论文总字数：10020字

摘 要

廉租房具有社会福利性，而这个特性带来了廉租房住宅小区租户的特殊性，租户们大多是经济困难的群体，对物业管理没有一定的认知，甚至连物业管理费都不及时交纳，或者缺乏交纳物业管理费的理念，干脆不缴纳物业管理费，这些问题导致廉租房小区物业管理存在诸多问题，毕竟物业管理企业是一个盈利性质的组织，没有充足的管理费，一些服务就得不到实施，设施也得不到妥善的修护，在影响了自己的生活的同时，也给别人带来了不便。本文从廉租房的内涵分析入手，着重分析了我国廉租房住宅小区物业管理存在的问题，并针对这些问题提出进一步完善的建议。

关键词：廉租房，物业管理，对策

Abstract：The feature of low cost housing with social welfare brought about the particularity of residential tenants who live in the low-cost rental housing.Most of the tenants belong to the group with economic difficulties.They don’t have a certain cognizance on the property management.So usually they lack of the awareness of playing property management fees,or delay the payment ,even refuse to pay the property management fees.These problems result in more questions with low-cost housing residential property management.As we all know,the property management enterprises is a profitable organization.Once there is no adequate management fees,it can’t go on the implement on the management service,including facilities repaired properly.For the tenants,not only will affect the living of themselves,but also bring the inconvenience to others as well.From the analysis on the connotation of the low-cost housing,this paper analyzes the existing problems regard property management of low-cost housing residential estates in our country,and put forward relevant suggestions for further improvement

Keywords：Low rent housing, property management, countermeasure

目 录

1 前言 4

2廉租房概述 4

2.1 廉租房的内涵 4

2.2 我国廉租房制度发展进程 4

2.3 廉租房住宅小区物业管理的必要性 5

3 我国廉租房住宅小区物业管理存在的问题及原因 6

3.1 存在的问题 6

3.2 问题的原因 7

4 进一步提高廉租房住宅小区物业管理水平的建议 8

4.1 降低物业管理费用 8

4.2 物业管理应具有针对性 9

4.3 让租户融入物业管理的过程 10

4.4 减少对政府的依赖 10

结 论 11

参考文献 12

致 谢 13

1 前言

廉租房是指出租价格比较低廉的房子，其目的并不是为了收益，而且廉租房是由国家政府筹集资金建设的，设备齐全、规格适当的保障性租住房，是只租不卖的，只要收入低下，住房困难，满足城镇居民最低生活保障标准的居民都可以租用。廉租房的主要分配形式是以房租补贴为主，同时还有实物配租的、租金减免两种形式。因此，廉租房的租住人群相对较复杂，主要是些经济困难者，甚至可能连物业管理费都交纳不及时，或干脆就没有交纳物业管理费的概念。这就造成了廉租房租户的居住环境恶化越来越严重，包括公共设施无人维护，乱搭乱建无人制止等，这些情况严重影响了廉租房租户的生活。因此，廉租房的物业管理问题的改善刻不容缓。

2廉租房概述

2.1 廉租房的内涵

廉租房是在国家房改政策中提出的一种保障性住房的概念。我们国家的廉租房是只租不售的，满足承租条件的只有城镇中最低收入的人群。廉租房的主要来源为腾退的老式公房，以及国家和地方政府为了低收入住房困难的家庭而建造的普通住宅。廉租房具有住房社会保障的公共福利性，且具有两种表现形式，一种是建设资金由政府支付，建成后以较低的租金出租给满足条件的居民，另一种是住房困难户直接从政府领取租金补贴，然后使用补贴对廉租房进行租住。

2.2 我国廉租房制度发展进程

廉租住房制度既是一种社会保障制度，同时也是一个房屋住宅的保障系统，换句话说，廉租房是指国家通过降低租金，廉租实体房等方式向经济困难买不起住房和其他家庭情况特殊需要保障的人群提供了一个最低等级的家庭住房保障。纵观各国住房保障体系，由于受到社会制度，经济发展，人均收入，人口密度和房屋来源等很多因素的影响，廉租房的制度也存在着差异，但各国之所以建立廉租房制度，究其根本，是为了解决经济困难人群的住房难问题和住房稀缺性的问题。我国廉租房制度一直在不断完善和改进的道路上前进，从未停止。

1998年，初步发展阶段。国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，它指出，要实行根据家庭收入情况的不同而进行不同等级的住房供应的政策，廉租房只提供给城镇的最低收入家庭，这个制度将在全国推行。这标志着廉租房正式加入了我国的保障性住房的行列，并成为了其中的重要组成部分。由此，廉租房制度迈出了他坚定的第一步。

1999-2004年，逐步推广探索阶段。1999年建设部根据廉租房试点的研究，总结出了经验并颁布了《城镇廉租住房管理办法》，对廉租住房租金，房屋来源和廉租住房的申请程序等进行了明确的规定，这标志着政府探索廉租住房制度已经开始了进一步的规范化。

2005-2007年，逐步完善健全的阶段。2005年发布了相关通知，对城镇低收入家庭，廉租住房申请、审核和退出管理方式做出了更加全面和明确的规定。 2006年5月中旬，在国务院总理温家宝同志的号召下，召开了国务院常务委员会议，针对房地产调控提出了著名的“国六条”，将城市廉租住房制度建设纳入到一个更加突出的位置。之后，中央政府的会议和文件相关部委一再强调廉租房制度是住房制度的改革及住房建设的改革，特别是最低收入家庭解决住房问题的重要制度。到目前为止，中国已经进入了廉租住房制度深化、提高和改革的过程。

2007年到至今，快速推进的发展阶段。2007年8月2日，中央在颁布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》上指出，廉租住房制度的基本政策框架是为低收入家庭和住房困难无力购买经济适用住房的家庭提供租金补贴或直接提供廉租房。2008年11月5日，国务院总理温家宝又主持召开了国务院常务会议，再次强调了保障性住房工程的建设进度，同时加大了廉租房建设的支持力度。所以，廉租房制度的建设又再次进入了中央政府以及人民群众的视线中，引起了社会的广泛的重视^[1]。

2.3 廉租房住宅小区物业管理的必要性

由于物业管理人员的有限性，以及廉租住房条件的特殊性，廉租房租户大多是低收入家庭社会群体，如下岗职工，社会失业无工作者，老弱病残者等，具有更多的不稳定性。因为这些复杂性，在和普通商品房需要的物业管理服务对比之下发现廉租房的物业管理服务具备着必要性，因为在公民道德素质，维护环境意识，和个人自觉性等方面比之普通商品住房的业主很大的不同。廉租房的物业管理也有着它的特殊性，为了使廉租房住户可以享受到改革开放和社会进步的果实，政府和社会保障部门作为业主单位，将小区安全，绿化养护，卫生保洁，维修公共设施等公共服务交托给物业服务企业或社会物业，与纯粹的商业地产服务相比，廉租房多集中在后期服务管理，其服务管理实际上已经接近了一般意义上的社区管理。同时廉租住房的租赁和管理是相互分离的，通常廉租住房出租和管理的工作是交由不同的公司承担的，包括收取租金，租户签约，租户档案的管理，以及配租后廉租住房的监管工作等。由于租用人员比较复杂，有的住户没有改变观念，有装修违规的现象，还有把绿化带破坏了私自种植蔬菜等。租户居住环境混乱，楼间过道脏乱差，公共设施遭到破坏等现象屡见不鲜，在这些问题之下，物业的监督和管理就显得尤为重要。虽然廉租住房物业管理工作还处于探索阶段，仍需要在往后工作中进行整改以期完善，但不可否认的是，廉租物业管理在廉租房制度中的重要性^[2]。

3 我国廉租房住宅小区物业管理存在的问题及原因

3.1 存在的问题

3.1.1物业服务项目较少

廉租房没有规范的物业管理，政府只是雇佣临时雇员打扫地面，看顾门口。从物业管理方面看，租户一般为低收入家庭，为了有效地帮助缓解低收入者的经济困难，物业管理费一直由政府定价或着收取政府的指导价，经济适用房的物业费标准一直低于普通商品住房的费用，这使得劳动密集型为基础的物业管理公司因为低利润而经营的十分困难，难以生存，较低的物业费不仅难以维持物业公司正常的运营费用，而且相对于庞大的前期成本投入和日常的运营费用问题，并不能解决全部的问题。所以政府限价与企业的追求利益原形成了一个不可调和的矛盾，所以一些经济适用房物业管理公司不得不减少服务项目，控制成本，减少支出，来达到降低管理成本的目的。而廉租房比起其他经济适用房在费用的问题上则是有过之而无不及。

3.1.2物业服务质量较差

小区公共场所卫生环境很差，未及时打扫，租户随意乱扔垃圾，而且没有及时清扫运送出去，脏，乱，差现象很突出，在这恶劣的环境下，租户租住环境和城市社区的形象受到了严重且恶劣的影响。因为租户的频繁使用，一些设施老龄化严重，需要妥善的维修和更新，但是因为没有物业统一的专业管理，仅靠几个人将就的做维修，并没有支付足够的物业费当做维修资金来做好设施的维修和更换，再加上廉租房的质量不是都十分有保障。在财政困难，没有专业的人员等问题的影响下，小区的设施维修和更换变的更加困难。

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