论文总字数：23130字

摘 要

住房问题是关系到国计民生的大问题，随着近年来房地产业的快速发展，及房屋价格的迅速盘升，“寸土寸金”已经不再是神话。在此背景下房产测量再度成为广大买房人和卖房人关注的焦点。房产测量的主要内容包括：房产平面控制测量、房产要素测量、房产调查、变更测量与成果资料的检查验收。本文对当前房产测量中常用的测量技术与方法和常见的若干实例进行研究,针对我国房产测量规范在执行中产生的实际问题进行探讨, 并用实例研究对房产测量进行进一步了解，希望能对房产测量的改善有所帮助。

关键词：房产平面控制测量 房产要素测量 房产调查 变更测量

Study On Property Measurement

Abstract

House problem is the big problem related to the life,with the rapid development of real estate industry and the growth of house price,’an inch of land,an inch of gold’ has not the myth already.Property measurement is the focus of trading room under the background.Property measurement’s main content includes:real estate plane control survey,real estate factor measurement,housing survey,change measurement and inspection and acceptance of the results.It is the frequently used measurement techniques and methods on current property measurement and the several examples that are researched in this paper, also,the problems issued from executing China real estate survey specification are discussed in this paper,it is used that examples to get further understanding on property measurement,we hopes that it can help the improvement of property measurement.

Keywords:real estate plane control survey;real estate factor measurement;housing survey;

change measurement

目 录

摘 要 I

Abstract II

目 录 III

第一章 绪论 1

1.1研究的目的及意义 1

1.2国内外研究现状 2

1.3房产测量主要研究内容 4

第二章 房产平面控制测量 6

2.1概述 6

2.2测量方式 6

2.3平面控制测量成果的检验和整理 9

2.3.1三角测量的检验 9

2.3.2三边测量的检验 10

2.3.3导线测量的检核 11

2.3.4GPS静态相对定位测量成果的检核 12

2.4房产平面控制测量的特点 13

2.5房产控制测量控制点布设原则 14

第三章 房产调查 15

3.1概述 15

3.1.1房产调查的内容 15

3.1.2房产调查表 15

3.1.3房产单元的分类 15

3.2房屋用地调查 16

3.3房屋调查 17

第四章 房产要素测量 20

4.1房产要素测量的主要内容 20

4.1.1界址测量 20

4.1.2境界测量 21

4.1.3房屋及其附属设施测量 21

4.1.4陆地交通、水域测量 22

4.1.5其他相关地物测量 22

4.2房产要素测量方法 22

4.2.1极坐标法测量 22

4.2.2正交法测量 23

4.2.3线交汇法测量 23

4.3房产要素测量要求 23

第五章 变更测量与成果资料的检查验收 25

5.1变更测量 25

5.1.1一般规定 25

5.1.2变更测量的方法 25

5.1.3房产编号的变更与处理 26

5.2成果资料的检查与验收 27

5.2.1一般规定 27

5.2.2检查、验收项目及内容 27

结语 29

参考文献 31

致谢 32

第一章 绪论

1.1研究的目的及意义

房产测量主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房产开发利用、交易、征收税费，以及为城镇规划建设提供数据和资料。

房产测量作为对房屋面积进行测算的具体形式，在当前有着重要的意义。第一，房产测量可以为房产产权人提供法律保护的依据，直接关系到房产产权人的切身利益。房产测量的全过程都体现了严谨的科学性，是产权产籍管理部门为产权人提供法律保护的重要依据，也为调处房屋所有权和土地使用权的纠纷、审核违章建和违章占地提供了可靠的凭据。第二，房产测量是进行城市土地资开发利用，城市规划建设管理必不可少的基础资料。按照国家有关部门制定的房产测绘技术标准和有关其用地的有关信息和资料，通过对房屋状况和其权属状况的专业测量，弄清城市房屋和土地占有位置、面积及使用等状况，为房地产产权的管理单位提供基础数据。第三，房产测量也是衡量和检验房地产开发商销售面积是否缩水的重要手段。由于商品房价格一直处于高企状态，部分开发商在利益的驱使下常打起房屋面积的主意，损害购房者利益，因此推广和进行房产测量有利于保证买卖双方的利益，有利于维护正常的市场秩序^[1]。

房产测量的内容包括房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量及成果的检查与验收等^[2]。本文主要研究：房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、变更测量与成果资料的检查验收。也研究一些房产测量技术包括：房产数字化测图技术、GIS测量技术、运用坐标解析法进行房产测量的计算、GIS缓冲区分析算法、GPS技术等。这些技术有助于测量以及精度的提高。

房产测量要利用很多的测量技术，要利用科学的测绘手段和方法，根据房地产管理的需要和要求开展测量，在测量过程中，要对房屋以及房屋用地的相关信息进行调查和测量，在测量结果方面要保证准确性，对房屋的相关信息进行表述。房产测量的结果主要是对房屋的面积进行反映，因此，房产测量的结果对房产产权人的利益会产生很大的影响，减少测量的偏差，避免给房地产开发企业带来不必要的麻烦，在测量水平方面要进行提高，促进建筑质量的提高，对人们来说具有更加重要的意义^[3]。而进行房产产权注册是对我们自身利益以法律为基础进行保护的一种行为，是以国家的法律规定做强有力的后盾，我们要充分配合这个规定，保证测量的连贯，是现价段房产管理实施较为困难的地方，也在测量时对房产图制作绘画的严格要求^[4]。同时，我国实行的房产登记制度是一种法律登记制度，是一种以国家强制力为后盾，积极主动的行政措施，保持房产测量的连续性也就成了房产管理的迫切需要，而房产测量中难之又难的房产图测绘的现势性也就有了更高的要求^[5]。最后，房产测量的过程亦会随着房产测量手段的变化、测量设备更新、测量法规的修改而发生变化。因此，应该不断的对测量过程实施识别、评估、确认和升级；应该通过“顾客满意度调查”、分析” 、“内部质量审核”和“管理评审” 过程控制，发现不合格，纠正和预防不合格,持续改进,确保过程控制与世界水平的同步性和先进性。确保测量产品的高质量^[6]。

1.2国内外研究现状

(1)我国房地产测量的历史沿革

我国是—个有着五千多年历史的文明古国。从奴隶制社会夏朝开始，土地测量和房屋测量就开始了。有个叫有巢氏的人，传说就是他发明了房屋，可以推断，房屋的大小，房屋的归属有了着落，这就是房地测量的开始。战国时的商鞅进行了土地改革，实行“废井田，开阡陌”。明朝的“鱼鳞图”是中国比较标准的古代地籍图册。清王朝测制的《皇舆全览图》和《乾隆内府皇舆全图》则是很有一定水准的房地产图。

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