论文总字数：27316字

毕 业 设 计

目 录

1 概述 2

1.1 项目概况 2

1.2 设计依据 2

1.3 设计工作步骤 2

2 项目概况 3

2.1 宗地基本资料 3

2.3 规划设计条件 3

2.4 交通状况 4

2.5 周边环境 4

2.6 周边配套设施 4

2.7 项目概况总结 5

3 项目市场调查与定位 5

3.1 城市概况 5

3.2 江阴房地产市场分析 11

3.3 项目定位 20

3.4 项目SWOT分析 28

3.5 产品项目定位 28

4 项目概念规划 30

4.1 设计理念 30

4.2 方案选择 30

5 项目投资分析 32

5.1 项目成本分析 32

5.2 销售价格分析 35

6 经济效益分析 37

6.1 项目盈利能力分析 37

6.2 敏感性分析 38

6.3 经济效益分析总结 38

7 主要结论和数据 39

7.1 项目开发风险 39

7.2 主要结论 39

1 概述

1.1 项目概况

研究项目位于澄康路东、君巫路南、实验小学北校区北侧，原为市初中部市中初中部搬迁后，大部分会用来建造实验小学北校区，剩下的面积开发为住宅。开发单位江苏双良置业有限公司是双良集团旗下的一家专业房地产开发企业。黄山湖公馆为该单位开发的第一个产品项目。项目周边环境优美，景色宜人，空气清新。靠近黄山湖公园，山清水美，围绕公园打造的绿化赏心悦目，由于靠近公园噪音污染较少，远离喧嚣。

该项目周边名校林立，紧挨着的有实幼实小市中等一步到位，一分钟到达实验小学新校区，这些均为江阴市一流教育资源。交通也极为便利，附近街道顺畅，有多条公交线路通过，位于市中心地段，与市中心繁华商圈仅五分钟车程，商业配套极为齐全。

1.2 设计依据

本次研究报告涉及规范主要包括技术规范和法律规范两大方面。

（一）本次报告采用的技术规程有：

1.江苏《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2013）；

2.江苏《房屋建筑与装饰工程工程量计算规范》（GB50854-2013）；

3.建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会确定的基准贴现率；

4.《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）。

（二）本次可行性研究报告所依据的有关法律、法规和部门规章：

1.《江阴市城市房屋拆迁管理实施细则》（澄政发[2002]6号）；

2.《江阴市城市规划区征用集体土地房屋拆迁管理规定》（澄政发[2005]50号）；

3.《关于非税收入收缴制度改革单位业务操作的规定》（澄财综[2008]3号）；

4.《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令[2002]11号）；

5.《江阴市建筑工程容积率计算规定》（澄政办发[2007]83号）；

6.《江阴市城市总体规划（2011-2030）》（苏政复[2012]9号）。

1.3 设计工作步骤

1.收集编写报告的资料，包括土地的招标资料，城市的社会经济，商业布局，城市规划和该地区人民购房的偏好需求等。

2.对工程的产品定位，建设规模，物业类型，确定产品方案。

3.对方案的进行投资估算，财务评价。

4.对方案的经济可行性，项目盈利能力，以及敏感性进行分析。

5.对方案进行比较，得出最终结论和存在风险。

2 项目概况

2.1 宗地基本资料

1.宗地位于澄康路东、君巫路南、实验小学北校区北侧。即是原先为市中初中部，市中初中部搬迁后，大部分会用来建造实验小学北校区，而余下的这30亩，是用来开发住宅,预计规划为高层。

2.面积：根据江阴市国土局2013年1月28日提供的《土地勘测定界技术报告书》，宗地总出让面积为20297㎡。

3.用地性质：商住，其他普通商品住房用地。

4.宗地的控规：3≤容积率≤3.5，建筑密度≤25%，30%≤绿化率。

5.宗地获取方式：宗地以挂牌方式进行公开出让。宗地获取方式及成本：宗地以挂牌出让方式进行公开出让，2013年出让价格为12541.26元/㎡，总价款为25455万元。

2.2 宗地出让进程

1.出让公告发布时间：2013年1月28日发布挂牌出让公告，详情请见江阴市国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告澄国土告字【2013】02号。

2.出让方式：宗地为单独挂牌出让。具体土地资料如下：

表2.1 土地概况

3.竞价方式：

本次挂牌活动设有底价，底价和增价规则于土地挂牌截止当日即2013年2月17至2013年2月27日公布，挂牌成交后，竞得人应在签订成交确认书后60日内缴纳土地出让金。

2.3 规划设计条件

1.土地使用性质：商业居住。

2.土地使用强度：容积率不小于3，不大于3.5。建筑密度不大于25%，绿化率不小于30%。限高多层20米，高层80米。高层建筑面积不小于总的建筑面积的25%。

3.交通组织：小区出入口设在南、北、东三面，机动车停车位住宅用户不少于1.3个。

4.市政公共设施：须建公厕、垃圾收集点（3个）、垃圾转运站、开闭所等。

5.建筑风格：以现代格调为主，追求简洁、明快、典雅、大气的建筑风格。建筑色彩活泼，明快，住宅建筑采用坡屋顶，建筑设计应有地方特色。小区建筑与环境的和谐，强调人与自然的和谐且与周边的黄山湖公园相协调。

6.其他：应满足相关规范以及消防、人防要求。

2.4 交通状况

该宗地附近街道顺畅，交通方便，有多条公交线路通过，交通设施齐全和配套完善。位于市中心地段，靠近小学，处于市政府的附近。宗地东侧与南北主干道相邻，有东侧可上江阴大桥，连接江南江北的联系。从宗地向南可直通市中心商贸区，便于住区居民的生活购物的便捷。

2.5 周边环境

宗地周边环境优美，景色宜人，空气清新。靠近黄山湖公园，山清水美，围绕公园打造的绿化赏心悦目，由于靠近公园噪音污染较少，远离喧嚣。

2.6 周边配套设施

黄山湖公馆周边配套非常齐全，生活购物场所有可的、万家福超市、步行街、大统华、万达广场、大润发、黄山菜场、花园菜场、健康菜场等；金融投资有中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、农商行、交通银行、邮政储蓄、中信银行、浦发银行等。项目与国家4A级景区——黄山湖公园隔路相望，附近医院、超市、菜场、银行以及电、气、邮、水等市政公司环绕，无缝对接江阴最繁华的城中心、城市客厅、新一城等优质商圈，加上项目独有的净菜中心、医疗中心、居家养老中心和警务值班室等，足不出户就能满足各种生活需求，大大满足了现代人的“懒生活”方式。

另外项目周边名校林立，紧挨着的有实幼实小市中等一步到位，一分钟到达实验小学新校区，均为江阴市一流教育资源。交通也极为便利，与市中心繁华景象仅五分钟车程，商业配套极为齐全。

供水系统：市政供水，水电表均为一户一表，每户独立水表；
供电系统：市政供电220V~250V，110KVA变电站，总底须设开闭所；

供水：引入澄江路，距离宗地东侧。

2.7 项目概况总结

宗地位于澄江街道，靠近市中心，毗连黄山湖公园，周边环境优美，交通便捷，市政配套设施十分完善。宗地为政府储备建设开发用地，由政府挂牌出让。宗地地面平坦，无较深的沟壑。宗地土地使用权的获取方式符合国家和地方的政策法规。

3 项目市场调查与定位

3.1 城市概况

1.城市简介

江阴市，简称澄，因地处“大江之阴”而得名，是一座现代化滨江港口花园城市。江阴位于中国华东，江苏省南部，长江三角洲太湖平原北端。东接张家港，南临无锡，西连常州，北对靖江。江阴地处长江咽喉，是大江南北的重要交通枢纽和江河湖海联运换装的天然良港。

江阴市位于苏南沿江，总面积987.53平方公里，其中陆地面积811.7平方公里，水域面积175.8平方公里，水域面积中长江水面56.7平方公里。沿江深水岸线长达35公里。城市建成区为96.2平方公里。2014年，江阴下辖3个街道、10个镇、2个经济开发区，1个国家高新区。市政府设在澄江中路9号。

2.城市交通

航空：以江阴为圆心、半径160公里范围内有六个飞机场，其中南京、上海可直飞境外。铁路：在建的新长（新沂一长兴）铁路取道江阴，连结陇海、渐赣两大铁路大动脉。

公路：中国第一、世界第四的特大跨径钢悬索桥江阴长江公路大桥，是沟通（黑龙江同江一海南三亚）和京沪两大国道主干线的过江“咽喉”。连接沪宁高速公路、宁通一级公路的锡澄高速公路穿越江阴境内。新客站有发往省内各地市及跨省班线。

水运：江阴境内的锡澄运河沟通长江、太湖。

3.区域地形地貌

江阴地处太湖水网平原北端，长江南部冲积平原，全境地势平缓，平均海拔6米左右，西南边缘地势偏低，中部、东北部有零星低丘散布其间，地势较高亢。中部山丘多在海拔200米左右，以定山273.8米为最高，东北部黄山海拔91.7米。滨临长江，全境有干、支河流550余条。

地处江尾海头，自然地理条件独特，是长江三角洲地区一座江阴气候宜人，土地肥沃，是著名的鱼米之乡。地处苏锡常“金三角”的几何中心。

4.区域人口概况

据江阴统计局数字，2014年末江阴市常住人口为163.5万人，同第五次全国人口普查时的1339591相比，十年共增加255238人，增长19.05%。年平均增长率为1.76%。江阴市家庭户496158户。

5.江阴澄江街道

澄江街道地处江阴市核心城区，是江阴市委、市政府所在地，是全市政治，经济，文化中心。澄江北枕长江，南临无锡，东连苏州、上海，西接常州、南京，是长江中下游重要的交通枢纽和物流中心，拥有航空、公路、水路、铁路组成的现代化立体联运网络。区域内基本实现城区公交网络化。独特的区位优势，便捷的交通条件，使澄江成为中外客商投资创业的一方热土。

3.1.1 江阴经济环境

图3.1 2008-2014年江阴市地区生产总值及增幅

据江阴市统计局公布数字，由上图可知，国民经济平稳运行。2014年全市实现地区生产总值2754亿元，按可比价格计算，比上年同期（下同）增长7.8%。按常住人口计算人均生产总值达到16.9万元，按现行汇率折算达到 2.8万美元。

据江阴市统计局公布数字，由下图可知，社会投资平稳增长。2014年全年固定资产投资完成1046.0亿元，增长10.2%。分产业投向看：第一产业投资10.7亿元，下降17.2%，第二产业投资478.6亿元，增长3.5%，第三产业投资556.7亿元，增长17.6%。分注册类型看：国有经济投资124.7亿元，增长44.0%，三资经济投资114.4亿元，增长47.8%，其他经济投资806.9亿元，增长2.8%。新增固定资产653.7亿元，固定资产交付使用率为62.5%。

图3.2 2008-2014年江阴市江阴固定资产投资及增幅

据江阴市统计局公布数字，江阴房地产市场稳步复苏。2014年全年完成房地产开发投资328.9亿元，增长40.6%；商品房施工面积1673.4万平方米，增长25.6%，房屋新开工面积543.8万平方米，增长27.3%；房屋建筑竣工面积168.3万平方米，下降 44.6%。商品房销售面积190.5万平方米，增长2.7%，其中商品房现房销售面积58.2万平方米，增长3.0%，住宅49.6万平方米，增长9.1%；商品房期房销售面积132.2万平方米，增长2.6%，住宅114.9万平方米，增长2.7%。商品房销售成交总额126.2亿元，下降3.1%；住宅销售额101.3亿元，下降3.8%。

据江阴市统计局公布数字，江阴居民收入稳步增长。2014年全体居民人均可支配收入39506元，增长8.9%。其中城镇居民人均可支配收入46880元，增长8.6%；农村居民人均可支配收入23965元，增长10.2%，农民收入连续第十五年蝉联全省同类城市第一。城镇居民家庭恩格尔系数29.3，农村居民家庭恩格尔系数30.3。城镇居民人均消费性支出24976元，增长7.2%。农村居民人均消费性支出15304元，增长9.7%。居民住房条件继续改善，城镇居民人均住房面积59.3平方米，农村居民人均住房面积70.3平方米。

图3.3 2008-2014年江阴市城镇人均可支配收入及增幅

图3.4 2008-2014年江阴市农村人均纯收入及增幅

据江阴市统计局公布数字，产业结构持续优化。2014年实现第一产业增加值54.4亿元，增长3.4%；第二产业增加值1520.9亿元，增长6.4%；第三产业增加值1178.7亿元，增长9.9%。三次产业比例调整为2.0:55.2:42.8，三产增加值占GDP比重比上年提高0.8个百分点。

图3.5 2008-2014江阴市社会消费品零售总额及增幅

据江阴市统计局公布数字，由上图可知，消费品市场保持稳定。2014年全年实现社会消费品零售总额643.1亿元，增长11.3%。其中，城镇零售额465.4亿元，增长12.1%；乡村零售额177.7亿元，增长9.1%；批发和零售业零售额606.9亿元，增长11.5%；住宿和餐饮业零售额36.1亿元，增长8.3%。

纵观所上，江阴市无论在经济总量还是在人均收入上，都处于全国同等行政县域上的领先地位。产业结构合理，大力发展第三产业和高新产业，经济发展保持较为稳定的上升势头。

3.1.2 江阴的文化背景

1.基本概况 

江阴市简称澄，位于江苏省南部，长江三角洲太湖平原北端。 

北滨长江，与靖江相望；南近太湖，与无锡接壤；东连张家港、常熟，距上海178公里；西邻常州武进，距南京193公里。 

拥有7000年人类生息史、5000年文明史、2500年文字记载史、1728年建县史；江阴地处江尾海头，长江咽喉，自古就是江防要塞、兵家必争之地。有“延陵古邑”、“春申旧封”、“忠义之邦”之称。

2.文化历史 

江阴历史悠久。这儿存在着中华灿烂的远古文明。3000多年前，这里的土著文化与中原文化相融合，成为先进的吴文化组成部分。在春秋战国时期，这里地属延陵，曾是吴公子季扎的封地，后为楚春申君黄歇的采邑，故有“延陵古邑”、“春申旧封”之称。 

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