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摘 要

本说明书主要目的是对毕业设计——淮安市法兰郡项目营销策划方案进行必要的说明，内容主要包括选题依据、选题意义、项目概况、资料来源、研究方法、设计思路与设计内容、成果评价等部分，其中重点重点介绍了设计思路、设计内容、资料来源、成果评价，并对撰写毕业设计过程中遇到的问题以及如何解决进行了阐述。

关 键 词： 房地产项目，营销策划方案，淮安市法兰郡项目

Abstract: Main purpose of this manual is for graduation design - huaian flange county project marketing planning scheme to make the necessary instructions, topic selection basis, selected topic significance, content mainly includes project overview, data sources, research methods, design thinking and design content, achievement evaluation and other parts, which mainly focuses on the design thinking, design content, source, achievement evaluation, and the problems encountered in the process of writing graduation design and how to solve.

Keywords: real estate project, marketing planning program, Huai"an flange county project

目 录

1 绪论 4

1.1 选题依据 4

1.2 选题意义 4

2 研究对象分析 4

2.1 项目区位 4

2.2 项目周边配套 5

2.3 项目规划结构与形态 7

3 资料来源与研究方法 7

3.1 资料来源 7

3.2 研究方法 7

4 设计思路与主要内容 9

4.1 设计思路 10

4.2 主要内容 10

5 设计成果与评价 11

5.1 设计成果 11

5.2 评价 11

结语 13

参考文献 14

致谢 15

1 绪论

1.1 选题依据

在大学四年的认真学习下，我发现自己对项目的营销策划这一方向比较感兴趣，也能激发起自己的学习和研究动力，并且在2018年11月至2019年4月在碧桂园房地产公司苏北片区营销策划部门实习了几个月，懂得了一些营销策划的相关技巧；因此在符合导师的要求下，并充分考虑到资源可获取的准确性，最终选择了淮安市法兰郡项目营销策划方案作为毕业设计的选题。在撰写本次设计的同时，也可以让自己知道自己的不足之处并加以改正，锻炼自己在这方面的能力，争取在以后的工作中可以具有实地性的指导意义。

1.2 选题意义

近几年房地产行业之间的竞争日趋激烈，这就使得房地产开发商不仅需要重视前期的房地产市场定位与目标客户的需求研究工作^[1]，而且还必须将眼光放在更长远一些的项目营销策划上，保证在后期的短销售周期上能引爆房地产市场，那么做好项目前期定位工作和后期的推广营销就显得尤为重要。后期只有运筹帷幄，结果才能决胜千里。房地产的项目开发有着项目周期长、投资风险大、后期包装定位多而复杂等一系列特点,且国家政策的发布及周边竞品都会给项目带来一定的影响。因此房地产项目开发的每个环节的都需要提前做好攻略、尤其是项目的定位及后期的营销策略，且该项目的营销策略的方法和渠道将成为项目后期运营的关键因素，也是项目在未来工作上能够有条不紊的开展的重要保证。

2 研究对象分析

2.1 项目区位

1. 东面：区政府聚集区
2. 西面：北京南路
3. 南面：枚乘路、大学城片区及淮安南高速入口
4. 北面：淮海南路（淮安老城区）

图1 本案地块区位图

综述：本项目位置位于清江浦区枚乘路北侧，北京南路东侧，在政府核心区域，清江浦区政府等党政机关分布于1.5公里范围内。紧靠大学城板块，周边有南京外国语学校及6所高校，学院氛围浓厚，道路宽阔，绿化率比较高。交通非常便利，紧靠北京南路主干道，与淮安老城区紧密联系，2公里可达淮安南高速入口及长途汽车客运站南站，快速到达周边城市。

2.2项目周边配套

图2 项目周边配套设施

a）购物场所：本项目所属区域本身存在许多居民区，如新兴.和苑和京河湾公寓，紧邻大学城，周围有许多民用商店超市，能够满足日常用品的需求。距离恒大影城商业购物广场也非常近，公交也非常便利。

b）医疗场所：项目周边有小型社区卫生服务站，距离约5-10分钟车程，但缺少大型的医疗配套。但2017年10月，淮安规划局发布关于《淮安市清浦南城北单元(QP05)控制性详细规划》局部地块调整公告,将位于北京南路东侧、枚乘路南侧地块调整为医疗卫生用地。此公告一出，以后的医疗设施就有了很大的保障。

c）金融服务：项目周边可能缺少一些大型金融服务机构，这就不得不让居民去往市中心等一些核心地段，不过好在距离不远，驾车只需要15-20分钟左右，但是周围有一些ATM机，可供居民使用。

d）教育机构和政府机构：项目周边教育机构较多，可以很好的为居民及其子女提供教育。当然也可以选择距离稍远的南京外国语学校，这所学校是设立在淮安的一所分校，在教育好学生的前提下，学生家长对这所学校的口碑也是非常优秀的，力在打造一所比较时尚化，国际化的现代学府，有效的整合现有教育资源，将学校的优势充分发挥出来是的淮安市子女甚至省内及外省的学生都能够享受到高等优质的教育。当然，学校的配置在整个淮安市中小学里都是最高的，家长完全不用担心孩子在学校里的学习和生活上的任何问题，目前，出淮安市本地特级教师外，其他省份的名校特级教师和校长都对该学校有浓厚的兴趣，资深外教也有意签约加盟。同时该地块还靠近大学城，有淮阴工学院，淮安信息职业技术学院等大学，为孩子以后的高等教育提供了优质保障。

e）商业经济：宁淮现代服务业聚集区，园区位于淮安市主城区南大门清浦区，北起南苑路，南至徐宿淮盐高速，东起淮海南路，西至西安路，规划面积比较广泛，未来的发展空间不容小觑。 目前，园区“九通一平”已全部到位，一些商业展示中心和写字楼都已成功建成，环境也比较舒心；另有南京外国语学校、鼓楼医院等一批项目成功签约，这一举动为园区加速成为南京、淮安两市政府共同打造的现代服务业集聚高地、成本洼地、投资福地提供了优良的配套基础。

f）交通配套：本项目周边的交通配套设施也是比较完善的，分别有100,15,6，12等公交车经过本项目。其中更有100路从淮安市中心区域通往法兰郡。淮安汽车南站也在距离该项目也非常近，驾车只需要15分钟。总的来说，法兰郡地块属于住宅集聚区，3KM范围内涵盖所有生活配套，政务机关、教育、商业、公园等齐全。

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