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摘 要

近年来，随着房地产市场发展的突飞猛进，房地产业在国民经济发展中起着支柱产业的重要作用。其中以二三线城市的发展最为迅速，这也使得国内外大中型房地产开发企业的发展计划从一线城市转向二三线城市，作为二线代表城市的南京，其房地产市场迅速的发展，吸引了众多国内外房地产开发企业的投资目光，各房地产开发企业之间的竞争也日趋激烈。房地产开发商也越来越注重对项目的营销策划。本设计就是以南京江宁保利梧桐语项目为例，主要从项目简介、市场分析、项目swot分析、项目营销推广等方面，同时对项目的卖点，媒体通路选择进行简单阐述，另外对定价策略简要说明，以达到项目成功营销的目的。

关 键 词：营销策划方案，房地产项目，保利梧桐语

Abstract：In recent years, with the rapid development of the real estate market, real estate plays an important role pillar industry in national economic development. Among the most rapid development of second and third tier cities, which also makes domestic and medium-sized real estate development business development plan from the first-tier cities to second and third tier cities, as a second line to represent the city of Nanjing, the rapid development of its real estate market has attracted many domestic and foreign real estate development enterprises investment horizon, the competition between the various real estate development companies are also becoming increasingly fierce. Real estate developers are increasingly focusing on the project"s marketing plan. This design is Nanjing Jiangsu Poly Indus language projects, for example, mainly from the project profiles, market analysis, project swot analysis, marketing and other aspects of the project, while the selling point of the project, choose a simple set of media channels, in addition to a brief description of the pricing strategy in order to achieve project success marketing purposes.

Keywords：marketing plan, real estate projects, Poly Indus language

目 录

1 设计选题说明 4

1.1 选题依据 4

1.2 设计项目概况 4

1.3 设计目的和要求 5

1.4 数据资料选取 5

1.5 设计重点和难点 5

1.6 设计实现的可能性 5

2 设计依据 6

2.1 理论与方法 6

2.2 参考文献的选用 7

3 设计成果分析 7

3.1 设计结论分析 7

3.2 设计可行性分析 7

4 设计的价值 8

4.2 对专业学习的作用 8

4.3 对社会工作的作用 8

结 论 9

参 考 文 献 10

致 谢 11

1 设计选题说明

1.1 选题依据

近年来，随着房地产市场发展的突飞猛进，房地产业在国民经济发展中起着支柱产业的重要作用。其中以二三线城市的发展最为迅速，这也使得国内外大中型房地产开发企业的发展计划从一线城市转向二三线城市，作为二线代表城市的南京，其房地产市场迅速的发展，吸引了众多国内外房地产开发企业的投资目光，各房地产开发企业之间的竞争也日趋激烈。房地产开发商也越来越注重对项目的定位策划。一个成功的项目，它的策划与定位是很关键的，有了好的营销策划方案，项目才能实现既定的销售目标，所以说好的策划与定位决定了一个项目的成败。如果说一个项目的灵魂是策划的话，那么营销就是一个项目的最终归宿。

我选择的题目就是南京江宁保利梧桐语营销策划方案，本人对房地产营销策划这个课题比较感兴趣；而且我有机会在易居中国实习，通过在这实习的机会，了解了项目的一些基本情况，能接触到很多的相关资料、数据等，所以选择这个研究课题进行毕业设计。本设计将在了解项目的基础上对南京江宁保利梧桐语作出一个较为完善的营销策划方案。

1.2 设计项目概况

保利梧桐语位于江宁科学园，方山大学城之内，东侧紧邻方山风景区、北侧为中国药科大学，周边配套：大学城附近20000㎡的商业配套，南京目前最大农贸市场—天印山农贸市场，65000㎡Shopping-Mall文鼎广场、奥特莱斯、大学城商贸中心、乐活时尚街区、义乌小商品城 。

保利梧桐语地块出让面积为155879.4平方米，总建筑面积为457074平方米，总计容建筑面积327346平方米，容积率为2.1，建筑密度为22%。其中，本项目共规划33栋18层高层住宅，另有商业、幼儿园、基层社区中心（内含社区管理、卫生服务站、敬老所、文体活动中心）等配套公建设施。在景观打造上，除了在社区中心建有4000平米的公共集中绿地广场，为业主休憩，聚会提供便利外，社区更将紧邻的解溪河道着重打造河岸景观，并采取有机形态的入户路径和景观布置。

保利梧桐语（NO.2010G51江宁科学园学十三路以东地块）于2010年12月10日被保利地产以10.6亿价格拿下，楼面地价3238元/平米。　

土地位置：东至河道；西至学十三路；北至规划道路；南至知行路。

总出让面积：155879.4平方米。

规划用地性质：二类居住用地。

出让年限：住宅70年、商业40年。

容积率：≤2.1；建筑密度：≤22%。

建筑高度：≤60米；绿地率≥35%。

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