论文总字数：25722字

摘 要

近年来，伴随着我国经济的迅猛发展，不动产行业不断壮大，不动产的估价工作也显示出其重要性。条例规定房屋征收属于法定业务，而且当事双方对评估结果十分看重，评估工作稍有不规范就极有可能损害到当事人的切身利益，随之而来的经济利益冲突很有可能影响社会的繁荣稳定。因此，房屋征收评估工作在法律上应更加严谨，评估工作人员在技术上应更加规范，有关部门和估价公司应在管理上更加科学。

首先，本文阐述了选题所涉及的研究背景、国内外选题的研究现状以及市场比较法、收益法、成本法的相关理论知识。然后，在分析理论知识的基础上总结出三种方法共同存在的缺陷，即估价人员的主观性对估价结果的影响问题，并且探讨在技术方面和政策方面提出解决的对策，从而一定程度上消除人为因素所带来的偏差。最后，通过南京市社会儿童福利院的征收案例，着重分析估价方法的实际应用。

关键词: 房屋征收 市场比较法 收益法 成本法

Valuation method and practice of urban house expropriation

Abstract

With the continuous progress of China's urbanization and the increasing intensity of the collection of housing, real estate valuation increasingly shows its importance. The regulations of the housing levy belongs to legal business, and the parties are concerned about the results of the assessment, because it is very likely to be related to the vital interests and generate unnecessary trouble of the parties concerned and even becomes the unstable factor which influences the social stability when the evaluation work is not very standardized. So, housing tax assessment work in law should be more rigorous, assessment of the staff in the technology should be more standard, relevant departments and Appraisal Company should be more scientific in management.

First, the topics covered by the research background, theoretical knowledge related to the topic of domestic and foreign research status and market comparison approach, income approach, cost approach is described herein. Then, based on the analysis of theoretical knowledge on the common problems of the three methods are summed up, the result was affected by the subjectivity of valuation appraisers, and explore mathematical model by way of quantitative calculation of real estate prices, which brought the human factor to offset to some extent be eliminated. Finally, studying method of valuation to be analyzed，depending on the housing levy case.

Key words: Housing levy; Market comparison approach; Income approach ; Cost approach

目录

摘 要 I

Abstract II

第一章 绪论 1

1.1 本文的研究背景及意义 1

1.1.1 研究背景 1

1.1.2 研究意义 1

1.2 国内外研究现状 1

1.2.1 国外研究现状 1

1.2.2 国内研究现状 2

1.3 研究内容 2

1.3.1 讨论三种估价方法在房屋征收估价中的应用 2

1.3.2 研究解决问题的对策性意见 3

第二章 城镇房地产估价概述 4

2.1 房地产估价的含义 4

2.1.1 房地产估价的概念 4

2.2 房地产估价的要素 4

2.2.1 估价目的 4

2.2.2 估价对象 4

2.2.3 估价时点 4

2.2.4 估价原则 5

2.2.5 估价方法 5

第三章 房屋征收估价方法及应用 6

3.1 市场比较法 6

3.1.1 市场比较法的概念及其基本公式 6

3.1.2 市场比较法的理论依据 6

3.1.3 市场比较法的适用条件 6

3.1.4 市场比较法估价步骤 7

3.1.5 市场比较法在估价应用中存在的问题 7

3.2 收益法 8

3.2.1 收益法的概念及其基本公式 8

3.1.2 收益法的理论依据 8

3.2.3 收益法的适用范围 8

3.2.4 收益法估价的估价步骤 8

3.2.5 传统收益法的理论缺陷 8

3.3 成本法 10

3.3.1 成本法的概念及其基本公式 10

3.3.2 成本法的理论依据 10

3.3.3 成本法的适用条件 10

3.3.4 成本法估价的步骤 11

3.3.5 成本法在估价应用中存在的问题 12

第四章 房屋征收估价实例分析 13

4.1 房屋征收项目概况 13

4.1.1 项目基本情况 13

4.2 房屋征收有关条件说明 13

4.2.1 估价限制条件 13

4.3 房屋征收估价过程 13

4.3.1 评估对象和范围 13

4.3.2 估价目的 14

4.3.3 估价时点 14

4.3.5 估价原则 15

4.3.6 估价方法及其技术路线 15

4.3.7 测算过程 16

4.4 估价结果 25

第五章 结论与展望 26

5.1 结论 26

5.2 展望 26

参考文献 28

致谢 30

第一章 绪论

1.1 本文的研究背景及意义

1.1.1 研究背景

近年来，伴随着我国经济的迅猛发展，不动产行业不断壮大，不动产的估价工作也显示出其重要性^[1]。在城市的改造过程中，对落后、损坏的房屋进行拆除和在原址上重新规划建设成为重要的改造环节。城市的房屋改造，涉及到房屋的征收与估价补偿，这就关系到作为国有土地其所有者与被征收人之间的利益平衡问题^[2]，然而我国的房产估价市场还不完善，远远不能满足经济形势发展的要求，因此建立科学的不动产估价与收益分配制度目前仍是当务之急^[3]。

1.1.2 研究意义

城镇房屋征收评估，不同于普通的评估业务。房屋征收评估，属于法定业务，是由国家相关机构依据现行条例确定出有能力的专门估价机构，这些机构再根据征收估价条例对待估不动产进行估价，得出的最终估价结果被依法当作征收补偿的相关凭证^[4]。由于估价结果涉及到征收当事人的切身利益，开展房屋征收评估研究的意义也就可见一斑了。

(1) 有利于建立科学的不动产评估与利益分配制度

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