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毕 业 设 计

目 录

1 概述 4

1.1 项目概况 4

1.2 设计背景 5

1.3 设计依据 6

1.4 设计工作步骤 6

2 项目概况 7

2.1 宗地基本资料 8

2.2 宗地出让进程 10

2.3 规划设计条件 10

2.4 宗地现状 11

2.5 交通状况 12

2.6 周边环境 12

2.7 周边配套设施 12

2.8 项目概况总结 12

3 淮安城市发展情况 13

3.1 淮安城市概况 13

3.2 淮安市淮阴区 13

3.3 淮安经济环境 15

3.4 淮安文化背景 17

3.5 淮安城市规划 20

3.6 宗地所在区域发展情况 22

3.7 淮安城市发展情况总结 23

4 淮安房地产市场分析 24

4.1 房地产市场总体状况 25

4.2 淮安住宅市场状况 28

4.3 淮安住宅市场供应产品特征 29

4.4 淮安房地产市场总体分析 33

5 商业物业市场分析 34

5.1 淮安市商业现状 34

5.2 商业现状分析 34

5.3 项目周边商业分析 37

6 淮安住宅消费者需求分析 39

6.1 客户需求分析 39

6.2 客户个人信息居住满意度分析 41

6.3 淮安住宅消费者需求分析 44

7 项目定位 45

7.1 项目SWOT分析 45

7.2 项目定位 45

8 项目概念规划 47

8.1 设计理念 47

8.2 项目投资建议 48

9 项目投资分析 48

9.1 项目成本分析 48

9.2 资金筹措及进度安排 51

9.3 销售价格分析 52

10 经济效益分析 55

10.1 项目盈利能力分析 56

10.2 项目不确定分析 57

10.3 经济效益分析总结 59

11 主要结论和建议 59

11.1 项目主要开发数据 59

11.2 项目主要开发风险 60

11.3 结论与建议 60

1 概述

1.1 项目概况

淮安市地处江苏省北部中心地域，位于北纬32°43ˊ00"～34°06ˊ00",东经118°12ˊ00"～119°36ˊ30"之间。北接连云港市，东毗盐城市，南连扬州市和安徽省滁州市，西邻宿迁市。东西最大直线距离132公里，南北最大直线距离150公里，面积10072平方公里。

地理位置：淮安位于江苏省中北部，江淮平原东部，地处长江三角洲地区，南京都市圈紧密圈层城市，是古淮河与京杭大运河交点。

交通状况：已经建成和即将建成的京沪、宁宿徐、淮盐、宿淮、宁淮等五条高速公路在境内交汇，新长铁路纵贯全境；涟水机场的开通将淮安与国内国际各大城市的时空距离大为缩短。

财政状况：2014年1～12月份全市完成财政总收入（不含国有土地出让金）5517808万元，同比增收571773万元，增长11.6%，其中地方公共财政预算收入实现3085130万元，同比增收370935万元，增长13.7%，完成年度预算数303.5亿元的101.7%，税收比重为81.7%。实现财政总支出（不含国有土地出让金）5175525万元，增长13.7 %，其中公共财政预算支出实现4313837万元，增长12.5%。

图1.1 广城尚书房位置图

广城尚书房由广城（淮安）房地产开发有限公司投资兴建，项目位于淮阴区淮州中学东侧，长江西路北侧。

规划总占地面积约83094.7㎡，总建筑面积约201736.45㎡，容积率2.2，绿地率30%，建筑密度29.8%。20万㎡淮安首创本根文化社区，邻新淮州中学，淮阴师范学院等优等学府。衔东南亚风情园林，融典雅雍容建筑，汇西部新城中心，尊享书香雅致生活。容和大型商业，中高档住宅，酒店式公寓等物业形态，集多层，小高层，高层建筑形态。广城尚书房位于城市主干道长江西路北侧，处于规划中的西部新城的核心位置，因其绝佳的地理位置，即将成为淮阴区政府未来重点开发的集科研，文教，卫生，信息的核心地段。交通配套：长江西路，淮海路，北京南北路，西安路便利通勤城市主心区，距火车站5公里，汽车北站4公里。休闲配套：奥体中心，体育馆，行政中心，星级酒店等全方位市政配套一应俱全。生活配套：3公里内城市完备配套：苏北市场，超市，水果市场，淮安市第一医院，淮阴医院等。教育配套：新淮洲中学（江苏省4星学校），淮阴师范学院，阳光国际学校，职业学院等。营销中心：长江西路北侧，新淮州中学东侧。

1.2 设计背景

了解房地产、税费、金融、管理等相关政策；可行性研究报告是从事一种经济活动（投资）之前，双方要从经济、技术、生产、供销直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素、项目是否可行，估计成功率大小、经济效益和社会效果程度，为决策者和主管机关审批的上报文件。

项目可行性研究报告一般包括如下内容：

a) 全面深入地进行市场分析、预测。调查和预测拟建项目产品国内、国际市场的供需情况和销售价格；研究产品的目标市场，分析市场占有率；研究确定市场，主要是产品竞争对手和自身竞争力的优势、劣势，以及产品的营销策略，并研究确定主要市场风险和风险程度。

b) 对资源开发项目要深入研究确定资源的可利用量，资源的自然品质，资源的赋存条件和开发利用价值。

c) 深入进行项目建设方案设计，包括：项目的建设规模与产品方案，工程选址，工艺技术方案和主要设备方案，主要材料辅助材料，环境影响问题，节能节水，项目建成投产及生产经营的组织机构与人力资源配置，项目进度计划，所需投资进行详细估算，融资分析，财务分析，国民经济评价，社会评价，项目不确定性分析，风险分析，综合评价等等^[1]。

广城尚书房位于城市主干道长江西路北侧，处于规划中的西部新城的核心位置，因其绝佳的地理位置，即将成为淮阴区政府未来重点开发的集科研，文教，卫生，信息的核心地段。

1.3 设计依据

编制依据是国家有关部门的法规、政策、规程和规范，其主要依据为：

a）《房地产开发项目经济评价方法》建标[2000]205号，中华人民共和国建设部编，2000年9月18日；

b）《关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》发改投资[2006]1325号，中华人民共和国国家发展改革委员会、建设部，2006年7月3日；

c）《投资项目可行性研究指南（试用版）》计办投资[2002]15号，中华人民共和国国家发展计划委员会办公厅，2002年1月4日；

d）《江苏省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》苏政发[2011]22号，江苏省人民政府，2011年3月8日；

e）《淮安市城市总体规划(2009～2030)》，淮安市规划局^[2]；

f）《2013年淮安市国民经济和社会发展统计公报》，淮安市统计局；

g）《住宅设计规范》GB50096～2011；

h）《城市居住区规划设计规范》GB50180～1993；

i）其他相关专业设计规范；

j）淮安市统计局、房产局等政府部门发布的相关信息资料；

k）淮安市国土资源与房屋管理局国有土地使用权挂牌出让公告。

1.4 设计工作步骤

a）确定研究项目，进行调查。
首先确定研究项目并对其进行进行实地调查，收集相关资料。调查项目所在地区房地产状况，进行市场和社会调查，收集各方面所必需的信息资料和数据。

b）调查数据整理及分析。

通过实地调查所搜集的资料，对淮安房地产市场、住宅消费群体需求等方面进行分析，并据此进行项目定位。

c）项目投资建议与销售价格分析。

通过前阶段资料分析的积累与铺垫，确定研究项目可选方案，即进行项目投资建议，在此基础上用市场比较法对销售价格进行分析，以确定研究项目的价格。

d）经济效益分析。

运用相关方法对项目进行研究项目的财务指标计算、经济效益分析及风险分析等，选出收益情况最理想的最优方案。

e）编制可行性研究报告。

最后对研究项目进行可研编制，并根据老师给出的建议完善可研报告^[3]。

2 项目概况

图2.1 淮安市城区图

淮安市地跨淮河两岸。淮河是我国重要的南北地理分界线，淮安的气候、物候、植被、生物资源等具有明显的过渡特征。淮安是区位优势明显的重要交通枢纽。明清时期就是“南船北马”交汇之地，有“九省通衢、七省咽喉”之誉。现在，公路、铁路、水路四通八达，京沪、宁宿徐、宿淮、淮盐、宁淮等五条高速公路在境内交汇，从江苏新沂到浙江长兴的新长铁路纵贯全境，京杭大运河、苏北灌溉总渠等河道纵横交错，初步形成了一个以高等级公路为主骨架、水陆并举的交通网络，凸现了淮安在江苏乃至全国的交通枢纽地位。淮安地处苏北腹地，东靠盐城，南连扬州，西接安徽省，北邻连云港、徐州和宿迁。淮安市地处江苏省北部中心地域。东西最大直线距离132 公里，南北最大直线距离150公里。

区划：辖清河区、清浦区、淮阴区（原淮阴县）、楚州区（原县级淮安市和金湖、盱眙、涟水、洪泽4县。

表2.1 淮安市行政区划与人口情况表

2.1 宗地基本资料

项目简介：广城尚书房位于淮安市淮阴区长江西路以北，规划总占地面积约83094.7㎡，总建筑面积约201736.45㎡。20万㎡淮安首创本根文化社区，邻新淮州中学、淮阴师范学院等优等学府。衔东南亚风情园林，融典雅雍容建筑，汇西部新城中心，尊享书香雅致生活。融合大型商业、中高档住宅、酒店式公寓等物业形态，集多层、小高层、高层等建筑形态，座拥新淮州中学、淮阴师范学院等优质教育资源，以造成之势规划大淮安城市新未来。

项目定位：农村及周边人口

物业类别：普通住宅

主力户型：95㎡两房、110㎡三房

容积率：2.2

绿化率：30%

物业费：0.60元/㎡/月

停车位：地上地下总共大约1000个

均价：4500元/㎡

图2.2 广城尚书房销售中心

图2.3 广城尚书房整体规划图

2.2 宗地出让进程

2.2.1 出让方式

图2.4 广城尚书房位置图

表2.2 宗地基本资料

2.3 规划设计条件

2.3.1 土地使用性质

住宅，商铺用地。

2.3.2 土地使用强度

绿化率：30%

容积率：2.20

2.3.3 市政公共设施

须建公厕、垃圾收集点（3个）、垃圾转运站、开闭所等。

2.3.4 交通组织

公交：1路，12路，11路，69路到淮三路站下。

2.3.5 建筑风格

衔东南亚风情园林，融典雅雍容建筑，汇西部新城中心，尊享书香雅致生活。融合大型商业、中高档住宅、酒店式公寓等物业形态，集多层、小高层、高层等建筑形态。

2.3.6 其它

应满足相关规范以及消防、人防的要求。

2.4 宗地现状

图2.5 广城尚书房在建图

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