论文总字数：17579字

摘 要

本文对房屋面积测算的基本内容、基本规定、测算方法、测算要点及房屋共有建筑面积的分摊等进行了介绍，并结合《建设工程建筑面积计算规范》、江苏省《房屋面积测算技术规程》进行了理论研究。依据《房产测量规范》及相关规程要求，在实践中进一步对房屋各套建筑面积测算及共有建筑面积分摊进行了有效的综合性合理运用，并对其中一些细节性问题作了补充说明。

关键词：建筑面积 测算方法与实践 房屋面积测算 共有建筑面积

Method and practice of housing area measurement

Abstract

In this article, the basic content, basic provisions of the housing area measurement, measuring method, measuring points and housing are introduced,which has carried on the theoretical research in combination with “” and “Construction technical specification of building area surveying and mapping” in Jiangsu province. According to the Specification for property survey and related regulations, further comprehensive and reasonable use of the building area calculations and the sharing of common building areas were made in practice, and some of the detailed questions were supplemented.

Key Words: Interior building area; Measurement method and Practice; House area estimation; Common building area

目 录

摘 要 I

Abstract II

目 录 III

第一章 绪论 1

1.1 前言 1

1.2 本课题的研究手段及研究意义 2

1.3 国内外研究分析 2

第二章 房屋面积测算基本方法 3

2.1 房屋面积测算基本方法 3

2.1.1 坐标解析法 3

2.1.2 图解法 4

2.1.3 实地量测法 5

2.2 房屋面积测算基本规定 6

2.2.1 计算房屋建筑面积基本原则 6

2.2.2 房屋面积测算一般性规定 6

2.2.3 房屋建筑面积非常规性计算原则 6

2.3 房屋建筑面积规范性测算差异 7

2.3.1 不足2.20的永久性建筑物的计算规则差异 7

2.3.2 房屋外墙保温隔热层的计算规则差异 8

2.3.3 墙体粉刷的计算规则差异 8

第三章 房屋共有建筑面积分摊 10

3.1 房屋共有建筑面积基本内容 10

3.2 房屋共有建筑面积分类 10

3.2.1 可分摊共有建筑面积 10

3.2.2 不可分摊共有建筑面积 10

3.3 房屋共有建筑面积分摊处理原则 11

3.3.1 按协议或约定文件优先分摊原则 11

3.3.2 按套内建筑面积比例分摊原则 11

3.3.3 按幢分摊原则 11

3.3.4 按套（单元）建筑面积分摊原则 12

3.4 房屋共有建筑面积分摊计算方法 12

3.4.1 单功能房屋共有建筑面积分摊计算方法 12

3.4.2 商住两用房屋共有建筑面积分摊计算方法 13

3.4.3 多功能综合房屋共有建筑面积分摊 14

3.5 房屋共有建筑面积分摊计算要点 14

3.5.1 层高与高度 14

3.5.2 围护结构 15

第四章 房屋面积测算实例分析 17

4.1 房屋面积实测技术说明 17

4.2 房屋面积测算概况 17

4.3 房屋面积测算分析 17

4.4 各套建筑面积分析 18

4.4.1 第一层各套建筑面积测算 19

4.4.2 第二层各套建筑面积测算 20

4.4.3 第三层各套建筑面积测算 22

4.4.4 第四层各套建筑面积 24

4.4.5 第五层各套建筑面积测算 27

4.4.6 第六层各套建筑面积测算 29

第五章 结语及展望 32

参考文献 33

致 谢 34

第一章 绪论

1.1 前言

随着我国全面深化改革和住房制度改革的大潮下，《城市房地产管理法》的实施，房地产测绘管理工作不断迈向规范化和标准化，房产测绘的影响日渐加强，多元的先进设备、多种的先进技术和方法在房地产测绘中不断得到实际性应用，全方位促进我国的房地产行业有了“质”和“量”上的飞速发展。近年来，房产市场对房产测绘业务水平和房屋专业化服务质量提出了新的要求和挑战，处在在多元化的、不确定性与复杂性的市场环境因素下，房产测绘工作仍需进一步完善。

目前，我国房产测绘行业使用的国家规范和地方性标准及相关细则，它们在调节房地产市场运行中发挥着非常重要作用，但原有的房产制度体系已经不能完全适应各种因素影响下不断变化的建筑形式的实际需要。因此，较大程度上掣肘了房产测绘工作的有效开展，极大程度上干扰了测绘成果的精准性，并严重影响着房产测绘市场的良性发展态势。而为了更快地取得最优的测绘成果，外业人员往往会直接通过多次测量或重复测量来保证数据的可靠性，不可避免地造成了测量数据的冗余，而且还会提高人为误差发生的可能性和增大内业人员的工作量。此外，房地产测绘成果在确认合格后就会立即进入市场运作。流入市场后若出现测绘错误，再到其被发现，整个过程存在着一定的滞后性。若是出现因具有法律效力的测绘成果价值所导致的问题，不仅会造成相关从业人员的经济损失，还会严重阻碍测绘单位的长远发展和测绘行业的公信力。不完善的房产测绘市场管理必将影响房产测绘成果的数据精准性，而在社会中监督也难就取得理想的效果。不断地提高房产测绘单位自身的监督检查和健全房产测绘工作内部保障体系，降低测量误差，避免失去社会公信度。

我省的房产测绘机构模式总量在全国开放省市中名列前茅。其中，除政府中房屋登记有关部门内设的测绘机构外，大多数是从事与测绘行业相关的企业或单位，例如在从事地形测量、工程测量等业务中增设房产测量业务的企业或单位。而房屋建筑面积测量不单要求具有测绘专业技能，而且还要求从业人员应具备对房屋建筑结构、建筑术语、建筑施工及房屋产权登记或权属管理等的综合性知识面及相关政策的了解面。若是单一的从测绘技能上去入手，而不足够重视地深入了解房屋建筑面积测算概念及内容，很大程度上就会存在概念混淆或模糊，缺乏对测绘工作中错误的分析力和判断力。本章节内容未完善在《房产测量规范》中，本文目的就是为了进一步完善规范的内容和更好地指导从业人员了解建筑术语、房屋建筑面积测算及房屋登记等相关内容。

1.2 本课题的研究手段及研究意义

本文主要是针对我国房地产房屋面积测算的基本内涵、基本内容、一般性规定、分摊方法及处理原则和解决办法进行了研究。本文开展过程中，除了参阅相关文献外，还研究了江苏省《房屋面积测算技术规程》细则，综合阐述实践中的问题，深刻地说明了房屋面积测算中遇到一些的问题，以及相应的解决办法。

本课题研究的重点内容有以下几部分，一是深入了解屋面积预测算的基本内容；二是深入了解房屋面积实测算的基本内容；三是了解房屋面积测算的基本内容及知识内涵；四是掌握房屋面积测算的类型、房屋建筑面积相关计算规定；五是理清房产测量中，房屋共有建筑面积分摊内容、可分类类型、处理原则及其分摊计算方法与计算要点，并进行实践案例剖析。

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