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摘 要

本毕业设计针对太仓万达商品房项目进行营销策划。房地产企业的巨大利润，使得该行业竞争激烈，太仓万达商品房项目欲在其中脱颖而出，一份切实实际、推陈出新的营销策划占据着举足轻重的位置。本报告通过对国内到太仓市到城厢镇的由整体至局部的环境分析，确定了万达商品房项目在政治、经济、地理位置等多方面的天然优势，然后通过SWOT确定项目具体优劣势，五力模型分析竞争者威胁，然后调查市场，根据市场需求确定该商品房项目的目标客户。最后根据分析对客户与项目进行精准的定位，提炼出一套切实符合万达商品房项目的营销策划方案。

关键词：房地产，营销策划，环境分析，SWOT分析

Abstract: The graduation project for taicang wanda commercial housing project marketing planning. The huge profits of real estate enterprises make the industry highly competitive. For the taicang wanda commercial housing project to stand out among them, a practical and innovative marketing plan occupies a decisive position. This report through to the domestic to taicang city to the town of residences from overall to local environment analysis, determine the wanda commercial housing projects in the political, economic, geographical location and natural advantages, and then through the swot to determine project specific advantages and disadvantages, five model analysis competitor threats, and then investigate the market, according to the market demand to determine target customers of the commercial housing projects. Finally, according to the analysis of the accurate positioning of customers and projects, extracted a set of real wanda commercial housing project marketing planning program.

Keywords: real estate，marketing plan，swot analysis，，environment analysis

目 录

1 设计选题说明 4

1.1 选题原因说明 4

1.2 数据资料的获得 4

1.3 设计的难度 4

1.4 实现的可能性 4

2 设计依据 4

2.1 理论与方法 4

2.2 规范 5

2.3 参考文献选用 5

3 设计内容 5

3.1 主要方法 4

3.2 设计对象 5

3.3 区域环境调查分析 6

3.4 市场细分、目标市场选择 6

3.5 项目定位 7

3.6 制定营销策略 7

4 设计的价值 7

4.1 对专业学习价值 7

4.2 对社会工作的作用 8

结论.................................................9

参考文献 10

致谢 11

1 设计选题说明

1.1 选题原因说明

作为房地产开发与管理专业学生，预期将在太仓市从事房地产营销策划工作，所以选择了离家较近的太仓市万达商品房项目编制营销策划，有利于接触与了解太仓市有关房地产的政治、经济、文化等方面的资料与数据，在设计中融会贯通房地产营销的理念与方法。因此，我选择太仓万达房地产项目作为进行毕业设计的课题。

1.2 数据资料的获得

所选择的万达商品房项目离家较近，有独立的售楼中心进行资料调查。太仓市政府官网也有历年太仓市GDP等经济发展以及固定资产销售数量的资料可以查询。而且可以直接进入小区对户型、外部建筑、绿化、停车场等方面进行实地资料调查。

为了完成此次调查，我咨询了万达售楼处的销售人员以及房屋中介，了解了现阶段该房产的单价。并在网上查询了附近相似房地产项目的特点以及交易状况进行分析，从而为制定营销策划打下基础。

1.3 设计的难度

本次设计所涉及的商品房属于普通的住宅小区，项目本身情况并不复杂。但是由于上海、苏州地区的影响，太仓市近几年也出台了“限购”等政策措施，政策的不断变动给营销策划带来了不稳定因素，增加了其难度。且由于太仓市房地产的激烈竞争，想要抢占市场，营销策划必然要紧跟时代，推陈出新，这又给营销策划的制定增加了难度。总体来说，该项目的营销策划属于中等偏上难度，难点在于预测政策并调控，以及找出项目的新奇特点加以放大。

1.4 设计实现的可能性

虽然该设计的具有一定复杂性与变化性，但是本人已经在实习中获取了许多经验，调查到了足够的资料，所策划的项目亦是相对熟悉的，加上有经验更加丰富的老师的指导，该项目的毕业设计具有很大的可行性。

2 设计依据

2.1 理论与方法

本次设计中所采用理论：

1. 房地产市场营销
2. 房地产市场环境分析
3. 房地产行业环境分析
4. SWOT分析（优劣势分析）
5. 市场细分、目标市场选择
6. 项目定位
7. 推广策划

本次设计所采用的方法：

一、调查阶段（问卷调查法、网上查询资料）

二、分析阶段（数据分析法、五力分析模型、SWOT分析法）

三、总结阶段（图表分析对比）

2.2 规范

本次策划方案是根据“房地产市场营销”的理论与流程来编写的，具体包括：

1．市场分析（宏观环境分析、微观环境分析、swot分析）；

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