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摘 要

本次设计是对南通启东海上“威尼斯”这个超大型综合旅游度假居住区项目的营销策划方案。该项目以意大利水城威尼斯为设计理念，结合本项目的优点、缺点、机会、威胁等具体情况，与周围的其他类型地产进行对比，通过SWOT分析其中的利与弊，提出相应的营销方案，促使本项目的商业价值最大化。

关键词：房地产项目营销策划，商业价值，SWOT分析，威尼斯

Abstract : The design of the Nantong sea of Qidong "Venice" the super large-scale integrated tourism resort residential project marketing plan. The project in Italy city of Venice as the design concept, combining the advantages of the project, disadvantages, opportunities, threats and other specific circumstances, compared with other types of real estate around, through the SWOT analysis of the advantages and disadvantages, puts forward corresponding marketing programs, to maximize the commercial value of the project.

Key words : Marketing planning of real estate projects, commercial value, SWOT analysis, Venice

1 设计选题说明

本人对房地产营销策划这个课题很有兴趣，并且也在售楼中心实习过，能接触到丰富的相关资料、数据等，所以选择这个研究课题进行毕业设计。

1.1 选题依据

近年来，随着房地产市场发展突飞猛进，房地产业在国民经济发展中发挥了支柱产业的重要作用。其中以二三线城市的发展最为迅速，这也使得国内外大中型房地产开发企业的发展计划从一线城市转向二三线城市，作为二线代表城市南通，它的房地产市场这几年迅速的发展，吸引了众多国内外房地产开发企业的投资目光，开发企业之间的竞争也日趋激烈。房地产开发商也越来越注重对项目前期的定位策划。一个成功的项目，它的营销策划是很关键的，有了好的开始，项目才能起个好头，所以说营销策划决定了一个项目的成败。我有机会在南通启东恒大开盘前开盘时开盘后，了解了项目的一些基本情况。本设计将在了解项目的基础上对南通启东海上威尼斯做出一个较为完善的营销策划。

1.2设计项目概况

该项目主要围绕房地产产品项目优势与热卖点，结合一下各个要素进行综合叙述：房地产产品项目名称，地产开发的投资公司，项目区位，项目定位主要包括占地面积、建筑面积、容积率，产品项目特色主要包括景观设计，项目周边环境，楼盘规划设计定位和特色，建筑户型选型及风格。最后一点也是最重要的一点就是品牌服务包括交通及其配套设施，特色的物业管理，特色的保安队伍…… 恒大海上威尼斯的定位是高档的园林水景绿水的住宅区。设计的主题是健康的化身、环境保护、生态。以人为本，构建合理的布局。住宅主要有：中高层住宅一级低密度住宅。住宅区分为南北两区。南边是高档的别墅区，有东向西为“独立别墅-双联别墅-联排别墅”北边是高端的旅游度假住宅区，从北到南的“超高层点式线性住宅高层空中花园住宅小区小高层住宅空中花园多场景花园别墅”。

1.3设计目的和要求

了解南通启东市的房地产市场现状，完成对南通启东市恒大海上“威尼斯”营销策划方案的设计，通过该毕业设计提高自己策划和协调组织的能力，增加实际操作能力。熟悉该项目，了解好项目所在地周边的相关配套设施皆自身优缺点，做到认真细心，不出现错误，保证项目销售的正常进行，并在短时间内完成销售任务。

1.4数据资料选取

数据资料的主要获得来源是公司提供的数据资料与市场调查的结果，并参阅了很多跟前期定位相关的文献、期刊，还有他人完成的论文，并在老师进一步仔细指导下完善，设计的容易程度还是比较难的，途中遇到了一些数据方面的问题，最终经过自己的努力和其他途径资料的参考，最终顺利完成该项目的营销策划。

1.5设计重点和难点

在售楼中心实习的经历，使我获取数据资料的途径更为多样化。既有向有关房地产销售人员咨询了解、到该项目进行实地观察并且根据数据进行推断等现场资料获取活动，也有网上搜集交易案例、查阅有关房地产营销策划书籍等搜索资料的活动。为了完成本次毕业设计的房地产营销策划报告，我咨询了南通启东恒大海上“威尼斯”售楼中心的销售人员、在开盘当天实地观察了该项目的房子以及内部构造和整体营造的氛围，以及在网上搜集了启东以及周边地区的房地产市场交易情况等各种工作。

1.6设计实现可能性分析

虽然本次设计有一定的难度，但本人在了解本项目时也做足了功课，不懂的地方还可以向更有经验的同事请教，更有经历更为丰富的指导老师周晓钟老师的指导，所以我对设计的实现充满信心。

2 设计依据

房地产营销策划是指根据前期市场分析，确定项目的整体市场定位，并确定目标客户群定位（不同年龄段、不同消费层次、不同的风格喜好、不同地域文化差异），进行目标客户群体分析，在市场定位和营销策划总体思路下，提出产品规划设计基本要求，协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案，产品规划、设计理念，最终完成产品定位。具体内容包括：项目总体市场定位、目标人群定位、项目开发总体规划建议、交通道路规划建议 户型设计建议、整体风格建议、外立面设计建议园林景观规划建议、社区配套设施、会所建议、楼宇配套建议、装饰材料建议、物业管理建议。

2.1理论与方法

市场经济的不断完善和发展，要求房地产开发商成为自主经营，自负盈亏，自我约束，自我发展的生产者和经营者。要实现这样的目标，必然要求开发商尽可能开发出品质优良、价格合理且适销对路的商品房，并努力把该物业销售出去，以取得良好的经济效益。为此开发商不但要做好开发工作，更重要的是要研究房地产市场，了解消费者需求，按照消费者的意愿来进行产品开发和销售。

1. 房地产市场调查与研究

2. 购房者的需求分析

3. 房地产市场的竞争者与竞争策略

4. 房地产营销策略

5. 房地产项目形象包装策略

6. 房地产销售策略和技巧

7. 房地产客户关系管理

2.2规范和标准

主要规范和标准都是依据以下相关书籍内容要求：《房地产营销概论》、《房地产市场营销》、《房地产营销》

2.3 参考文献选用

本次设计所引用的参考文献，主要为目前房地产市场的情况说明以及提供了相应分析，使文中的表述更具说服力。

设计的技术路线

第一阶段：项目开发前期阶段

第二阶段：项目开发阶段

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