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基于中国国家分配不均和住房价格

的理论和证明

本文探讨了之前被国家拥有和分配的私有化的住房资产的平衡价格影响。我指定了一个理论框架，表明私有化对私人市场的价格可能会有巨大的影响，而且私有化决定了后续的资产价格影响之前的错配程度。我测试模型对于中国大规模住房改革的预测，结果表明消除价格扭曲增加了家庭的住房消费，也导致了住房价格的平均上升。

国家参与房地产市场以多种形式发生在全球的多个国家。提供住房补贴的福利收益在整个西半球低收入家庭是很常见的。此外，地方政府在美国的几个城市颁布了规定，限制地主增加租金的收取。本文侧重于一种国家干预住房的形式，通过提供保障性住房政府雇员。经济领域的研究结果显示在国有部门潜在的大雇主提供的住房在发展中国家是很常见的，尤其是在亚洲和撒哈拉以南的非洲地区。

政府监管的私人市场或创建一个独立的市场确保某些家庭获得住房价格低于市场价值。国家干预的目标将保障性住房经济效率低下的人口可以创建子分段。他们扭曲个人所做的关于住宅流动性（Joseph Gyourko和彼得Linneman 1989；戈登·a·休斯和巴里·麦考密克1987）和就业（Michael Svarer迈克尔Rosholm，雅各布·罗兰·蒙克2005；即将出版）的决定， 它们会导致住房建设和维护的投资不足（约翰·c·Moorhouse 1972；Choon-Geol月亮和珍妮特·G。Stotsky 1993）。我分析这个主题在大规模的住房改革的背景下会发生在中国的城市地区。从1994年开始,私有化的国有住房被允许现有居民从他们的雇主那里购买已经出租的房屋的机会。相似类型的私有化国有住房项目也在其他一些亚洲国家和转型经济体的东欧发生。

这种分析的理论框架建立在现有的租金控制模型上。j·r·古尔德和s g·b·亨利(1967)对受欢迎的租金控制理念的引入无疑会使不受控制领域的房价增加。他们开发了一个总的均衡模型来证明价格控制的引入可以提高或降低替代品的价格。乔治和劳伦斯·b·史密斯(1984)表明住宅的普通价格包括了租金控制的共同特征。他们还发现，模型在不受控制的市场对房价的影响是模糊的，对需求的反应视情况而定。在我的论文里理论框架性的介绍了控制部门对非控制部门在住房价格资产分配不当的重要性。我使用的词语不足以获得在国家住房分配和私有市场机制有效配置的结果下住房服务消费的差异。我估计，在中国私有化住房分配不当的程度要大于消除国家分配系统均衡价格的影响。此外，我也计算了与住房分配不当相关的福利损失。

在我的框架中，国家的价格高补贴和住房服务分配是由国家控制。私营市场不是由国家以任何直接的方式来控制的。这两种类型的住房是一个被允许居住在国家住房子集的替代品。模型显示这种私有化国有房地产在私营市场均衡房价有模糊的影响。模糊的价格影响背后的直觉是私有化导致对房地产的供给和需求的变化。这种模型提供了洞察分配不当对供给和需求的变化的相对大小的关键因素。特别是，模型预测的方向和价格影响的大小取决于住房改革之前分配不当的程度。

使用中国健康和营养调查的面板数据，我测试模型使用大规模的住房改革的预测，结束了在中国提供住房补贴的规定。我不确定的建议家庭生活在国有住房改革前消费大约比他们会选择在私人市场的住房服务低15% 。实证结果表明，消除价格扭曲会使家庭增加住房消费。这种住房需求的转变导致私人住房均衡价格在私营市场显著增加。

本文基于现有文献研究响国有住房补贴出售对香港（洛克唱Ho和加里Wai-Chung黄2006） 和新加坡（Tien-Foo唱歌,即春蔡，Ming-Chi陈2006;Ashok巴德汉等。2003）私人住房市场价格的影响。这些论文的几个理论模型引自杰里米·C斯坦(1995)和弗朗索瓦bull;Ortalo-Magne斯文雷迪（200）。Ortalo-Magne和瑞迪（2006）的理论模型关注想追求更高质量的房子但受制于首付要求的家庭。而信贷约束住房消费在中国也可能是一个限制因素，本文关注的住房消费扭曲对雇主提供的住房租金补贴的结果。此外，信贷约束框架后仅仅预测了房价应该会在国有住房出售后下降（蔡，陈2006年）；它无法解释中国在国家住房的私有化后平衡私人市场的房价上涨的经历。

1背景

1.1共有住房私有化

在1949年获得政府的控制权，共产党国有化中国的土地所有权。已经拥有私人的家庭房屋的所有权的居民被允许保留住宅的所有权，但政府对所有新住宅建立公有制。国有住房被员工的工作单位分配给国有企业的员工。租金被很高地补贴。自从1976年主席毛泽东的去世，新领导发起了对混合经济渐进式改革的社会主义系统。住房制度的改革被关注，因为政府认识到国家住房规定的严重问题，包括短缺、管理不善和腐败的分布（王Ya-ping和艾伦·Murie 1999）。国有住房有大量的等候名单，分配是由住房的可用性单位和职工的特点所决，包括工作任期、等级和社会关系（周和约翰·r·洛根 1996）。在1993年私人住宅建设是允许的，私人住房供应扩大，大约40%的中国城市家庭居住在国有住房。

1994年7月，中国国务院列出雇主将公共住房卖给全国城市地区租户的规定。生活在家国有住房的用户有机会购买全部或部分他们当前的房屋的产权。部分产权包括永久使用权，遗赠，出租房屋的权利，有权利使用它作为贷款抵押品。经过五年的所有权，家庭拥有部分产权的用户有权利卖房子，但所得利润要与销售单位共享。相比之下，那些购买完整的产权的用户没有使用或出售他们的房子和留存利润的限制。在本文分析中使用的数据，只有18%的家庭拥有改革后的国有住房的部分产权。

由黛博拉·s·戴维斯（1993）指导的对中国的城市居民的采访证实，1990年代早期中央和地方政府成功隐藏他们的城市住房的私有化计划资产的大部分人口。除了定性的证据从采访中获得，由王提供的经验证据也支持在1994年之前改革是无法预料的。此外,本文IIIC部分的结果还提供证据反对期待改革影响之间的分配不当和住房消费和价格关系的观点。

国有住房的价格远低于市场价值，绝大多数的家庭在国有住房选择购买私人产权。1994年开始改变住房改革的中国成为世界上国家房屋所有权的利率最高的国家之一。改革的成功增加私人住房的所有权证明在图1中，它显示了生活在城市地区家庭的房屋所有权。房屋所有权率从1990年代初的55%左右增加到住房改革后超过80%。

1.2制度背景

通过正规银行机构个人抵押贷款在中国不如美国等发达国家常见。然而,证据证实非正式部门贷款是很常见的改革（菲德尔et al . 1992年）。2004年北京中央财经大学的一项调查显示，通过对20个省份经济估计，在中国的地下借贷的金额达1010亿美元，相当于28%的资金通过正式渠道借给 （Jianjin李2005年）。

自1958年以来，中国政府已经通过户口登记制度、户籍制度来控制住宅流动性。家庭必须正式登记才能在生活的一个特定的城市永久居住并且可以享受城市的社会服务。系统的主要影响是减少农村居民迁移城市。注册的家庭住在一个给定的城市，系统对居民在城市住宅流动性没有限制。

2理论框架

我开发一个模型来确定国有企业的私有化在国有住房市场和私人住房市场平衡关系上的影响。这个模型建立在法力斯和史密斯（1984）曾经所用的出租控制框架。他们的模型证实了价格控制的引入如何使房地产市场的变化，可以被认为是我的框架前阶段的初始平衡。

2.1初始均衡

考虑两个住房市场经济：市场控制的国有住房和不受控制的私人住房市场。虽然大多数单位的私人住房是所有者占领和几乎所有单位国有住房是租来的，该模型并不直接嵌入买房和租房之间的区别。为简单起见，我认为私有房屋租赁的价值就是。家庭不能自由进入国有住房市场，因为国家决定谁拥有权力驻留在国有单位和哪个单位为庭提供住房。而住房在位置、大小和质量不同，我的模型旨在他们所提供的住房服务量的单一指数的差异。家庭提供了一个国有单位可以选择拒绝和进入市场私人住房的权力。

这里包括在私人市场的家庭和在私人市场消费者两组。首先，有n个家庭，既不是受雇于国有企业也不是受雇于国家，不能拥有租金补贴用于国有房屋。这些n个家庭不可以选择参与控制市场价格。第二组的消费者是在私人市场被提供了国有单位的n个家庭。对这两个市场的n个家庭，住房是替代品，他们对国家住房和私人住房的决定取决于相关的价格和住房服务的量。私营部门的杜经理认为总得需求，是每个家庭对私人住房服务的需求的总和，并给出

（1）

其中表示影响居民住房需求的人口特征的矢量，表示私有住房市场中单位住房服务的均衡价格，d是不能租住国有住房的人口在私有住房市场中的需求函数，g是享受分配国有住房机会的家庭在私有住房市场中的需求函数，国有住房服务的总量和价格由和表示，分别在外由政府所选择。此外，住房服务的数量，由国家雇主特定的家庭i用表示，也是由政府所确定。国家住房市场的价格和供给，和，仅与用户相关，在国家部门工作的员工可以享有住房补贴。所有家庭提供补贴住房单元可以选择参与私人住房市场，但是国有住房、家庭更喜欢他们的私人住房需求，，等于0。

图2描绘了改革前国有住房市场。供应是完全非弹性和住房需求国家总供应。曲线代表了市场愿意支付的家庭。国家选择补贴住房，所以。

住房的供给在私人市场是一个价格的函数，和一个影响供应的变量F，如建设或土地销售的地方法规：

（2）

的价值必须这样状态的员工住在私人或国有住宅不想去移动。私人住房均衡价格市场，，解释

（3）

2.2住房改革对房价的影响

通过给家庭购买他们一直有住房补贴的国有单位转变为私人财产权利的机会，住房改革改变了房地产市场的均衡。它改变了国有住房的供给，使之转变为国有住房的股票进入私人市场。因此，改革后私人市场的供应，S′，在改革之前由国有企业拥有的房地产服务增加的确切数额，是由

（4）

其中表示房改后私有住房市场上单位住房服务的均衡价格，私有化的国有存量房屋所导致住房供应的比例变化如图3所示是向上倾斜的。供给的增加源于之前国有住房的改善所形成的国有住房移动与价格变化。

国有市场现在已经结合私人市场，所以需求函数在私营部门必须包括以前国有房地产市场的家庭。改革后的总需求

（5）

其中用户，，是原有的国有住房的居民，这种需求曲线从D 到D′转变如图3所划定。

了解住房改革对均衡价格的住房影响，我做了几个假设。模型假定没有交易移动的成本。一个大型交易成本移动会抑制住房需求的变化，对应的国有住房居民价格扭曲的变动。此外，我认为，有条件的差异可观测的特点，X，家庭的需求功能，g和d，是同样不管用户住在私人或国有住房。我讨论这个假设和现在的实证的合理性来支持这个观点，在CB部分。这种假设生产比例变化的需求在每个价格曲线上体现。

改革后的平衡价格，如下：

（6）

改革平衡私人市场的房价的影响取决于家庭在控制市场需求的相对变化，由和供给所给出。图3描述了一个情况在供给和需求两个移出相同的量，以前没有这样的例子。供给和需求的变化住房价格的净影响是模棱两可的,取决于相对的大小以及供给和需求的弹性。

需求变化的大小相对于供给的转变由改革前国有住房分配系统所决定。与国有住房相关的价格扭曲可能比他们在私人市场选择住房消费或多或少的减少。如果平均分配给家庭的比他们消费价格 更小（更大），需求上大的变化将比供给上的变化更大（更小），价格将上升(下降)。下面将会正统的阐述分配制度对均衡价格的影响。

2.3国家分配改革前分配不当的影响

在住房改革之前，生活在国有住房的家庭不能选择住房服消费的数量，因为是由国家作为雇主给他们分配单位的。比没有的价格管制而言家庭可能更愿意在国有市场消费截然不同的捆绑住房。我所使用的词语不足以评判用户在国有市场消费的数量和在私营市场消费的数量的差异。用户i经历的不匹配的数量，由给出，等于，其中是国有住房分配给家庭的数量，对于用户i，家庭的不匹配的成本价格，用Delta;i表示，等于。在国有企业不匹配的家庭住房的总成本，Delta;，分配前的价格为：

（7）

其中在改革前居住在国有住房的用户量。如果Delta;为0，平均而言，国家成功地分配家庭住宅对于选择在私人市场的家庭是等价的，Delta;的正(负)表明，生活在国有住房的家庭一般更多（更少）的喜欢国家所分配的住房。

考察改革前分配不当与私有住房均衡价格的关联，当Delta;gt;0时，这意味着

（8）

国有住房的家庭更喜欢比国家所提供的更大的住房。结合方程(6)给出的改革后的平衡收益，得：

（9）

现在假设非控制市场改革前的价格高于改革后的价格（），因为需求是随价格向下倾斜的，这就意味着：

（10）

考虑到方程(3)适用于改革前，然后以更低的价格，，数量供应就会下降，需求量会上升，

（11）

可是方程（10）和（11）所的结果与方程（9）所得结果相矛盾，因此Delta;gt;0时，一定有，简单来说，Delta;=0时，可以直观的反映出，Delta;lt;0时，。

这个结果很直观。如果国有住房的居民在价格扭曲变动后愿意消费更多的住房服务，需求变动量将比供给变动量大，同时，住房平衡价格将会升高。如果国有的雇主能够确定家庭的意愿在改革之前去支付和分配国有单位，那么就不会有分配不当，家庭改革后也不需要变动。如果没有家庭的改变他们的住房消费，将对

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