论文总字数：5010字

摘 要

随着社会的进步和经济的快速发展，现代人购房时关注的因素和重点都发生了巨大的变化。策划的主体已渐渐从建筑的本身慢慢转移到由房地产所体现出来的文化等，这对于房地产前期的营销策划提出了更高更严格的要求，企业要想在市场竞争中保持充分的竞争力，就必须制定出既适合中国房地产市场形势发展又符合现代人对于生活品质要求的营销策划方案。本文以淮安市榕兴水韵天成项目为载体，参考多种资料书籍，运用科学的方法对本项目的营销策划进行分析阐述。

关 键 词：房地产，房地产文化，营销策划

Abstract: With the rapid social progress and economic development, and the key factors of modern people purchase attention has undergone tremendous changes. Planning body has gradually from the building itself gradually shifted to the real estate reflected the culture, the real estate marketing planning put forward higher requirements, enterprises want to maintain competitiveness in the market competition, must develop not only suitable for China situation in the real estate market development meet the modern requirements for quality of life of the marketing plan. In this paper, In this paper, Huaian City Yung Hing Water rhyme Tiancheng project as the carrier reference many books, using scientific methods to analyze the project marketing planning.

Keywords: Real estate, Real estate culture, marketing planning

目 录

1 设计选题说明 4

1.1 选题原因说明 4

1.2 设计项目概况 4

1.3 数据资料的获得 4

1.4 设计的难度 5

1.5 设计实现的可能性 5

2 设计依据 5

2.1 理论与方法 5

2.2 规范 5

2.3 参考文献的选用 6

3 设计的技术路线 6

4 设计的价值 6

4.1 对专业学习的作用 6

4.2 对社会工作的作用 7

结 论 8

参 考 文 献 9

致 谢 10

1 设计选题说明

1.1 选题原因说明

本人对房地产营销策划这个课题很有研究的兴趣，并且在房地产营销代理公司实习，从事置业顾问这一工作，能接触到丰富的相关资料、数据等，所以选择这个研究课题进行毕业设计。

1.2 设计项目概况

项目位于淮安城市中心的主干道和平路以南，里运河风光带以北，紧靠着清江畔，并且该项目横跨水渡口中央商务圈和淮海广场中央商务圈，在淮安市“东进南下”的核心地点。把城市的繁华和大自然的精华巧妙相结合，是淮安市中心少有的一块规模面积大，地理位置得天独厚的风水宝地。周边配套设施完善，集休闲、娱乐、购物、餐饮、文化与一体。

表1 项目基本信息

总占地面积	139674平米
总建筑面积	432963平米
住宅建筑面积	306890平米
容积率	2.75
绿化率	45%
车位配比	1：0.75
总户数	3500户
装修状况	毛坯
土地产权年限	70年
物业类别	住宅
建筑类型	花园洋房、板楼、联排、小高层、高层
项目特色	品牌地产、豪华居住区、水景地产

1.3 数据资料的获得

有了在房地产营销代理公司的实习经历，让我获得项目相关数据资料更为方便。为了完成本次关于水韵天成三期银杏苑的设计，我一方面通过房地产营销策划方面的书籍以及网络来搜集完成本次设计所需要的数据资料等，一方面通过实地考察和到项目营销中心工作人员咨询了解楼盘的销售情况和项目知识。

1.4 设计的难度

本次设计所涉及的市中心高档住宅营销策划方案设计属难度较大，不可预见因素较多的类型，本次设计属于项目前期对整个项目三期从前期策划到销售的周期设计过程。所以本次设计所涉及的估价报告属中等难度。

1.5 设计实现的可能性

虽然本次设计有一定的难度，但本人在房地产营销代理公司实习的过程中积累了一定的经验，与此同时，还可以向更有经验的同事请教，更有经历更为丰富的指导老师的指导，所以我对设计的实现充满信心，对最终的设计成果非常满意。

2 设计依据

2.1 理论与方法

房地产营销策划是根据前期市场分析，确定项目的整体市场定位，并确定目标客户群定位（不同年龄段、不同消费层次、不同的风格喜好、不同地域文化差异），进行目标客户群体分析，在市场定位和营销策划总体思路下，提出产品规划设计基本要求，协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案，产品规划、设计理念，最终完成产品定位。包括房地产投资营销、房地产定位营销、房地产规划设计营销、房地产建筑质量等等。

其内容主要有：市场推广策划（市场推广主题，市场推广概念，项目核心卖点提炼），项目销售策划（开盘时机选择，回款计划，回款方式，定价方法，付款方式销售组织，销售计划，销售控制，销售流程，统一说辞，销售培训，销售制度，销售现场包装策略，样板间策略，销售漏斗，布开营销网络，销售现场管理，客户资料管理，客户服务跟踪，促销计划，促销策略，月度资金分配，月度销售分析，竞争对手跟踪，市场机会点分析，深度卖点挖掘，价格策略调整）

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