文 献 综 述

1.1可行性研究的研究背景及含义

^[1]房地产业是投资大，风险高，回报显著的行业，是建设部重点管理的行业之一。20世纪90年代以来，房地产业逐步成为了我国国民经济的支柱产业，推动支持了国民经济的快速健康发展。但是，也存在着大量房地产项目不作可行性研究盲目上马，抑或研究深度和完整度不够，结果造成了大量房屋闲置和资金积压。^[2]可行性研究是房地产开发项目决策、投资前的关键性工作，是房地产建设方案、技术方案和销售运营方案进行的技术、经济、市场、环境等多元因素的论证研究，是建设工程造价控制的重要阶段。科学的房地产开发项目的可行性研究工作，是保障我国房地产业健康发展的至关因素。

^[3]房地产项目的可行性研究是指在房地产项目投资决策前，对拟建项目有关的社会、经济、技术等方面进行深入细致的调查与研究，对可能采用的各种开发方案进行认真仔细的经济分析和比较论证，对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价;并在此基础上，对拟建项目的技术先进性和适用性、经济合理性，以及建设的必要性和可行性进行全面分析、系统论证、多方案比较和综合评价，由此得出该项目是否应该投资建设和如何投资建设等结论性意见，为项目投资决策提供可靠的科学依据。

1.2可行性研究的作用及影响

对于房地产项目进行可行性研究的主要目的在于投资决策从技术、经济等方面提供科学依据，从而提高项目投资决策的水平，提高项目的投资经济效益。具体的说，一个完善科学的房地产项目可行性研究在房地产项目实施过程中可以起以下三种作用^[4]：

1．保证项目投资决策的科学性。房地产开发项目投资周期长，牵涉面广，而且房地产市场的不确定因素多，盲目投资很难取得预期经济效益。只有对投资项目进行详细可靠的市场预测、成本分析、效益计算和风险评估，才能使投资决市场预测、成本分析、效益计算和风险评估，才能使投资决策正确。

2．保证项目投资优化。一般情况下，可行性分析是研究一个项目能不能做，能做的话能得到怎样的经济收益和应该怎样做的项目分析。同时，有的情况是研究一个项目的多个方案，要在多个可行方案中选出一个最优方案。这样，研究员就能在可行性分析的基础上，全面考虑市场、资金、风险员就能在可行性分析的基础上，全面考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价、合理取舍，优选最佳项目方案,使投资获取最大经济效益。如果没有房地产项目投资的可行性研究成果，房地产项目投资就无法得到优化。

3．保证项目投资有序性。房地产项目投资的可行性研究阶段，实质上就是对未来项目的实施进行周密安排的过程。特别是围绕项目开发进度所进行的资源配置、资金筹措、现金流、还贷能力等进行一系列分析研究，可初步确定项目开发建设过程中各阶段的资金供给与资金使用、原材料和设备的供应、配套工程实施步骤等，使整个项目的实施有条不紊地进行，以达到预期目的。