论文总字数：33950字

毕 业 设 计

目 录

1 概述 2

1.1 项目概况 2

1.2 调查研究背景 3

1.3 设计依据 4

1.4 设计工作步骤 4

2 项目概况 5

2.1 宗地基本资料 5

2.2 宗地出让进程 5

2.3 规划设计条件 6

2.4 宗地现状 6

2.5 交通状况 6

2.6 周边配套设施 7

3 淮安城市发展情况 8

3.1 淮安城市概况 8

3.2 淮安市清河区 11

3.3 淮安经济环境 12

3.4 淮安文化背景 14

3.5 淮安城市规划 14

3.6 宗地所在区域发展情况 16

3.7 淮安城市发展情况总结 16

4 淮安房地产市场分析 17

4.1 房地产市场总体状况 17

4.2 淮安住宅市场状况 18

4.3 淮安住宅市场供应产品特征 20

4.4 淮安房地产市场总体分析 21

5 商业物业市场分析 21

5.1 淮安市商业现状 21

5.2 商业现状分析 25

5.3 项目周边商业分析 26

5.4 项目商业定位建议 26

6 淮安住宅消费者需求分析 28

6.1 客户需求分析 28

6.2 客户个人信息居住满意度分析 32

6.3 淮安住宅消费者需求总结 34

7 项目定位 35

7.1 项目SWOT分析 35

7.2 项目定位 36

8 项目概念规划 37

8.1 设计理念 37

8.2 项目投资建议 38

9 项目投资分析 39

9.1 项目成本分析 39

9.2 资金筹措及进度安排 42

9.3 销售价格分析 43

10 经济效益分析 48

10.1 项目盈利能力分析 48

10.2 项目不确定分析 50

10.3 经济效益分析总结 52

11 主要结论和建议 52

11.1 项目主要开发数据 52

11.2 项目主要开发风险 53

11.3 结论与建议 53

1 概述

1.1 项目概况

淮安历史悠久、人杰地灵。是时任中共中央政治局常委、中华人民共和国第一任国务院总理周恩来同志的故乡，也是现任中共中央政治局委员、中华人民共和国副主席李源潮同志的故乡。

淮安地处江苏省长江以北的核心地区，长三角城市群成员，苏中、苏北重要中心城市。 东北接连云港，东南接盐城，南接扬州，西南邻省会南京和安徽省滁州市，西北连宿迁。邻江近海，是南下北上的交通要道，区位优势独特。淮安是江苏省的重要交通枢纽交通，也是长三角北部地区的区域交通枢纽^[1]。

“亿力·未来城”项目位于淮安市清河区，地处清河、清浦与城市新区（经济开发区）的交界处，属于正在规划建设中的行政、金融、信息、商业、文化、休闲、娱乐功能合一的“城市副中心”——“水渡口中央商务区”。容积率2.1，建筑面积310000㎡，绿化率大于等于35%。

项目周边商业发达，交通便捷，配套设施十分完善，有轨电车通车在即，红线紧邻淮安城市中轴线——80m宽的“翔宇大道”，新亚—万达商圈近在咫尺，淮安国际会展中心、神旺大酒店比邻而居，一路之隔便是钵池山公园，与江苏名校——淮阴中学相距600m，地段优势无需多言，适宜开发高品质住宅。项目规划以原生态自然资源为依托，独享里运河和钵池山公园自然景观。宗地采取挂牌方式出让，土地使用权的获取方式符合国家、地方政策法规。

该项目通过运用多种科学手段，广泛的调查研究，综合论证亿力·未来城项目在技术上是否先进、实用和可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，为此项目投资决策提供科学的依据。

1.2 调查研究背景

房地产市场调查是指运用科学的方法，有目的、有计划、系统地判断、收集、记录、整理、分析、研究房地产市场过去及现在的基本状况及其影响因素，并得出结论的活动与过程，其目的是为房地产经营者预测其未来发展并为制定正确的决策提供可靠依据^[2]。

该项目距离淮安城市商业中心区约2.5km。环绕“亿力·未来城”项目周边的都是正在建设或已经投入使用的大型住宅居住小区，居住氛围浓厚，交通便捷，地理位置优越，景观资源丰富，尽享名校资源和中央商务区的高档配套，是一处顺风顺水的风水宝地。 “亿力·未来城”占地面积30余万㎡，规划建筑以小高层、高层的高档住宅为主，配套大型商业中心、滨河特色风情街、部分酒店式公寓产品、地下停车库以及大型社区会所和幼儿园等，建成后小区的总建筑面积将达87万㎡，住宅总套数有5000多套，预计居住总人口将达一万六千多人，是一座集居住、商务、休闲、娱乐、健体、教育于一体的大型综合社区。

“亿力·未来城”在产品规划的初始阶段即以创建“国家康居示范工程”为核心目标，全面执行“国家康居示范工程”的标准，通过整体规划的设计手法，将社区整体的功能、景观与文化互相融合；在建设施工过程中将完全依照建设“国家康居示范工程”的指导思想，全面提高住宅质量，打造出人、自然与建筑相互和谐，居住环境自然、舒适、安全、便捷的高品质、高质量、具有活力的居住社区。

1.3 设计依据

编制依据是国家有关部门的法规、政策、规程和规范，其主要依据为：

a）《房地产开发项目经济评价方法》建标[2000]205号，中华人民共和国建设部编，2000年9月18日；

b）《关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》发改投资[2006]1325号，中华人民共和国国家发展改革委员会、建设部，2006年7月3日；

c）《投资项目可行性研究指南（试用版）》计办投资[2002]15号，中华人民共和国国家发展计划委员会办公厅，2002年1月4日；

d）《江苏省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》苏政发[2011]22号，江苏省人民政府，2011年3月8日；

e）《淮安城市总体规划(2011-2020)》，淮安市规划局，2013年；

f）《中华人民共和国城乡规划法》，淮安市规划局，2014年；

g）《住宅设计规范》GB50096-2011；

h）《城市居住区规划设计规范》GB50180-1993；

i）其他相关专业设计规范；

j）淮安市统计局、房产局等政府部门发布的相关信息资料；

k）淮安市国土资源与房屋管理局国有土地使用权挂牌出让公告。

1.4 设计工作步骤

a）确定研究项目，进行调查。
　　首先确定研究项目并对其进行实地调查，收集相关资料。调查项目所在地区房地产状况，进行市场和社会调查，收集各方面所必需的信息资料和数据。

b）调查数据整理及分析。

通过实地调查所搜集的资料，对淮安房地产市场、住宅消费群体需求等方面进行分析，并据此进行项目定位。

c）项目投资建议与销售价格分析。

通过前阶段资料分析的积累与铺垫，确定研究项目可选方案，即进行项目投资建议，在此基础上用市场比较法对销售价格进行分析，以确定研究项目的价格。

d）经济效益分析。

运用相关方法对项目进行研究项目的财务指标计算、经济效益分析及风险分析等，选出收益情况最理想的最优方案。

e）编制可行性研究报告。

最后对研究项目进行可研编制，并根据老师给出的建议完善可研报告。

2 项目概况

淮安市现辖清河区、清浦区、淮阴区、淮安区（楚州区）4区以及涟水、洪泽、盱眙、金湖4县。

图2.1 淮安市城区图

2.1 宗地基本资料

“亿力·未来城”项目位于淮安市清河区，地处清河、清浦与城市新区（经济开发区）的交界处。

四至：东北侧紧邻翔宇大道，西南侧紧邻圩北路，西南方向与淮阴中学相距600m，西北侧与在建中的“淮安会展中心”相距不到200m，东南侧紧邻天津路。

面积：根据淮安市2010年国土局提供的国有土地使用权挂牌出让公告，宗地总出让面积为150000㎡。

用地性质：居住、商务、休闲、娱乐、健体、教育于一体。

宗地主要控规：住宅容积率≤2.5，建筑密度≤28%，绿地率≥35%。

宗地获取方式及成本：宗地以挂牌出让方式进行公开出让，出让价格为1258.38元/㎡，总价款为1888万元。

2.2 宗地出让进程

2.2.1 出让方式

表2.1 土地概况

2.2.2 竞价方式

此次挂牌活动设有底价，地价和增价规则于土地挂牌截至当日即2010年6月2日10时公布，按照价高者得原则确定竞得人。

2.3 规划设计条件

2.3.1 土地使用性质

居住、商务、休闲、娱乐、健体、教育于一体。

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