论文总字数：10238字

摘 要

本文通过对淮安市近年来房价和影响房价各要素情况分析,探讨房价的合理性与否.淮安市房地产的供求关系,淮安市的地价以及居民住房收入比等情况都会对房价产生重要的影响.通过查找各类文献,运用理论分析房价的相关数据,制作出相关表格来清晰显示出淮安市房价的发展状况,进而对淮安市房价作出科学分析,并为决策者提出可行性的决策建议.

关键字： 淮安,房价,影响要素,决策

Abstract: In this paper, to explore whether or not the reasonableness of prices, supply and demand of real estate Huai"an. Huai’an premium income and residential housing, etc. will have a major impact on the price of Huai"an City in recent years house prices and affect the price situation through the various elements. by looking for all kinds of literature, theoretical analysis of data related to prices, to produce relevant tables clearly show Rate Huai’an state of development. Furthermore Huai"an RATES make scientific analysis, and put forward feasible policy recommendations for decision makers.

Keywords: Huai"an, prices, factors affecting decision-making

目 录

1 引言 4

2 房价影响因素探讨 4

2.1地价、房价收入比、供求关系 4

2.2淮安市的行政区域和城市功能分布 5

3 影响淮安市房价因素具体分析 5

3.1地价与房价的关系 5

3.2淮安市房价收入比情况分析 6

3.3供求关系与房价关系 7

3.4淮安市各区县房价对比 10

4 淮安市房价分析得出的问题及对策建议 12

4.1淮安市房价相对过高 12

4.2促进淮安市房价稳定和利民的决策建议 12

参考文献 14

致谢 15

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1 引言

自1998 年我国住房制度改革以来,房地产市场化的总体方向已经建立,计划经济时代长期积累的需求已大大释放.近年来,我国房地产行业呈现出大城市房价持续走高,小城市房市虽不如大城市那样火爆,但发展状况也不容乐观.国家对于房地产市场的宏观调控有着巨大影响,伴随着全国房地产市场的总体调控力度不断增强,开发商投资额稳中有升,淮安市房地产业发展也逐步进入良性发展轨道,促进了淮安市房地产业的健康发展.在如今淮安经济发展态势下,越来越多的淮安市民对于房价的关注度持续走高,房价成为了市民最为热议的话题之一,他们对于房价的关心,体现了房价在市民生活当中的地位. 以下将对搜集来的有关淮安市房价的数据进行仔细分析,研究淮安市房价变化发展的状况,并对政府提出相关建议,希望政府对房价作出科学合理的调控措施.

2 房价影响因素探讨

2.1地价、房价收入比、供求关系

众所周知,房地产的开发与政府土地出让有着紧密的联系,换言之地价对房价有着重要的影响.除此之外,房价与居民收入也是密不可分的.国际上,将房价收入比(Housing Price—to—Income Ratio)定义为:“某一住宅市场上特定时间内销售的住宅的自由市场价格中位数和该市场上家庭年收人中位数之比”.居民收入代表着居民对于房价的承受能力,收入越高,房价越低,居民对于房价承受能力越高.此外,房价与房地产市场的供求关系也有极其重要的影响. 供求经济理论^[1]是西方经济学中最为重要和基础的内容, 它包括供给和需求两个方面的内容,二者相结合可以形成一个经济学模型,从而可以利用其进行经济分析.一般情况下,假设其它因素不变,当某件物品的价格上升时,其供给量会上升,反之亦然,换言之,两者成正比关系;需求指的是人们有能力并愿意购买某种商品的欲望.一般来说, 假设其他因素不变, 当一件物品的相对价格下跌时, 其需求量会上升, 反之亦然,换言之,两者成反比关系.在需求曲线和供给曲线共同作用下可以形成一个均衡价格和均衡数量.西方货币主义学派认为均衡价格和均衡数量应该是在市场经济规律自发作用下形成的, 这样可以真实的反映需求者的需求愿望及能力和供给者的供给愿望及能力, 因此,实现了资源的较为优化的配置.该经济理论在早期广泛应用于现实经济生活中解决各种实际的经济问题,但随着各个经济学派的崛起,新的方法和理论充实和推动了经济学的进一步发展, 其后果是使众多学者抛弃最为基本的经济学分析思想而去追求类似于博弈论这种新的理论来解释经济现象.实现在就如国际诸多诺贝尔奖得主所言:我们在探讨经济问题时,往往抛弃了类似于供需这最为基本和有用的理论, 而去追求数量技术分析.很多居民对于房价都会持观望态度,房源紧张,价格自然会上涨.房源充足时,居民并不会担心房价会上涨,因为此时供大于求.人们只要想买房,需求都会被满足.房价自然也就不会上涨.除此之外自然坏境,交通便利程度,城市的发展规划, 人口因素也会对房价产生重要的影响,但相对以上提出的地价、房价收入比、供求关系三个因素它们的影响不够显著,所以不把它们作为本文的研究方向.

2.2 淮安市的行政区域和城市功能分布

现辖清河区、清浦区、淮阴区、淮安区四区和金湖县、盱眙县、涟水县、洪泽县等四县,另外有淮安市经济技术开发区,淮安市工业园区,其中经济技术开发区为国家级经济技术开发区.在城市功能布局方面,清河区和清浦区处于淮安市的中心位置,淮安市的主要商业工业都分布在此,尤其商业发展较好,多个大型商业综合体分布于这两个区.其它两个淮安区与淮阴区与市中心也相比其它四个县较近,区位优势也比较明显.其它四县中的洪泽与盱眙因自身经济发展水平也较高.房价方面也不比市区差.剩下的涟水和洪泽由于区位没有优势,经济发展水平也不高,房价应该是比其它区县要低的.淮安市因为近来政府财政收入不断增加,用于城市规划、改造的投入也不断加大,加上规划结构清晰,功能分区合理划分,内外交通便捷,已经将淮安市打造成为山清水秀、设施配套、生活便利的宜居城市.

3 影响淮安市房价因素具体分析

3.1 地价与房价的关系

对地价与房价因果关系的解释^[2],地价和房价的本质都是一种产权价格,并且都是由供求关系决定的,二者不同的是：在国内目前的情况下,土地市场所决定的地价更倾向于是一种需求价格.因为土地的自然供给没有弹性,其经济供给受自然供给的限制,也缺乏弹性.并且,土地的供给是由政府垄断的.因此,在这种情况下,地价主要由需求一方决定,需求上升则地价上升,需求下降则地价下降.而增量市场中的房价除了取决于需求方面,还要受供给价格的影响.因为增量房地产的供给不同于单纯的土地(没有生产费用)供给,它是一个生产的过程,必须通过销售价格补偿生产过程中的各种支出并获得合理利润,才能维持再生产过程.因此增量市场中的房价作为一种供给价格不仅是买方愿意购买的价格,更应是卖方愿意出售的价格.进一步地分析,作为需求价格的地价实际上是由引致需求引起的,即由于对土地产出物的需求导致了对土地的需求,最著名的解释为“玉米法律悖论”^[3]. 1800年英国制定了限制进口谷物的玉米法律,导致了国内对玉米的需求上升,从而加大了玉米的生产量,又由于国内玉米的生产量上升,导致了对土地需求的增加,因为土地供给价格弹性很小,所以对土地需求的增加又导致了土地价格的上升. “玉米法律悖论”说明了地价高是因为玉米的价格高,玉米法律提高了玉米的价格,刺激了国内玉米的生产和对种玉米的土地的需求.由于土地资源是有限的,地主们就提高地价来满足对土地的需求.地价高是玉米价格高的结果,而不是玉米价格高的原因.“玉米法律悖论”应用到城市房地产市场,我们就可以得出：房价高刺激了对土地的需求,由于土地的供给价格弹性小而导致了地价的升高.地价的地区差异性同样源于各地房价的不同,即不同的城市由于对房地产的需求不同导致了它们各自的地价不同.

下表为2014年12月至2016年2月淮安市地价与房价的关系图

月份	土地成交均价（元/平米）	房价（元/平米）
2014年12月	1402.51	4833
2015年1月	1422.37	4865
2015年2月	1435.26	4879
2015年3月	1419.44	4921
2015年4月	1501.22	4876
2015年5月	1321.25	4912
2015年6月	1389.79	4951
2015年7月	1385.65	4862
2015年8月	1406.12	4908
2015年9月	1338.11	4938
2015年10月	1721.24	4929
2015年11月	2652.07	4926
2015年12月	1896.87	4938
2016年1月	1872.26	4948
2016年2月	1783.93	4895

上表中除2015年9月地价较低,2015年11月较高,其它月份地价都很稳定都是1700到1900之间,房价似乎更为稳定,一直都是稳定在4900左右,相对而言淮安市的地价与房价都相对稳定,呈现出正常的一种态势.

3.2 淮安市房价收入比情况分析

2012年淮安市实现地区生产总值1920．91亿元,比上年增长13．1％经济实现快速增长.随着2010年限购等政策实施以来,很多知名房地产开发公司如绿地、金地等纷纷进驻淮安,2012年完成房地产开发投资280．554亿元,淮安的房价近年来也在成为老百姓关注的焦点.那么淮安的房价是否在老百姓的承受范围之内呢?从淮安市历年统计年鉴中可得出2006—2012年淮安市住宅销售面积、住宅销售额、城镇居民人均可支配收入、城镇居民人均消费性支出以及城镇居民人均居住面积的相关数据.根据相应数据,计算出淮安市2006—2012年的房价收入比(表1).此处每户平均人口数按三口之家来计算.

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