论文总字数：19350字

摘 要

现代经济社会中，为了规避各类市场中不确定性所带来的风险，金融衍生品的产生就在情理之中。而这两年房价的飞速上涨，也让房地产市场在备受瞩目的同时，存在很大的风险。本文将主要基于实物期权理论，制定出新的房地产估价方法。而之所以选用期权进行定价，主要原因是：1、期权是高效的风险管理和定价工具；2、与期货的风险对冲相比，同样的运营模式在期权中进行，只需要少量的期权费作为成本；3、期权适用于周期长、风险高和资本密集型的项目投资。传统的资产评估采用净现值法，但因为房地产市场的利率不断变化加上其内部特征很难确定，所以净现值法会失效。相反，期权定价将不受这些影响。

关键词：房地产投资 实物期权 指数期权 风险管理

Avoid Real Estate Disaster With Financial Derivatives

Abstract

In modern city, for avoiding the risks about uncertainty of markets, the generation of financial derivatives is reasonable. Meanwhile, the price of house is increasingly growing so that the real estate market is high-profile but risky. This paper is based on option theory to set the new real estate valuation method. Choosing this financial derivatives, we have three reasons: 1. Option is a high-effective and tool of controlling risks and setting price; 2. Compared with risk hedging of futures, that of option provide is required for much less funds (option premium); 3. Option could be applied to long-term and high-risk as well as capital-intensive investment projects. Generally，the traditional asset assessment will use the net present value method, but unstable interest rate and uncertainty of real estate makes this method fail. In contrast, option theory will not be affected by these factors.

KEYWORDS：real estate investment；real option；index options；risk management

目录

摘要 I

Abstract II

目录 III

第一章 引言 1

第二章 本文研究的的理论基础和相关概念 2

2.1 房地产投资概况 2

2.2 传统的房地产估值方法 4

2.3 期权与实物期权的概念 4

2.3.1 期权的概念 4

2.3.2 实物期权的概念 5

2.3.3 金融期权与实物期权的区别 6

2.4 实物期权的种类 7

第三章 期权的定价模型 9

3.1期权定价模型产生的背景 9

3.2 经典的期权定价模型 9

第四章 实物期权的价值实证 12

4.1 定价模型的一些说明 12

4.2 实物期权的价值 13

第五章 房地产期权的新思路 19

5.1 案例分析 19

5.2 对冲的构造 23

第六章 总结 25

参考文献 27

致谢 29

第一章 引言

本文在第二章里介绍了有关于房地产的现状，我们都知道，最近由一线城市带动，很多热门的二线城市房价也跟着大幅度上涨，房价再次成为了一个热点问题。所以为了防范风险，我们需要对房地产投资价值有一个比较准确的预估。传统的净现值估计

（1-1）

在充满不确定性的投资项目中往往会失去它的作用。

这就让我们必须重新找到一个新的方法，而期权的本质是可以延迟的选择权^[1]，所以能非常有效的克服不确定性。本文第二章和第三章会详细地介绍一些期权的概念和模型来加强我们对期权的理解^[2]。

在关键的第四章和第五章中，我们将用两个例子进行实证。第四章中，介绍在场外的实物期权是怎样更好的对房地产价值进行估计^[3]；而第五章中，则是将设计出一种新的指数期权^[4][5]，抵抗房地产投资中可能出现的风险，这种期权的产生，能让投资者不需要购买房地产就能获得近似的利益，将会大大减少中国房地产出现的波动，防止房地产泡沫的产生^[6][7]。

1. 本文研究的的理论基础和相关概念

2.1 房地产投资概况

房地产是房产和地产的总称，在我国，土地权和房屋权是分离的。国家出让房屋的所有权，但同时只出让普通住宅用地的使用权，而非所有权。所以在很多理论研究的过程中，我们需要把这两个权利分开进行考虑。然而土地使用权的形式多种多样，本文意在研究资产定价的方法，故化繁为简，将土地权和房屋权合并进行考虑。

然而房地产本身的一些固有特点确实是值得我们深入研究的，例如其位置的固定性。与股票、债券、基金，外汇和铜矿等有形或无形资产相比，房地产是受到地区区域经济和环境等因素绝对束缚的。房地产的价值在很大程度上取决于它的位置。我们把京津唐的两个城市单独拉出来看一下，差异就非常明显。

图1. 北京与天津从2010年6月起的房价走势

图2. 上海2016年4月份各区房价

甚至单单是在上海市里分析，内环和外环的房价也有很大的差别。因此对于房地产的投资者来说，选择一个合适的地方进行开发是非常重要的^[8]。

其次，房地产的投资时间长，从投资者进行拍地到最后销售，如果资金充足可能也需要2~3年的时间，时间因素很容易造成资产价值的变动，最显而易见的就是利率的变动以及原材料价格的变动，这些变动也无疑会加大房地产投资的风险,从而导致单纯使用贴现值的估价法失灵。

最后，很重要的一点是房产的价格也非常容易受到政策的影响，对于在消费和出口等方面仍旧相对不足的中国，拉动GDP的重任依然落在了投资方面，而房地产投资更加是重中之重，是国民经济发展的重要支柱。所以当房价不稳定的时候，国家就会出台很多相关的政策，来防止房地产市场“过热”或者“过冷”，我们又知道房价是一个很长期的投资，因此受到国家政策面的宏观调控影响就会非常的大，这时候房价可能就会出现一个出人意料的浮动^[9]。

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