1. 研究目的与意义

2020年最受关注的事件就是新冠疫情，新冠疫情对全国各行各业都造成了一定的冲击。但今年我国经济发展仍然展示出坚挺的一面，说明经济稳中有进的势头不会变。房地产在近十几年一向是影响我国经济最深的行业之一，随着发达地区城市化的进程不断饱和，存量房不断增加，二手房市场已然成为房地产市场不可小觑且能量巨大的一部分。

结合备受关注的新冠疫情事件和我本科所学专业知识以及课题所研究的地点，本文主题定为新冠疫情下的南京市二手房市场发展现状、问题以及应对策略。意在分析南京二手房市场受新冠疫情影响后的情况并将以何种市场行情于未来呈现。

2. 研究内容和预期目标

研究内容：新冠疫情对国内经济大环境造成的影响；国内外二手房市场状况；南京市城市状况分析，包括人口、经济发展水平、规划等；南京二手房市场近两年发展现状分析；南京市房地产相关政策分析及二手房市场有关法规的完善分析；南京二手房市场所受新冠疫情的冲击造成的影响。

关键问题：推测新冠疫情下南京二手房市场将如何进行调节以及未来可能的市场行情。

写作提纲：第一步为背景分析，包括新冠疫情对经济的影响，对房地产行业的影响，对二手房市场的影响；近年来房地产行业状况等。第二步为数据罗列和现有研究结果的介绍。第三步为依据数据和研究成果来分南京市二手房市场的现状和存在的问题。第四步为分析二手房市场面对疫情的冲击将会进行怎样的调控和配置，并简单讨论未来两年南京二手房市场可能出现的行情和走势。

3. 国内外研究现状

国内对于二手房市场的研究方法不少，典型的比如用特征价格模型，特征价格模型，又称hedonic模型法和效用估价法，认为房地产由众多不同的特征组成，而房地产价格是由所有特征带给人们的效用决定的。由于各特征的数量及组合方式不同，使得房地产的价格产生差异。box-cox变换：通过建立房价影响因素的线性回归模型,再利用box-cox变换对模型进行改进,最终确定采用box-cox交互回归模型来刻画各因素和单位面积房价的关联。实证研究结果表明:学区和区域两个因素对单位面积房价影响较大,面积和房龄对房价有负影响,'学区优势'对各区域单位面积房价影响有所区别。此模型揭示了南京市二手房价的内在规律并给购房者和卖房者对二手房的估价提供了理论依据。

国外文献有采用的较为典型的研究房地产二手房市场的方法比如将股票价格指数与房地产价格指数相联系，将金融市场与房地产市场进行关联，研究表明，从澳大利亚到欧洲再到美国，资本市场和房地产市场正在融合，相互影响。虽然这个过程看起来很明显，但只有研究才能证明它是否真的发生了。识别这些关系对于分析整个市场非常重要。许多方法，如估计股本成本，已经发展到考虑到股票市场。同时，房地产估价需要权益成本。市场整合是在房地产市场上使用股票市场方法的基本原理。研究目的旨在验证二手房市场与股票市场之间是否存在协整关系。提出了一个研究假设：股票市场和二手房市场是一体的。研究方法采用恩格尔-格兰杰检验进行协整分析。研究时间为2006年第三季度至2018年第四季度。结果-所进行的测试表明，在36个案例中，有一个解释变量——延迟wig指数和波兰7个最大城市二级市场住宅房地产平均价格的解释变量存在协整关系。证明了在房地产市场上使用为股票市场开发的分析方法是合理的。

4. 计划与进度安排

第一，首先分析疫情下中国经济现状和走势、新冠疫情对全世界经济都造成了巨大的打击，从下半年来看，只有中国仍然保持了经济增长的势头，第三季度国内生产总值增速为2.7%。其次对南京当地经济发展状况和发展规划进行概述，包括人口、就业、收入、优先发展地区等等。而后分析近两年南京二手房的市场行情，包括价格走势，存量情况，不同地块分别进行分析。最后查找南京市相关的房地产政策并以此作为南京二手房市场的分析依据之一。

第二，查找数据、罗列数据，将新冠疫情前后南京二手房市场相关数据进行罗列并进行对比。以提炼出的数据的对比结果为依据，讨论新冠疫情对南京二手房市场的冲击。

5. 参考文献

[1]钟雨雨.新冠疫情对我国经济的影响及政策探讨[j].当代经济,2020(10):4-9.

[2].2020年1-8月南京市国民经济主要统计指标[j].南京市人民政府公报,2020(09):64.