论文总字数：25614字

摘 要

在建工程是一种典型的具有投资开发潜力的房地产，本文根据《房地产估价规范》和《国有土地上房屋征收评估办法》对估价方法选用的要求，依据相关法律，对在建工程抵押价格的评估方法进行讨论。首先，本文阐述了在建工程抵押价格评估行业的国内外现状，所采用的方法及研究的内容；然后，对在建工程抵押价格评估理论进行归纳总结，结合在建工程抵押的基本要素及价值影响因素，对在建工程抵押价格评估作简单的阐述，之后总结在建工程抵押价格评估过程中常用的方法；最后，结合实际案例，分析案例评估过程中所运用的方法，阐述案例中在建工程抵押价格评估的基本过程，结合案例的评估结果，总结在建工程抵押价格评估的经验和体会。

关键词：在建工程 抵押评估 假设开发法

Research and Application of Mortgage Price Assessment

in Projects Under Construction

Abstract

A typical has the potential for investment and development of real estate is Construction project, according to “The Real Estate Valuation Norms” and “The State-owned Land On The Housing Levy Evaluation Method” requirement of the valuation method has been used, according to the relevant laws, the construction of the collateral price assessment method will be discussed. Firstly, the present situation in the construction mortgage price evaluation industry at home and abroad are expounded, the method and content of the study; Then, construction mortgage price evaluation theory is summarized, combined with the factors of MBUC and the basic factors that the value of MBUC price assessment has been influenced, summarizes the methods are commonly used in the construction mortgage price assessment process; finally, combined with the actual case, the case and analysis method in the evaluation process has been used, elaborates the basic process in the case of MBUC price assessment, is combined with the case of the assessment results, the experience in the construction mortgage price assessment experience is summarized.

Key Words: Construction in progress; Mortgage Appraisal; suppose development act

目 录

摘 要 I

Abstract II

第一章 绪论 1

1.1 研究背景及意义 1

1.1.1 研究背景 1

1.1.2 研究意义 1

1.2 国内外研究现状 2

1.2.1 国外研究现状 2

1.2.2 国内研究现状 3

1.3研究内容 4

1.3.1本文研究内容 4

1.3.2研究方法 4

第二章 在建工程抵押价格评估的基本理论 5

2.1在建工程抵押价格评估的基本内容 5

2.1.1在建工程抵押概述 5

2.1.2在建工程抵押价格评估的特殊性 5

2.2在建工程抵押价格评估的基本要素 6

2.2.1评估对象 6

2.2.2评估目的和范围 7

2.2.3评估时点和原则 7

2.3在建工程抵押价值影响因素 8

2.3.1一般房地产的价值影响因素 8

2.3.2在建工程的价值影响因素 9

2.3.3抵押目的影响价值的因素 9

第三章 在建工程抵押价格评估方法 .11

3.1 在建工程抵押估价方法 11

3.1.1评估方法简介 11

3.1.2在建工程抵押价格评估方法的实用性分析 12

3.2 在建工程抵押价格评估方法 13

3.2.1成本法评估方法 13

3.2.2 假设开发法评估方法 14

3.3在建工程抵押价格评估过程中参数的确定 16

3.3.1利润率的选取 16

3.3.2前期费用分摊问题的确定 17

3.3.3完工率的确定 17

3.3.4公共用房建筑面积的扣除 17

第四章 案例分析 18

4.1项目概况 18

4.2有关事项说明 18

4.2.1估价对象现状 18

4.2.2土地使用权状况 18

4.3选用的估价方法 19

4.3.1.成本法估价过程 19

4.3.2假设开发法评估过程 21

4.4估价结果 24

第五章 结论与展望 26

5.1结论 26

5.2展望 26

参考文献 27

致谢 29

第一章 绪论

1.1 研究背景及意义

1.1.1 研究背景

我国改革开放以来，全国经济发展迅猛，房地产行业也是快速发展，虽然从开始到发展不过短短二十几年的时间，但是逐渐成为我国经济发展的核心产业，推动着中国经济的高速增长。自从上世纪九十年代国有企业改革，之后又经历了福利分房、货币分房等改革制度，中国非国有制房地产企业终于迎来了快速成长的黄金时期，企业经济实力也逐渐变强。2012年以来房地产市场又在货币政策渐渐放松的背景下逐渐变得火热。随着房地产行业的产业链不断增大，这些房产企业在项目建设过程中也需要越来越大的资金链，单纯依靠房地产企业本身自有的财产，难以维持这么大的资金流动，所以就需要金融业的资金流入和支持。由于房地产本身具有不可移动以及价值大等显著特点，这让在建工程抵押估价成为可能，也使得债权人有了相对可靠的信贷基础。在建工程抵押在1997年建设部（现在已经更名为住房和城乡建设部）颁布的《城市房地产抵押管理办法》中就有明确定义，在建工程抵押的目的是为了获得工程的后续开发建设资金，缓解房地产公司的现金压力，通过将建筑物以及相应的土地使用权一并抵押获得建设资金^[1]。这条规定让建工程抵押具有了合法操作的可能性，为企业的建设资金问题提供帮助。目前我国的大部分房地产企业，都会在项目的后期建设过程中申请在建工程抵押贷款业务，用以支持项目的按期完工。然而在建工程属于未竣工状态，尚属于建设过程中，其中牵扯到的不确定成分较多，法律关系也比较复杂，这就为在建工程的抵押评估带来了诸多问题。而且，由于地区差异，地方政策并不相同，我国对于在建工程抵押也没有相关的法律说明，这就使得评估过程中出现问题的可能性增大，进而使得评估结果出现偏差，而评估的结果又影响着金融业的健康良性发展，所以有效规范在建工程评估过程，完善在建工程评估的方法和适用范围，促进房地产行业和金融行业的健康和谐发展。

1.1.2 研究意义

在经济飞速发展的今天，为了更好的服务消费者，房地产企业不得不把大量资金投入到获取土地和建设房屋等方面，后续的过程中难免出现资金短缺现象，所以在建工程的抵押成为房地产企业获得资金的重要来源之一。为了保障企业和金融业的切身利益，维护稳定的社会市场秩序，这就需要逐步完善在建工程抵押评估的方法和风险防范体系，保障房地产企业和金融业的各自利益是在建工程贷款抵押评估的主要目的之一，这就需要评估公司依据当前的法律法规，本着“独立、客观、公正”的原则合理地评估在建工程的价格，为各方的合法权益提供保障^[2]。

由于我国房地产行业起步较晚，发展时间短，在建工程抵押贷款评估的相关理论和评估实践还不是足够完善，目前所使用的评估方法还存在着很多不足，这些不足之处都严重影响着在建工程抵押估价的科学合理性。与此同时，合理、快速的评估在建工程抵押价格是市场经济所需要的，这就要求社会逐步完善在建工程抵押贷款评估的过程和方法，提高在建工程评估的准确性，维护房地产企业和金融业良好的运作环境，保障各个利益方在经济活动中各自的合法权益。

1.2 国内外研究现状

1.2.1 国外研究现状

国外在房地产评估方面发展比较早，由于上世纪国外房地产行业的快速发展，极大的推动了对房地产评估行业的理论研究，所以相对的国外在房地产评估方面的研究理论成熟的多。

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