文 献 综 述

1、 选题目的和意义：

房地产业对国民经济的发展举足轻重，历史上我国多次对房地产行业进行调控。1993 年开始到 1996 年为止，针对房地产过热以及通胀压力，国家出台”国十六条”等措施，全国房地产开发的增长速度放慢很多，商品房价格不断回落，通胀得到有效遏制。然而此次政策调控给房地产业造成了重大伤害，”国16 条”之后，海南房地产泡沫不断破裂，不仅银行业承受了大量的坏账损失，城市也留下了遍地烂尾楼。1997 年亚洲金融危机爆发，之后我国经济运行开始呈现出”通货紧缩”的趋势，这时候国家为刺激消费、拉动内需，出台”23 号”文件，文中提出”促使住宅业成为新的经济增长点”，与此同时展开住房制度改革，取消福利分房，以此为契机推动房地产业迅速发展。从此，一段时间以来，土地价格和房价开始大幅上涨。 2003 年 6 月，中国人民银行下发”121 号文件”，全面调整商业银行个人住房贷款利息政策，用以抑制房地产过热。然而 2005 年，房价依旧如脱缰的野马继续狂飙，房价再次走到聚光灯下，成为社会各界关注的热点，为抑制投资过热、稳定商品房价格，国家相继出台”国八条”、”新国八条”、”国六条”，但房价却表现出边调控边上涨的现象。直到 2008 年，发生世界范围内的金融危机，国家被迫放松对楼市的调控，导致前功尽弃。2009 年，中国房地产市场从年初的低迷，到年底的”恐慌性抢购”，短短一年时间内，中国房地产价格开始居高不下，2010 年第一季度，房价继续迅猛上涨。为有效抑制房价，国家先后出台”新国十条”、”新国五条”，截至 2012 年 11 月，已有24 个市县正式步入限购时代。限购令的一个明显后果就是让原本房价并不算高的二三线城市，在其他城市限购的压力下，房产价格迅速上涨。而实行限购城市的所谓房价下降，也只是一种”结构性调整”，即大量保障性住房入市，拉低了住宅的整体价格。限购令违反市场经济规律，长期来看，一定会留下一系列后遗症。另一方面，一些靠土地财政作为经济基础的地方政府多次变相放松房产政策，虽然遭到中央政府的坚决回击，但显示出在经济形势的压力下，限购政策只能是短期的权宜政策。在政府密集调控房地产的背景下，依然有部分城市房价不断上涨，形成新的楼市泡沫并破裂，诸如”鬼城”鄂尔多斯、天津宝坻新城等，给经济发展及社会和谐带来严重阻碍，显示出只靠行政手段调节房地产业是不够的。我们认为房地产业只能做多不能做空的单边市场现实，是房地产业不能良性发展的重要原因之一。如果房地产市场可以像股票一样既能做多，又能做空，那么商品房的价格将更为合理。欧美国家已经建立的房地产衍生品市场使得投资者既可以对房地产做多又可以对房地产做空，能够有效的发现价格、对冲风险，这对于我国调控房地产市场非常有借鉴意义。

2、 国内外研究现状：

西方学者较早的对房地产市场收益及有效性进行了研究，并在此基础上，研究房地产衍生品的定价，取得了较为显著的研究成果。

Case amp; Shiller(1989)使用 39210 套个人住宅从 1970 年到 1986 年的重复交易价格数据检验了单一家庭房屋市场的有效性，结果表明，单一家庭房屋市场表现出弱有效性，并且房价表现出一定的惯性。

Case amp; Shiller（1990）使用现存单一家庭住宅季度性指数评估投资住房的超额收益，并且用时间序列面板检验价格和超额收益的可预测性，结果显示房屋价格表现出正的序列相关和超额收益，单一家庭住宅市场是低效率的。

Gemmill（1990）探讨了中介在房屋期货市场中所扮演的角色，认为如果银行和建筑协会能够为购买者提供保险，降低产业链断裂成本，那么房屋期货市场可能会成功。

Shiller(1993)首次提出应该建立以房地产价格指数为标的且以现金结算的期货和期权市场，并且针对不同的主要区域和不同的主要房产（住宅，商业和农业用地）设立不同的市场。如果基于指数的房地产市场建立且有流动性，机构投资者可以把部分投资组合放进这个市场，他们的客户将拥有更好的多样化投资组合。

Chinloy（1996）研究发现房地产市场表现出周期性，房地产在价格调整方面存在滞后性，房屋的供给不仅依赖于现在的房价还取决于对未来房租和房价的预期。