论文总字数：7066字

摘 要

本设计是以盱眙县地矿局职工宿舍为司法鉴定评估对象，因为司法鉴定对评估的要求严格，所以此次评估在估价对象周围进行了大范围的市场调查，收集了大量的可比实例。本次估价首先明确了估价目的、估价对象、估价时点，然后制定了估价作业方案，在此选用了市场比较法和收益法两种估价方法作为评估方法，最后按估价规范要求撰写了本估价报告。

关 键 词：司法鉴定，市场比较法，收益法，房地产估价报告

Abstract: The design is based on Bureau of Geology and Mineral XUYI staff quarters for the forensic evaluation of objects because forensic rigorous assessment of the requirements, so the assessment of the valuation object around a wide range of market research, a large collection of comparable examples. The first clear the appraisal valuation purposes, valuation of the object, valuation point, and then develop a valuation jobs program, selected in this market comparison approach and the income approach valuation methodology as two kinds of evaluation methods, and finally by the author of the Valuation specifications reports.

Keywords: Forensic market comparison approach, income approach, real estate appraisal reports

目 录

1 设计选题说明 4

1.1 选题原因说明 4

1.2 数据资料的获得 4

1.3 设计的难度 4

1.4 设计实现的可能性 4

2 设计依据 4

2.1 理论与方法 4

2.2 规范 5

2.3 参考文献的选用 6

3 设计的技术路线 6

3.1 主要方法 6

3.2 技术参数 6

3.3 数据的处理 7

3.4 计算过程 7

4 设计的价值 7

4.1 对专业学习的作用 8

4.2 对社会工作的作用 8

结 论 9

参 考 文 献 10

致 谢 11

1 设计选题说明

1.1 选题原因说明

从去年十月份以来本人一直在房地产估价公司实习，应该说在这个公司积累了很多的经验，同时对房地产评估这个行业有了比较清楚的认识，也对司法鉴定这个评估类型有了比较深的接触。之前选了几个课题，都是因为深度不够而没能通过，当自己在纠结选择什么毕业论文题目时正好也碰上我们公司接受的这个司法鉴定任务，所以在经过认真的市场调查后决定选择这个研究课题进行毕业设计。

1.2 数据资料的获得

此次毕业论文采用的是市场比较法和收益法，而这里需要调查了解估价对象附近的房价和租金。因为自己一直在估价公司实习，所以了解怎样去获得这些数据。此次市场调查涉及的范围以及渠道都非常的广，这些渠道包括向房地产中介人员咨询了解，到相关小区询问业主并进行测量拍照、查看各种各样的房产证和土地证、网上收集交易案例、到小区售楼部了解房价和租金等情况。为了完成此次市场调查，自己一共跑了是十一个小区，而十一个小区分别是教师新村、工商局宿舍、审计局宿舍、财政局宿舍、四季华庭、富润花园、欧洲城、第一山别墅小区、淮盛园小区、果园安置小区和都梁花苑。经过认真的筛选，最终选取了三个小区作为市场比较法的可比实例。

1.3 设计的难度

此毕业设计所涉及的司法鉴定评估报告属于中等难度、市场调查内容较多的类型。比一般住宅的抵押评估的要求要高，但是工作量没有工业厂房和在建工程的工作量大，只是对它选取的可比实例要求比较严格，需进行市场调查。所以此毕业设计所涉及的估价报告属于中等难度的水平。

1.4 设计实现的可能性

毕业设计在完成过程中虽然遇到了很多困难，但是在经过自己慢慢的探索过后，很多问题得到了很好的解决，这当然离不开我们公司同事、领导和我们导师的帮助。我们公司的领导和同事都是在房地产评估上面有着很丰富的经验，他们的专业技术性都非常的强。而我们的导师也是在房地产评估方面有着很深的造诣，他在我毕业设计的制作过程中给予我很大的帮助和指导，包括里面很多专业性的问题都被提了出来，所以我对自己的设计充满信心。

2 设计依据

2.1 理论与方法

本次设计中采用了市场比较法和收益法。

1、市场比较法的原理是：经济学中的替代原理作用于房地产市场，表现为效用相同、条件相近的房地产价格总是相互牵引、趋于一致、即任何购买者不会接受比市场上正常价格高的成交价格，任何卖者也不会接受比市场上正常价格低的成交价格。

选取同一供需圈内三个近期与估价对象类似的房地产交易实例的交易价格、交易时间等估价相关资料；对所选取的案例分别进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正，以求取比准价格；将所求取的比准价格进行技术处理以确定估价对象现值。其基本公式为：

估价对象比准价格=比较案例房地产楼价

××

××

市场比较法的测算方法是：(1) 收集案例 → (2) 选取可比案例(三例) → (3) 建立价格可比基础 → (4)交易情况修正 → (5) 价格指数修正 → (6) 区域因素修正 → (7)个别因素修正 → (8) 综合评定估价值。

2、收益法的原理是：经济学中的预期原理作用于房地产市场，房地产的价格基于市场参与者对其未来所能获取收益或效用的预期。由于房地产效用的长久性，在房地产耐用年限内，将会持续地给权利人带来经济收益。因而，房地产的价格可由房地产未来各期能给权利人带来的纯经济收益的现值来体现。

将房地产可预见的未来各年的净收益按一定的资本化率折现到估价时点，加总求和得出房地产的价值。收益法计算公式为：

　其中： V——房地产价格

a——第一年年净收益 r——资本化率 　

s——年净收益递增的比率 n——尚可收益年限

收益法的测算方法是：先确定同类商业房地产第一年租金水平，然后计算净收益，确定资本化率和尚可收益年限，最后计算出估价对象的价值。

确定资本化率（r）：

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