论文总字数：44820字

摘 要

住房是关系到国策民生的大问题，随着住房制度的进一步改进与完善，以及近年来房产价格的持续走高，房产测量日益受到广大的群众的重视，相关的测量技术在旺盛市场需求的推动下得到了进一步的发展。房产测量主要是测定和调查房屋以及其用地情况，为房产产权、房籍管理、房产开发利用、征收税费以及城镇规划建设提供测量数据和资料，是常规的测量技术与房产管理业务相结合的测量工作。本文针对房产测量的主要内容：房产调查、房产平面控制测量、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、房产变更调查与测量、成果资料的检查与验收进行了研究，并结合实例对我国现阶段的房产测量问题进行分析，得出一些建议，希望能对房产测量的改善有所帮助。

关键词：房屋测量 规范 面积测算 精度

Study on Property Measurement

Abstract

The housing problem is a big problem related to people's livelihood,with the further reform and improve the housing system, as well as housing prices continued to rise in recent years, a growing majority of property owners measuring attention.Related Measurements driven by strong market demand has been further rapid development.The main measure is the determination of the property and investigate the situation of the premises and land for real estate property, the Housing membership management, real estate development and utilization, the collection of taxes as well as urban planning and construction to provide measurement data and information that the conventional mapping technology and real estate management business combination measurements.In this paper, the main contents of the property measured: Property survey, property plane control surveying, property feature measurement, property mapping, real estate area estimates, real estate change survey and measurement, inspection and acceptance of the outcome data were studied,Property mapping with examples to analyze the problem of domestic stage, draw some suggestions to improve the properties of the measurement help.

Keywords:Property Measurement;Specification;Area Measurement;Accuracy

目 录

摘 要 I

Abstract II

第一章 引 言 1

1.1课题的提出 1

1.2房产测量的意义 1

1.3房产测量的作用 2

1.4房产测量的特点 3

1.4.1测图比例尺大  3

1.4.2测量内容上与地形测量的差别  3

1.4.3测量成果效力的差别  3

1.4.4测量成果产品的差别  4

1.4.5精度要求不同  4

1.4.6修测、补测、变更测量及时  4

1.4.7房产测量人员既懂测量、更懂房产 知识 4

第二章 房屋调查 5

2.1房屋调查的内容 5

2.1.1房屋的权属 5

2.1.2房屋的位置 7

2.1.3房屋的质量 7

2.1.4房屋的用途 8

2.1.5房屋的数量 9

2.2房产单元的分类 10

2.2.1房屋用地的调查与测量单元 10

2.2.2房屋的调查与测量单元 11

2.2.3“幢”的划分 11

2.3房产面积测算 12

2.3.1共有面积分摊 12

2.3.2建筑面积计算 12

第三章 房产平面控制测量 14

3.1房产平面控制网的布设原则 14

3.2平面控制的方法与技术指标 14

3.2.1三角测量 14

3.2.2三边测量 15

3.2.3导线测量 16

3.2.4GPS定位测量 17

3.3平面控制测量成果的检验和整理 18

3.3.1三角测量的检验 18

3.3.2三边测量的检验 19

3.3.3导线测量的检核 20

3.3.4GPS静态相对定位测量成果的检核 21

3.4房产平面控制测量步骤 22

第四章 房产要素测量 23

4.1房产要素测量的主要内容 23

4.1.1界址测量 23

4.1.2境界测量 23

4.1.3房屋及其附属设施测量 24

4.1.4陆地交通、水域测量 24

4.1.5其他相关地物测量 24

4.2房产要素测量的方法 25

4.2.1解析法测量 25

4.2.2航空摄影测量法 28

4.2.3全野外数据采集 29

4.3测量草图 30

4.3.1测量草图的作用 30

4.3.2测量草图的内容及要求 31

第五章 房产图绘制 32

5.1房产图的基本知识 32

5.1.1房产图的特点 32

5.1.2房产图的精度要求 32

5.2房产图图式 33

5.2.1权界符号 33

5.2.2房屋及其附属设施符号 33

5.2.3地物地貌符号 34

5.2.4注记符号 34

5.3房产分幅图 35

5.3.1一般规定 35

5.3.2分幅图的编号 36

5.3.3分幅图绘制的内容与表示方法 37

5.3.4地理名称注记 38

5.3.5图边处理与图面检查 38

5.3.6图廓整饰 38

5.4房产分丘图 38

5.4.1一般规定 38

5.4.2分丘图绘制的内容及表示方法 39

5.4.3图廓整饰 39

5.5房产分层分户图 39

5.5.1一般规定 39

5.5.2绘制内容与表示方法 40

5.5.3文字注记 40

5.5.4图廓的整饰 40

5.6房产图的成图方法 40

5.6.1平板仪测图 41

5.6.2编绘成图 41

5.6.3航测法成图 42

5.6.4数字化测图 43

第六章 变更测量与成果资料的检查验收 44

6.1变更测量 44

6.1.1 变更调查与测量的作用 44

6.1.2 变更调查与测量的特点 44

6.1.3变更的内容 44

6.1.4变更测量的方法 45

6.2成果资料的检查与验收 45

6.2.1一般规定 45

6.2.2上交成果资料内容。 46

6.2.3检查、验收项目及内容 46

6.3房产测量案例分析 47

6.3.1工程概况 47

6.3.2房产平面控制测量 47

6.3.3房产图成图精度及外业数据采集 47

6.3.4房产图绘制过程及方法 48

6.3.5房产分幅图应表示的内容及注记 48

结 语 50

致 谢 53

第一章 引 言

1.1课题的提出

房产测量是为房产业提供服务的一项专业性服务性工作。它不仅能为房产开发、经营、交易提供信息服务，还深入到生活中的各个方面。随着中国加入WTO,房产测量为了与国际接轨,逐渐形成了一个独立的行业。它在房产业的发展中起到越来越重要的作用。但是,随着房产测量市场化的发展,因为机制的不完善、备案制度的缺乏以及监管机构不够健全,使一些城市的房产测量市场出现了混乱和无序的状况,给新兴的房产测量市场带来了一系列问题。

首先,测量人员技术不高,测量公司纯专业房产测量人员所占的比例非常小,大多是由当地测量部门的一名测量人员带头,再附加一些刚出校门的测量专业或工民建专业的专科生、中专生组成，根本没有接受过正规系统的房产测量训练，这样的测量人员一边实习，一边工作；在实际房产测量中对于不规则的、复杂的房屋结构判断不明确,对共有面积的界定不精准,对错层空间或斜屋面空间计算不标准。因此,其测量成果质量难以保证，此外,各地各部门所使用的测量软件不规范,不统一,很难形成一套完整科学的测算体系^[1]。有些测量软件在开发的过程中,忽略了房产测量实际工作中遇到的复杂的面积分摊情况,影响了测量成果的精度。由于计算方法、技术上存在偏差,所以各个测量单位测算的成果常常有很大差异。而且,市场的恶性竞争严重干扰了房产测量市场的秩序,也为以后的房产权属登记埋下了隐患；其次,房产测量机构和政府管理部门脱钩改制后,缺少房产测量成果的监督鉴定机构,造成对成果质量监督不够，近期,在全国范围内,有一些比较大的、很具代表性的房产纠纷产生,仔细研究起来,并不是因房产面积测量的国家行政行为垄断而产生的,它却是个别城市房产面积测量的市场化所造成的，在国家现有的房管政策、法规框架之内,轻易地放开或放开部分房产面积测量市场,而且又缺乏行之有效的监督管理手段,是导致一些城市、地区出现重大房产纠纷的根源^[2]。所以有必要理顺房产测量工作的思路，进行本课题的研究。

1.2房产测量的意义

房产测量是一种房屋面积计算的具体形式，在现在社会具有重要的意义。首先，房产测量是受到法律保护的，测量的成果是公认的和具有法律效力的，也是产权纠纷处理的重要依照，更是物业管理部门的认证参考。房产测量的整个过程是直接关系到群众切身利益的，严格的面积计算和测量精度，是房产测量重要的基础，也是管理部门对财产合法权利人提供法律保护的基础，并且也是调解房屋所有权以及使用权纠纷的重要证据，更是审查违法建设和非法区域建设的有力凭据。其次，房屋测量还是城市建设规划和管理的重要依据。生产计划要按照国家相关部门制定的房产测量技术标准和相关的信息数据进行房屋的测量。房屋的自然条件测量和权属状况专业测量，需要明确城市住房和土地使用权的位置区域以及其它的用途，所以房屋测量是用来提供房产产权管理的基本数据。这些数据的发布是房屋所有权和土地使用权证书的重要组成部分，于此同时还要内置房产的原始数据文件。房产测量是提供开发和利用城市土地资源与城市规划和建设管理必不可少的基本信息重要手段。最后，物业测量也是防止房产面积不断缩水的一个重要手段。目前由于商品房价格高，一些开发商为了私人利益，往往打房产面积的主意，推广与改进房产测量技术，将有助于确保买家和卖家的利益，有利于维护正常的市场秩序。

1.3房产测量的作用

房屋测量技术在我们的日常生活中的作用越来越重要。尤其是新的《房屋测量规范》出台后对房屋的测量提出了更高的要求。规范中对测量的方法和测量的过程都有了明确的要求。

管理方面的重要性：作为社会主义现代化管理的重要组成部分。城镇房产管理部门和规划建设部门都必须全面掌握房产的位置、权属、数量和现状等房屋自然况。唯其如此，方能进行更科学的管理与更合理的规划建设，方能更好的管理好房产项目。同时，房产测量的成果，也是开展城镇房产管理理论研究的可资借鉴的资料。

经济管理方面的重要性：房产测量过程中产生大量准确的图纸信息，为正确掌握城镇房屋和土地的利用率及其未来变化趋势，清理房产数量与面积，建立产权产籍和产业管理的图形化信息档案。统计房屋数量与比重等提供了重要的数据，对下一步进行房产经济理论研究有着深远的影响。房产测量也为城镇财、税部门划分土地分类等级，颁行税费标准提供了理论基础。

法律方面的重要性：房产图对每户房屋的权属范围，经过逐幢房屋清理产权，并经各户业主申请登记，经主管部门逐户审核确认。房产图不仅作为核发房屋所有权证书的附图，而且还是具有法律效力的图纸。房产图它是对于加强房屋产权产籍管理，依法核定产权，颁发权属证书，保障房屋所有者的合法权益，加强社会主义法律管理等方面都提供了重要的依据。

房产测量属大比例尺地图测量，但它不同于通常意义上的大比例尺地形测量，它具有更多的信息源，量大，涉及面广，内容繁多，图表复杂，并具有一定意义上的政府行为，它是建立现代城市地理信息系统重要的基础信息，同时也是城市大比例图更新的重要基础资料。

1.4房产测量的特点

1.4.1测图比例尺大 

房产测量一般在城市和城镇内进行，图上表示的内容较多，有关权属界限等房产要素，都必须清晰准确地注记，因此房产分幅图的比例尺都比较大。作为我国最大比例尺系列的图纸一般都是1：500，或1：1000，分丘图和分层分户平面图的比例尺更大，1：50有时也有，表示的内容更细。

1.4.2测量内容上与地形测量的差别 

地形测量测量的主要对象是地貌和地物，而房测量的主要对象是房屋和房屋用地的位置、权属、质量、数量，用途等状况，以及与房产权属有关的地形要素。房产测量对房屋及其用地必须测定位置，调查其所有权或使用权的性质，测定其范围和界线，还要测算其面积，调查测定评估其质量和价值。地形测量没有如此广的任务。房产图一般对高程不作要求，而地形测量不但要高程，而且还要用等高线表示地貌^[3]。 

1.4.3测量成果效力的差别 

房产测量成果产品多样，其成果被房产主管机关确认，便具有法律效力。它是产权确认、处理产权纠纷的依据，而一般测量的成果不具备法律作用。 

1.4.4测量成果产品的差别 

房产测量的成果产品不仅有房产图，还有房产权属、产籍调查表、界址点成果表、面积测算表。图也有几种，即有分幅图，更多的是分丘图、分层分户图。地形测量仅只有分幅图，所以房产测量最后的产品，在数量上、规格上比地形测量繁杂得多。且房产图在一般的情况下只是单色图，一般不大量印刷，地形图则用多色，可以大量出版印刷。    

1.4.5精度要求不同 

地形图上的要素成果，用者一般可从图上索取或量取，其点位中误差在±0．5~0．6mm以内，这个精度可以满足城市规划对地物精度的要求。但房产测量不能按此来源，例如界址点的坐标，房屋的建筑面积的量算精度要求比较高，不能直接从图上量取，而必须实测、实算。 

1.4.6修测、补测、变更测量及时 

城市基本地形图的复测周期一般5—10年，而房产测量的复测周期不能按几年来测算，城市的扩大要求及时对房屋、土地进行补测，对房屋和用地特别是权属发生变化时也应及时修测，对房屋和用地的非权属变化也要及时变更，以保持房产测量成果的现势性、现状性，及保持图、卡、表册与实地情况一致。所以房产测量成果要及时修补测，变更测量。 

1.4.7房产测量人员既懂测量、更懂房产 知识

房产测量的另一大特点，就是从事这一工作的人员不仅要熟练掌握测量技术、测量业务，运用各种测量方法得心应手，而更重要的是要掌握房产的业务知识，作为一个称职的房产测量工作者，应是房产这一门学科的好手，应是房产权属管理的帮手，应是房屋交易买卖中的鉴证者，必须熟悉房产的若干法律、法规，必须正确测算房屋面积，保护双方的合法利益，否则，做不好房产测量，这也是房产测量区别于其他测量的特点之一^[3]。

第二章 房屋调查

建筑物、构筑物是土地上的非常重要的附着物，建筑物、构筑物的情况是地籍资料不可缺少的重要组成部分。建筑物、构筑物调查是一项十分细致严肃的工作，同时也是一项准确性、技术性要求都很高的调查工作。建筑物、构筑物情况调查成果资料的好坏将影响地籍内容的准确性，也将直接影响到房产登记和管理工作。一般情况下，构筑物主要指道路、桥梁、堤坝、水闸等，建筑物主要指房屋。

2.1房屋调查的内容

2.1.1房屋的权属

权利人：房屋权利人是指房屋所有权人的姓名。私人所有的房屋，一般按照产权证件上的姓名登记。若产权人已死亡则注明代理人的姓名；产权共有的，应注明全体共有人姓名；房屋是典当或抵押的，应注明典当或抵押人姓名及典当或抵押情况；产权不清或无主的可直接注明产权不清或无主，并作简要说明；单位所有的房屋，应注明单位全称；两个以上单位共有的，应注明全体共有单位全称。

权属来源：房屋的权源是指产权人取得房屋产权的时间和方式，如继承、购买、受赠、交换、自建、翻建、征用、收购、调拨、价拨、拨用等。

产权性质：房屋产权性质是按照我国社会主义经济三种基本所有制的形式，对房屋产权人占有的房屋进行所有制分类，共划分为全民(全民所有制)、集体(集体所有制)、私有(个体所有制)等三类。外产、中外合资产不进行分类，但应按实际注明。

产别：房屋产别是根据产权占有和管理不同而划分的类别。按两级分类，一级分8类，二级分4类，具体分类标准及编号见表2-1。

墙体归属：房屋墙体归属是指四面墙体所有权的归属，一般分三类：自有墙、共有墙、借墙。在房屋调查时应根据实际的墙体归属分别注明。

房屋权属界线示意图：房屋权属界线示意图是以房屋权属单元为单位绘制的略图，表示房屋的相关位置。其内容有房屋权属界线、共有共用房屋权属界线以及与邻户相连墙体的归属、房屋的边长，对有争议的房屋权属界线应标注争议部位，并作相应的记录。

房屋权属登记情况：若房屋原已办理过房屋所有权登记的，在调查表中注明《房屋所有权证》证号。

表2-1 房屋产别分类标准

2.1.2房屋的位置

房屋坐落是描述房屋在建筑地段的位置，是指房屋所在街道的名称和门牌号。房屋坐落在小的里弄、胡同或小巷时，应加注附近主要街道名称；缺门牌号时，应借用毗连房屋门牌号并加注东、南、西、北方位；当一幢房屋坐落在两个或两个以上街道或有两个以上门牌号时，应全部注明；单元式的成套住宅，应加注单元号、室号或产号。 所在层次是指权利人的房屋在该幢的第几层。

2.1.3房屋的质量

房屋的层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪以上起计算层数。当采光窗在室外地坪线以上的半地下室，室内层高在2．2m以上的，则计算层数。地下层、假层、夹层、暗楼、装饰性塔楼以及突出层面的楼梯间、水箱间均不计算层数。屋面上添建的不同结构的房屋不计算层数，但仍需测量平面图且计算建筑面积。

根据房屋的梁、柱、墙及各种构架等主要承重结构的建筑材料确定房屋的结构，房屋结构的分类标准见表2—2。一幢房屋一般只有一种建筑结构，若房屋中由两种或两种以上建筑结构组成，能分清楚界线的，则分别注明结构，否则以面积较大的结构为准。房屋的建成年份是指实际竣工年份。拆除翻建的，应以翻建竣工年份为准。一幢房屋有两种以上建筑年份，应分别调查注明。

表2-2 房屋建筑结构分类标准

2.1.4房屋的用途

房屋的用途是指房屋目前的实际用途，也就是指房屋现在的使用状况。房屋的用途按两级分类，一级分8类，二级分28类，具体分类标准见表2-3。一幢房屋有两种以上用途的，应分别调查注明。

表2-3 房屋用途分类

一级分类		二级分类		内 容
编号	名称	编号	名称
10	住宅	11	成套住宅	指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋
		12	非成套住宅	指人们生活起居的但不成套的房屋
		13	集体宿舍	指机关、学校、企事业单位的单身职工、学生居住的房屋。集体宿舍是住宰的一部分
20	工业 交通 仓储	21	工业	指独立设置的各类工厂、车间、手工作坊、发电厂等从事生产活动的房屋
		22	公用设施	指自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、垃圾处理、环卫、公厕、殡葬、消防等市政公用设施的房屋
		23	铁路	指铁路系统从事铁路运输的房屋
		24	民航	指民航系统从事民航运输的房屋
		25	航运	指航运系统从事水路运输的房屋
		26	公交运输	指公路运输公共交通系统从事客货运输、装卸、搬运的房屋
		27	仓储	指用于储备、中转、外贸、供应等各种仓库、油库用房
30	商业 金融 信息	31	商业服务	指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务的房屋
		32	经营	指各种开发、装饰、中介公司从事经营业务活动所用的场所
		33	旅游	指宾馆饭店、游乐园、俱乐部、旅行社等主要从事旅游服务所用的房屋
		34	金融保险	指银行、储蓄所、信用社、信托公司、证券公司、保险公司等从事金融服务所用的房屋
		35	电信信息	指各种电信部门、信息产业部门，从事电信与信息工作所用的房屋
40	教育 医疗 卫生 科研	41	教育	指大专院校、中等专业学校、中学、小学、幼儿园、托儿所、职业学校、业余学校、干校、党校、进修学校、工读学校、电视大学等从事教育所用的房屋
		42	医疗卫生	指各类医院、门诊部、卫生所(站)、检(防)疫站、保健院(站)、疗养院、医学化验、药品检验等医疗卫生机构从事医疗、保健、防疫、检验所用的房屋
		43	科研	指各类从事自然科学、社会科学等研究设计、开发所用的房屋
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