摘 要

二十一世纪以来，我国房地产发展速度十分迅速。但是，随之而来出现了商品房价格急剧上涨、各地拆迁房数量大幅度上升和抢购住房等现象。社会各界人士对这些现象都给予了很大的关注，大家一直在讨论我国是否存在房价泡沫。要是我国存在房地产泡沫，这将对国民经济带来十分大的消极影响。因此识别房地产泡沫是十分重要的。

本文选取的数据是中国、上海、武汉和扬州，其中，上海、武汉和扬州市一二三线城市的样本城市。用中国整体的数据和这三个城市进行比较，能够全方位深层次了解我国房地产整体的发展水平和经济发展水平不同的地区的房地产发展状况。首先本文使用收益还原法来识别我国是否存在房价泡沫，得到的结果是中国、上海、武汉和扬州均存在房价泡沫。然后我在用谢经荣指标法识别我国房价泡沫的大小，结果是我国存在轻微的房价泡沫，其中一二三线城市的房价泡沫逐渐降低。最后使用灰色预测法预测的未来四年的房价泡沫。

本文不同于其他研究房价泡沫识别的论文，本文不仅识别我国是否存在房价泡沫，还对我国房价泡沫的大小进行了识别，最后用灰色预测法预测未来我国的房价泡沫。这使得泡沫识别更全面、更有综合性。

关键词：房价泡沫；收益还原法；指标法；灰色预测法

Abstract

Since 20th century, China's real estate market has a continuous and rapid development. However, there has been a sharp rise in commercial housing prices and the number of house demolition. Besides, many people snapping up homes. These phenomena have sparked concern from all sectors of society, the existence of the real estate bubble remains contentious. If there is a bubble in the real estate market, it will have a negative impact on the national economy. So making clear the current real estate market bubble is very important.

The data selected in this paper is China, Shanghai, Wuhan and Yangzhou. Among them, Shanghai, Wuhan and Yangzhou is the sample city of first, second, third-tier cities. This paper compares the data of China with the other three cities, we can fully understand the real estate’s development of China and different economic regions. First this paper uses the income reduction method to identify whether there is a house price bubble in our country. The results shows that there is a price bubble in China, Shanghai, Wuhan and Yangzhou. Then I use the index method of Xie Jingrong to identify the size of the price bubble in our country. The result is that there is a slight price bubble in our country. At least I use the grey forecasting method to predict the house price bubble in the last four years.

This paper is different from other papers on price bubble recognition. This paper not only identify the existence of house price bubbles, but also identify the size of the house price bubble in our country. Finally, we use the gray prediction method to predict the house price bubble in the future four years.

Key Words: house price bubble; Income reduction method; index method; Grey forecasting method

目 录

摘 要 I

Abstract II

第1章 绪论 1

1.1课题背景 1

1.2 研究的目的与意义 2

1.2.1研究的目的 2

1.2.2研究的意义 2

第2章 关于房价泡沫的概述 4

2.1关于房价泡沫的定义 4

2.2历史上的房价泡沫事件 4

2.2.1日本房价泡沫 4

2.2.2东南亚、香港房价泡沫 4

2.2.3美国房价泡沫 5

2.3 房价泡沫产生的原因及危害 5

2.3.1 房价泡沫产生原因 5

2.3.2 房价泡沫破裂产生的危害 6

第3章 房价泡沫识别方法 7

3.1 谢经荣预警指标法 7

3.2 收益还原法 7

第4章 房价泡沫识别实证分析 8

4.1 收益还原法检测中国房价泡沫 8

4.2 指标法来识别房价泡沫大小 10

4.2.1 房价泡沫模型的建立 10

4.2.3 指标的选取与标准值的计算 11

4.2.4 指标指数的计算 11

4.2.3 灰色预测法预测未来四年的房价泡沫 16

第5章 总结及建议 18

参考文献 20

致 谢 21

第1章 绪论

1.1课题背景

1978年至1991年是我国房地产试点与起步阶段，从住房商品化、土地产权等理论观点的提出，到商品房开发试点，再到住房公积金等房改方案的出台，我国房地产市场正慢慢发展起来。

1992年至1997年之间，我国房地产市场出现了第一次非理性炒作，这次房地产热潮主要出现在沿海地区，当时很多沿海城市的房地产市场一片混乱。1993年国务院出台了紧缩性的调控政策，之后房地产市场和国民经济发展明显放缓^[1]。