论文总字数：21077字

摘 要

随着社会经济与房地产行业的迅速发展，房地产评估在资产评估中的地位也越来越重要。房地产包括许多种类的项目，较常见的一种就是为筹集建设资金而被抵押的在建工程，因此，在建工程的抵押价格评估就非常的重要，对确定其价值必不可少。

本文主要对在建工程房地产抵押价格的评估理论、特点、评估范围进行了介绍。在此基础上，通过研究在建工程抵押价格评估的方法，分析在建工程进行抵押过程中的状态变化，对假设开发法进行重构。然后对其进行深入探究分析，并应用于在建工程项目中，来体现这种方法在在建工程抵押估价中的合理性和科学性。最后讲述了在建工程抵押评估中存在的难点及评估风险。

关键词：在建工程 抵押价格评估 假设开发法

Research and Application of Mortgage Price Assessment

in Projects Under Construction

ABSTRACT

With the rapid development of social economy and real estate industry, real estate appraisal is becoming more and more important in asset appraisal. Real estate includes many kinds of projects, a more common is to raise funds to build and be secured in the construction. Therefore, the mortgage price assessment in projects under construction is very important, and it’s essential to determine the value.

The paper which focused on the evaluation theory of real estate mortgage price, the evaluation characteristics, the scope of the assessment in the construction are introduced. On the base of this, through the research in the construction mortgage price evaluation method, the projects under construction of state changes are analyzed in the process of mortgage. Reconstruction hypothesis development method. Then carries on the thorough analysis and research, and applied in the construction of the project to reflect this method in the construction of the collateral valuation reasonable and scientific. Finally, the difficulties and risks that exist in the mortgage evaluation of the construction project are narrated.

Key Words: Construction project; Mortgage price assessment; Hypothetical development method

目 录

摘要 I

ABSTRACT II

第一章 绪论 1

1.1研究背景及意义 1

1.1.1研究背景 1

1.1.2研究意义 1

1.2国内外研究现状 2

1.2.1国内研究现状 2

1.2.2国外研究现状 2

1.3本文研究内容与方法 3

1.3.1研究内容 3

1.3.2研究方法 3

第二章 在建工程抵押价格评估概述 4

2.1在建工程抵押价格评估的理论 4

2.1.1在建工程抵押概述 4

2.1.2在建工程抵押评估的特点 5

2.2在建工程抵押的范围与条件分析 6

2.3在建工程抵押价格评估的方法分析 7

2.3.1评估方法简介 7

2.3.2适用于在建工程的抵押评估方法 7

第三章 假设开发法在在建工程抵押价格评估中的应用 9

3.1假设开发法的理论依据 9

3.2假设开发法的适用条件 9

3.3假设开发法的基本公式 9

3.4基于假设开发法的在建工程抵押评估方法 10

3.5假设开发法模型下的估价影响因素与参数探讨 10

3.5.1在建工程抵押估价影响因素 10

3.5.2在建工程抵押估价参数探讨 11

第四章 在建工程抵押价格评估实例分析 14

4.1项目概况 14

4.2项目评估 14

4.3评估结果 18

第五章 结论与展望 20

5.1结论 20

5.2展望 21

参考文献 23

致谢 25

第一章 绪论

1.1研究背景及意义

1.1.1研究背景

近年来，我国社会经济水平的大幅度提高，推动了我国房地产行业的飞速发展，越来越多的房地产项目已处于建设当中。而在各种房地产项目规划开发过程中，通常会发生在建工程房地产项目的抵押、质押、转让、招商等情况，需要对在建工程房地产项目进行价格评估。由于在建工程项目还处于建设开发时期，房产权并不明确，权利状态时时刻刻都在变，房地产价格实际上是行使权力的价值体现，随着其公共基础功能的完善及公共附属设施的增加而发生变化，所以要准确有效的对在建工程不同形象进度和权利状态下的价格进行估计。在遵循评估原则及评估步骤的前提下，针对某一价格变量，合理地调整各方合法权益，使得效益最大化，促成房地产市场向有利的趋势发展。

除此之外，房地产项目价值巨大，必然与资金投资、金融等相关联，而且利用在建工程抵押筹资也已发展为项目开发融资的主要形式之一，成为房地产开发商融资的常用手段^[1]，这些关于处理开发商建设开发时资金缺乏、提高建设工程进度、增强工程监理等方面起到了促进作用。但是在这种情况下，在建工程处于建设阶段，与已建成的房产相比，存在许多不能确定的因素，如果抵押价格受在建工程自身特点的复杂情况影响而与正常的市场价格偏离，就会引发一系列的社会与经济问题，还会给房产开发商和消费者带来很多潜在的经济危险。因此，对于怎样准确掌握在建工程抵押，合理确定其评估价值，使房地产企业融资渠道健康、合法来确保银行信贷资产的安全，这不仅是当前房地产评估业应正确对待的问题，也是银行加强对抵押物管理，防范贷款风险的一项十分重要的工作。

1.1.2研究意义

对在建工程抵押价值的剖析、估计和断定，其目的就是将在建工程权益价格客观、合理地反映出来。在建工程房地产在抵押评估中具有所有权确定性，合法性，可变价性，房地产可比性较差等特点，另外，还具有一定的特殊性。此外，在1997年6月1日《城市房地产抵押管理办法》发布之后，许多在建工程用以抵押，为工程项目提供了能够持续建造的资金来源，这对促成经济发展起到一定的促进作用。因此，房地产抵押筹资成为银行的重要经济源泉，在我国也被认可并受到了各界人士的关注。而且随着有关房地产抵押业务的增多，相应的房地产估价行业也随之而起，然而总有一些较特殊的房地产的存在，使得估价变得艰难。不论是在道德法律上，还是在估价实践中，我们都不能忽视在建工程抵押中存在的那些悬而未解的问题，例如在建工程的抵押触及许多不确定性而发生的危害^[2]，如房屋拆迁、拆迁补偿、房屋抵押等问题，这些矛盾，对承包方、筹款银行及消费者，都存在着危害及消极影响。因而，关于在建工程抵押价格实行评价，有利于对在建工程房地产估价行为的标准化，有利于对房产当事人合法权益的保护，有利于健全、完善我国现有的房地产市场评估体系,对于我国经济的积极发展具有建设性的意义。

1.2国内外研究现状

1.2.1国内研究现状

对于人类生活而言，房地产是生活的必须资料，对企业而言，房地产是各行业最基础的生产资料，而房地产作为一种不动产商品，房地产评估也是一个很重要的环节。在社会经济与房地产的繁荣开展的同时，在建工程抵押价格评估也越来越受房产评估行业的重视。

许多学者为此也不停地做着研究：丁丁^[3]认为在建房地产，在抵押评估中由于自身特殊性而存在权益复杂、专业技术性强等特点，然后结合自己实际评估操作经验，简要阐述了在建房地产抵押价格的评估方法。杜建国^[4]对在建工程含义及其特点进行了阐述，然后对其进行了分类，在此基础上，对在建工程抵押价格评估特点和评估范围的界定进行了描述。

请支付后下载全文，论文总字数：21077字