摘 要

随着我国土地制度的变革和城市居民住宅制度的变化，人民对土地和住宅的认识也有所不同，房地产产业实现了高度的市场化，成为了国民经济的主要支柱。但快速发展带来的房地产错误投资导致烂尾楼现象时有频发，给政府的经济增长带来了麻烦。武汉，作为国家核心城市之一和中部六省唯一的副省级市，其房地产业的发展和昌盛在武汉发展和转型中起到了很大的作用，因此研究武汉市的房地产投资是否拉动GDP增长是一个很有意义的问题，可以对武汉市未来的发展提供参考价值。

本文选取了GDP-房地产投资OLS模型，基于单位根检验和EG协整检验方法，对1998年至2017年武汉市GDP、房地产投资的对数序列进行了分析，研究结果表明此模型不适用。在OLS模型的基础上，选取了C-K VEC模型，基于单位根检验、协整检验方法，对GDP、房地产投资、从业人数对数序列建立了长期均衡模型，研究结果显示房地产投资每增加1个单位，GDP会增加0.962443个单位；同时由于时间序列之间可能存在短期波动，采用了误差修正模型来改良模型，发现上一期的房地产投资每增加1个单位，本期的GDP会增加0.183236个单位；然后基于脉冲响应函数，对GDP与房地产投资序列之间互相冲击关系进行了阐述，相互冲击时，这两者之间都具有短期快速增长，长期稳定增长的结果，这说明房地产投资是GDP增长的一大支柱，GDP也是推动房地产投资增长的一大支柱；最后基于格兰杰因果性检验，得出了武汉市GDP与房地产投资总额之间存在单向的因果关系的论断。

本文进行了武汉市房地产投资与GDP增长之间的实证分析，在前人的基础上，加入了柯西-道格拉斯生产函数的概念，把从业人数序列考虑在内，建立了C-K VEC模型，同时提出了相应建议，建议武汉市政府要准确认识到房地产投资对GDP的重要性，应当在保持当前经济发展的同时，拉动房地产投资，同时不应只靠房地产投资，也要注意其它行业的投资与发展，例如增加从业人数，开启大学生留汉计划等等。

关键词：单位根检验；协整检验；误差修正模型；格兰杰因果检验

Abstract

With the changes in China's land system and changes in urban residential housing systems, people's understanding of land and housing is also different. The real estate industry has achieved a high degree of marketization and has become the main pillar of the national economy. However, the real estate investment caused by rapid development has led to frequent occurrences of unfinished buildings, which has brought trouble to the government's economic growth. Wuhan, as one of the country's core cities and the only sub-provincial city in the six central provinces, its real estate development and prosperity have played a significant role in Wuhan's development and transformation, so whether research on Wuhan's real estate investment drives GDP growth It is a very meaningful issue and can provide reference value for the future development of Wuhan.

This paper selects the GDP-real estate investment OLS model, based on the unit root test and EG cointegration test method, analyzes the logarithmic sequence of Wuhan GDP and real estate investment from 1998 to 2017. The research results show that this model is not applicable. On the basis of the OLS model, the CK VEC model was selected. Based on the unit root test and the cointegration test method, a long-term equilibrium model was established for the GDP, real estate investment, and the number of employees. The research results show that each unit of real estate investment increases by one unit. GDP will increase by 0.962443 units. At the same time, due to the possible short-term fluctuations between time series, the error correction model is used to improve the model. It is found that for each unit of real estate investment in the previous period, the current GDP will increase by 0.183236 units. Then, based on the impulse response function, the relationship between GDP and real estate investment sequence is expounded. When they impact each other, both have short-term rapid growth and long-term stable growth, which indicates that real estate investment is GDP growth. As a pillar of GDP, GDP is also a pillar of the growth of real estate investment; finally, based on Granger causality test, it is concluded that there is a one-way causal relationship between Wuhan's GDP and total real estate investment.

This paper conducts an empirical analysis between real estate investment and GDP growth in Wuhan. On the basis of the predecessors, the concept of Cauchy-Douglas production function is added, and the CK VEC model is established taking into account the sequence of practitioners. The corresponding recommendations suggest that the Wuhan Municipal Government should accurately recognize the importance of real estate investment to GDP. It should promote real estate investment while maintaining the current economic development. At the same time, it should not rely solely on real estate investment, but also pay attention to the investment and development of other industries. For example, increase the number of employees, start the college students' stay in the Han Dynasty, and so on.

Key words: unit root test; cointegration test; error correction model; Granger causality test

目 录

第1章 绪论 1

1.1 引言 1

1.2 本文的研究背景及意义 1

1.3国内外研究现状 2

1.4 武汉市房地产投资的描述性分析 2

1.5本文的研究思路、组织结构及创新点 3

1.5.1本文的研究思路 3

1.5.2 本文主要研究内容 3

1.5.3 本文的创新点 4

第2章 研究的相关基础知识 5

2.1伪回归 5

2.2 ADF单位根检验 5

2.3 C-K生产函数 6

2.4 协整检验 6

2.4.1 EG协整检验 6

2.4.2 JOHANSEN协整检验 7

2.5 误差修正模型 7

2.6 脉冲响应函数 8

2.7 格兰杰因果检验 8

2.8 本章小结 9

第3章 武汉市房地产投资拉动GDP增长实证研究 10

3.1 数据的选取与预处理 10

3.1.1 数据描述性统计分析 10

3.1.2 平稳性分析 11

3.2 GDP-房地产投资模型 13

3.2.1 单位根检验 13

3.2.2 协整检验 14

3.3 C-K VEC增长模型 14

3.3.1 单位根检验 15

3.3.2 协整检验 15

3.3.3 误差修正模型 17

3.4 基于C-K VEC模型的脉冲响应分析 19

3.4.1 REI对来自GDP的脉冲响应 19

3.4.2 GDP对来自REI的脉冲响应 20

3.5 格兰杰因果性检验 20

3.6 政策建议 21

3.7 本章小结 22

第4章 总结与展望 23

4.1 总结 23

4.2 研究的展望 23

参考文献 25

致 谢 26

第1章 绪论

1.1 引言

随着我国土地制度的变革和城市居民住宅制度的变化，人民对土地和住宅的认识也有所不同。自1998年住房体制变革以来，我国取消了福利分房制度，房地产产业实现了高度的市场化，房地产产业也有了全新的变化，成为了国民经济的一大重要支柱。而且房地产行业对相干行业的兴盛具备突出的带动作用，且其在固定资产投资中占有至关重要的地位，和GDP的增长有着密切的关联。《中国统计年鉴2018》显示，2017年房地产投资总额为109798.5亿元，占国内生产总值的比例由2000年的5.48%增长到了13.27%。尤其是近年来，房地产收益越来越高，随之带来的炒房现象导致房价居高不下，烂尾楼的现象也时有出现。因此，政府为提高经济增长做出一些政策措施是很有必要的。

1.2 本文的研究背景及意义

房地产行业的研究与发展，一直以来都是一个对国民经济的发展起到深远影响的研究内容。其中，房地产投资是房地产行业的资金来源。房地产投资（Real estate investment）是指投资者为追求投资收益，将资本成本投入到房地产业，间接或者直接对房地产行业有影响的投资活动，也就是将其资金投资到房地产的行为。这种资金运动的阶段，是一个很难逆转的阶段。房地产行业是一个高成本行业，土地开发、建筑建设、经济运作等几个过程都要高昂的初期投资，再加上房地产行业的长周期性，房地产投资者们在不断探求最优投资。

房地产投资分为两种主要方式：基础建设和房地产开发，其中基本建设方式有基本建设方法，房地产开发方法还包括建筑物的购买、合作开发和股票购买的方法。基础设施建设是指根据建立的基础设施的方式自用房地产项目的建设；购买建筑类型指的是投资者根据自己想要的投资项目，对该项目的背景和收益进行评估，并通过商品房买卖程序获得该建筑物的所有内容；合作开发是指，如果投资者没有房地产开发资格，但是又想进行相关投资，在这种背景下，可以挑选有开发资格的开发者进行合作；而购买股份则是指投资人可以购买具有开发资格的房地产开发公司的股票，从而能够有资格去投资。

武汉，作为国家中心城市之一和中部六省唯一的副省级市，其房地产业的发展和繁荣在武汉发展和转型中起到了很大的作用，因此研究武汉市的房地产投资是否拉动GDP增长是一个很有意义的问题，可以对武汉市未来的发展提供一定的参考价值。本文将以武汉市1998-2017年之间的相关数据，综合单位根检验、协整检验、误差修正模型和格兰杰因果检验等方法，来研究武汉市房地产投资对GDP增长的影响的实证分析，探讨这两者之间的关系，探寻经济现象之间的内在联系。并通过实证分析，为政府制定相应的调控措施提供一定的理论基础。

1.3国内外研究现状

由于房地产投资在经济领域和投资领域都是一个重要的研究课题，关于房地产投资方面的研究接踵而至，每个人都有不同的见解。

国内研究中，在前人的探讨基础上，黄忠华，吴次芳，杜雪君等人(2008)^[1]基于面板数据模型，对全国区域的房地产投资与经济增长关系进行了相关研究。曲秋霞(2010)^[2]定量地分析了山东省FDI对不同行业GDP的贡献，运用了滞后回归模型，得出了要引导外资企业向高新技术产业投资的结论和相应的建议。许宪春，贾海，李皎(2015)^[3]运用了国民经济核算方法，从房地产投资、房地产生产、房地产消费三大角度定量分析了房地产和经济增长的关系。在协整检验方面，曹泽，邹辉(2017)^[4]等人，基于误差修正模型，对房地产开发投资与GDP的关系进行了研究。

王珍(2018)^[5]通过应用单位根检验、协整检验、误差修正模型和格兰杰因果关系来分析武汉市房地产投资与经济增长的计量关系，探讨出了要全面、系统地认识房地产投资与经济增长之间的关系，根据城市发展状况和定位来确定房地产开发规模，同时也要保留多元化的经济发展点，不过度依赖房地产的观点。陈伟伟(2019)^[6]基于贡献率和贡献度测算法，发现了房地产开放投资对经济增长的贡献率居高不下，导致各地经济增长的创新动力不足的结论，建议坚持房子的住房用途的本质，加快转变经济增长方式。Yu S,Zhang L,Zheng Y(2017)^[7]基于中国供给侧改革的视角，探讨了监管政策对房地产企业投资的双重影响，而Dong Z,Liu JJ,Sha SY(2017)^[8]则探讨了在中国老龄化背景下，中国房地产投资的地区差异。

国外研究中，最初，国外的一些学者认为房地产会对经济的持续健康的发展起到抑制作用。而Richard Barras(1995)^[9]运用系统分析法对1855年到1996年英国经济增长进行了系统性研究，认为房地产投资对英国经济增长具有明显的作用，但在不同阶段所起到的作用不同，规律不同。随后，Coulson和Kim(2000)^[10]研究了房地产和非房地产投资在多元向量自回归背景下对GDP及其组成部分的因果关系和影响，发现明显房地产投资比非房地产投资更能影响GDP。Ren(2014)^[11] 、Lee(2015)^[12]、Kong(2016)^[13]等人都分别从不同角度探讨了房地产投资对GDP的影响。

1.4 武汉市房地产投资的描述性分析

改革开放以来，中国在引进新技术新知识的同时，开放了各大港湾，为了顺应时代潮流， 1998 年，中国取消了福利分房制度，在此基础上，房地产行业实现了真正的市场化，这对经济的增长具有显著的影响，至此之后，房地产投资大量累积，这才有了现在居高不下的房价以及炒房现象。进入二十一世纪以来，国家不但开始追求高速度增长，同时也在追求着高质量增长。相比于1998年武汉市的GDP，2017年该市的GDP已经达到了1998年的13.39倍，与此同时该市房地产投资总额由1998年的106.8亿元增长达到了2017年的7871.66亿元，比GDP的增长更夸张。

分析武汉市1998-2017年的房地产投资总额时间序列可以发现，1998年，由于房地产市场化真正实现，房地产投资者们处于观望状态，因此1999年的房地产投资额相比上年同期下降了9.44%。但是从2000年开始，武汉市房地产投资额就处在一个持续增长的状态，这种持续增长状态一方面是由于房地产市场的持续开放，国家经济政策大量吸引外资投入，房地产行业迎来了百花齐放，另一方面则是因为进入二十一世纪以来中国社会的经济发展和科技发展逐渐让人民跨入了小康阶段，人民有资本买房子，交易房子，这才有了房地产投资者们的汹涌而至。时间到2016年，因为国内资本投资萎顿，国外经济缺乏上升动力，房地产投资出现了跌落期，同比2015年下降了2.49%，不过这种下跌只是暂时的，2017年又出现了房地产投资回升，同比2016年增长了6.71%。

1.5本文的研究思路、组织结构及创新点

1.5.1本文的研究思路

本文选取1998年至2017年武汉市GDP、房地产投资总额、从业人数等数据为样本，通过单位根检验结果，对这三组数据做了对数处理。并加入了C-K生产函数的概念，用单位根检验、协整检验、误差修正模型和格兰杰因果关系等来分析了相应问题，建立了C-K VEC模型。最后本文利用C-K VEC模型做了房地产开发投资总额分析并提出了相关的对策和建议。