文 献 综 述

1.前言

改革开放以来，我国房地产业获得了快速的发展，推动了我国国民经济的飞速增长和人民生活水平的不断提高。尤其是自1998年启动以货币化为导向的房地产分配体制改革以来，房地产业逐步成为国民经济的支柱产业。然而随着商品房价格的不断上涨，房价的增长速度远远超过人均收入的增长速度，过高的房价也阻碍了房地产业的进一步发展。由以往的统计结果：1998年第一季度，我国商品房平均销售价格为2124.352元/平方米，而2010年第一季度商品房平均销售价格5192.918元/平方米，上涨幅度高达144.45%。房价的过快增长，不仅极大地影响到城市居民的生活质量，也成为国民经济平稳高速发展的一个不稳定因素，房价问题己经成为一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。对于房地产业如何发展日益引起人们的广泛关注，越来越多的人从不同的角度来关注房地产业的发展以及价格走势。研究房地产的价格走势规律有其现实的实践意义，理论的发展对于产业的实际发展也起到积极的指导作用。同时，作为房地产经济运行中的重要变量，房地产价格的研究更是市场经济发展的现实需要。

2.研究现状

2.1 国外研究现状

国外有关房地产市场发展的理论研究已有近三百年历史。17世纪末，威廉#183;佩第第一次提出级差地租的概念，并初步阐述了级差地租、土地价格等问题。此后至19世纪初的一百多年间，亚当#183;斯密(A.Smith)、大卫#183;李嘉图(D.Ricardo)、马克思等人分别对土地经济问题、住房问题进行了各自的研究，形成了现代资本主义土地经济理论和马克思主义土地经济理论。上述理论均对房地产市场发展的早期研究提供了重要的理论基础。

围绕房地产合理价格及影响因素很多学者进行了不同的研究，从各自角度建立相应模型探讨了有关方面问题。前英格兰银行货币政策委员会成员Goodhart、美国俄亥俄州立大学教授Cecchetti、美国经济学家Frank#183;Smets和Joseph#183;Carson等为代表的很多学者认为：货币政策与资产价格相关，货币政策应对资产价格的波动做出反应。Carey(1990)主要分析了短期内房地产市场供给固定时，房地产市场周期的循环过程。经典的Carey房地产模型指出：房地产价格取决于投资者数量、收入水平、供给数量、金融政策等因素。Abraham和Hendeshott（1996）使用美国30个城市14年的数据，开发了一个考虑滞后过程在内的住宅价格变化模型，揭示了住宅价格上涨与住宅建设成本、就业率和收入直接有关并；Matteo (2002) 通过建立一个VAR 计量模型来分析宏观因素对住宅价格的影响，研究发现货币政策变化和住宅需求变动是住宅价格短期波动的影响主要因素；Dipasquale和Wheaton对住宅租金和住宅价格进行了扩展性研究，得到了著名的存量-流量模型。模型说明提供住宅服务的房地产物业市场与提供住宅存量的房地产资产市场如何通过租金、价格、新建数量以及住宅存量等变量的变动而向均衡调整；Nigel Pain和Peter Westaway建立了一个基于消费量本身的住宅需求模型，将业主自住率作为一项附加回归量纳入模型，找到了住宅需求关系中消费一致性的长期系数；Geoff Kenny用一套清楚区分了长期和短期的经济变量，分析爱尔兰住宅市场长期住宅市场的供给和需求的关系，研究表明收入增加会引起住宅价格的上涨，并对住宅需求有一定比例的增加，抵押贷款利率对长期住宅需求产生重要的负影响，住宅价格对建设成本（包括土地成本）存在一个稳定的比例。

2.2 国内研究现状

对于房地产合理价格的问题，我国的一些学者也做了一些深入的研究。刘莉亚、苏毅（2005）建立了一个决定房地产价格的模型，运用协整理论计算出上海市房地产市场均衡价格，指出2002 年7月之后真实房地产价格不断偏离均衡价格，房地产市场可能存在泡沫。孔煜、魏锋、任宏（2006）从房地产价格渡动的内涵出发。分析了房地产价格波动的运行特征。他指出房地产的价格是房屋建筑物价格和地产价格的统一。具有二元性特征。地产价格波动比房产价格渡动有更强烈的波动性，他建议政府应该确定合理的土地价格，对竞拍土地的最高报价采取限制措施，防止土地价格的过快上涨，以保持房价的平稳。韩冬梅、刘兰娟、曹坤（2008）建立了商品房供给与需求的状态空间模型，其中基准价值被作为一种不可观测的状态变量引入模型，通过计算三次状态空间模型计算得出房价的基准值，再构造计算泡沫的相对度，通过检验泡沫度的非平稳性证明上海己经出现房价泡沫，并计算得出研究时期的平均泡沫度为22.5%。

很多学者认为房地产价格是由市场供需决定的(张宏斌，2001；蔡兵备，欧阳安蛟，陈立定，2005)。但一些学者认为由于房地产短期内供给缺乏弹性，所以需求是决定住房价格的主要因素，而非供给因素(姚先国，黄炜华，2001；肖建月，2005)。