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摘 要

在我国房地产业这种资金密集型产业由于受到金融体制的限制，融资渠道窄并对银行高度依赖。银行贷款这种传统的、单一的融资渠道已经很难维持房地产业的健康发展。在这种大背景下，房地产迫切需要一些新的融资渠道来支撑其发展，本文通过研究信托这种房地产融资渠道的发展历史、发展现状和主要运作模式，了解它所存在的风险，并相应的阐述了风险控制的方法，最后提出了信托的未来发展趋势。

关 键 词：融资渠道，信托，发展趋势

Abstract：Chinese real estate industry in such a capital-intensive industry due to restrictions of the financial system, bank financing channels narrow and highly dependent. This traditional bank loan, a single financing has been difficult to maintain the healthy development of the real estate industry. In this background, the urgent need for some new real estate financing to support its development, the paper studies the history of this real estate trust financing channels, development status and the main mode of operation, aware of the risks that it exists, and appropriate describes a method of risk control. Finally, the future development trend of the trust.

Keywords：Financing channels, trust, future development trend

目 录

1 前言 4

2 我国房地产信托融资渠道发展历程 4

2.1 房地产信托的含义 4

2.2 我国房地产信托的发展历史 4

2.3 我国房地产信托的发展现状 6

3 我国房地产信托的运作模式及各自优劣 7

3.1 债权型信托融资模式 7

3.2 股权型信托融资模式 7

3.3 财产受益型信托融资模式 7

3.4 混合型信托融资模式 8

4 我国房地产信托的风险和控制 8

4.1 我国房地产信托存在的风险 8

4.2 我国房地产信托的风险控制 9

5 我国房地产融资的发展趋势——REITs模式 10

5.1 REITs模式的优点 10

5.2 REITs模式未来发展中可能存在的问题 11

结 论 12

参 考 文 献 13

致 谢 14

1 前言

房地产业属于资金密集型产业，其特点是前期投资大，回报周期长，需要大量资金支持才能维持运转。但当前我国房地产融资过分依赖于银行贷款，根据联合评级近期发布的《2015年中国房地产行业研究报告》显示，2015年全年我国房地产开发资金来源合计为12.52万亿元，其中房地产企业自筹的资金约占资金来源40%；国内贷款主要为银行贷款，占比仅为16%；定金、预收款以及个人按揭贷款占比达44%。事实上，首先，商品房的销售往往被视为开发商自筹资金的一部分。其次，大多数购房者会通过银行的按揭贷款来买房。最后，商品房的预售款和定金也必然有一部分来源于银行。因此很多中小型房地产企业的银行贷款资金占总资金的90%以上。银行对于房地产行业影响程度之深、影响力度之强，从根本上阻碍了房地产业健康、有序的发展。而国家每次一旦对房地产行业采取金融紧缩的政策，就往往会会给房地产行业带来强烈的冲击，形成了房地产行业发展“一紧缩就萎靡，一放任就混乱”的局面。

我国当下房地产行业面临着较大的融资困境，虽然在2015年春节之后一线城市房价又开始新一轮的加速快跑。根据国家统计局公开的数据显示，2016年1月至2月，全国房地产开发投资增速比去年全年提高两个百分点。这也是时隔两年后，房地产开发投资增速首次回升。但是二三线城市还是面临周期性压力，“去库存”仍然是房地产市场的主基调，房地产开发公司急需一些新的融资的渠道。

2 我国房地产信托融资渠道发展历程

2.1 房地产信托的含义

房地产信托是房地产信托公司凭借着自己的名义、以开发商的意愿用信托项目的方式募集多个投资者所拥有的合法资金，为了投资者的利益以及特定的目的，通过对开发商所拥有的不动产或其经营企业的利用，对房地产信托资金进行合法管理、运用和处分房地产信托资金的行为^[1]。

2.2 我国房地产信托的发展历史

2.2.1 房地产信托的起步阶段

在起步阶段时，我国房地产信托业务所承接的业务显得非常杂乱，除了经营与房地产有关业务之外，还从事很多与房地产无关的业务。因此我国房地产信托的起步阶段，既未发挥其应有的作用和力量，也没能够引起开发商的充分重视，发行的规模非常有限。

2.2.2 房地产信托的平稳发展阶段

2003年6月，中国人民银行颁布了央行121号文件，通过对房地产开发链条中多个银行贷款环节提高了信贷门槛来防止楼市过热^[2]。银行贷款这种传统的房地产企业融资途径出现了问题，房地产行业开始逐渐重视信托业。 2003年，大约有70亿的资金以信托的方式流入房地产业，房地产信托产品开始逐渐受到投资者的重视，房地产信托产品开始进入平稳发展阶段。

2.2.3 房地产信托的曲折阶段

银监会于2005年9月颁布了212号文件，随即使房地产信托产品的发行有蒙上了一层阴影，发行的房地产信托量开始下降。银监会于2006年7月颁布了54号文件，这使得房地产信托融资条件变得比银行贷款的条件还要高，开发商纷纷转向银行贷款，导致房地产信托的发行受到了致命打击。 在2007年下半年，房地产信托业由于受到了外围经济的影响，其发行量和发行规模锐减。

2.2.4 房地产信托的稳步上升阶段

这次房地产信托的迅速增长主要受到国家政策的影响。第一个影响是从2007年3月开始截止同年12月，央行连续加息六次。第二个影响是随着银监会九条新规的颁布，随着九条新规的实施，那些项目资本金比例达不到35%（不含经济适用房）、四证不全等不符合贷款条件的房地产开发企业将面临巨大的困境，因为他们将没有资格接受银行业金融机构发放的贷款^[3]。政策原因使得房地产企业的银行贷款的条件十分苛刻，融资问题再次使得地产企业陷入困境。这使得房地产信托业重获新生，并以迅速增长态势发展。在新国十条、国八条政策的影响下，限购政策在不同的省市纷纷出台，这使得房地产的成交量持续下滑，对融资感到有压力的开发商越来越多。在这种情况下，房地产开发商几乎把信托视为救星，信托的发行量不断增加，发行规模也迅速扩大。事实上，在当时开发商已经把信托当成了仅次于银行贷款以外房地产融资当中最重要的一条渠道。

根据统计数据显示，2008年发行的房地产信托产品占整个信托产品总量的32.16％，为272.2亿元。2009年，我国的房地产信托以一种继续增长的势态，总共37家信托公司经过一年时间，推出了186款房地产集合信托产品，总共募集到资金375亿元。 2010年，随着对房地产信托业务的监管逐渐变得规范，房地产信托业务的开展变得谨慎。这种情况下，依然不能阻碍房地产信托规模的快速扩张，此时的房地产信托市场由397款不同的信托产品组成，募集到的资金规模已达1210.62亿元。 2011年的房地产信托市场共由1003款房地产信托产品（含经济适用住房）组成，在第二季度信托产品的发行量为1226亿元，该季度的房地产信托发行量达到了2011年中一个峰值。截至2011年底，此时房地产信托余额经过大幅度增长，达到了6882亿元。2010年以来，房地产信托产品的收益率随着开发商的资金压力增大而上升。到了2011年11月，房地产信托产品的平均年化收益率已经远超绝大多数投资产品，10％以上的年化收益率使投资者趋之如骛^[4]。房地产开发商的信托融资成本超过20％已成为常态。

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