1.1 行性研究的研究背景及含义

改革开放以后，我国经济体制不断深入改革，可行性研究这种方法也逐步传入我国，并运用于工业项目开发之前的经济效益分析。在可行性研究方法传入我国的同时，我国政府为了做好项目开发之前的社会效益和经济效益的分析，避免投资决策失误所造成的重大损失，提高建设投资的综合收益，国家也出台了相关的政策，规定投资项目必须实施可行性研究。1981年，国务院原计划委员会就明文规定:所有扩建或是新建的大中型投资项目都必须进行可行性分析和形成可行性研究报告，只有在论证可行的基础上才能立项实施。1983年，计委发布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，从编制程序、编制内容、预审和复核等方面来指导我国建设项目的可行性研究^[1]。 在房地产领域，项目的可行性研究起步更加比较晚。过去，我国的住房主要是以福利分配为主，房屋的建设很少考虑效率，从理论上来分析完全是一种低风险甚至是无风险的项目，所以房地产领域风险的理论研究工作更加缓慢^[2]。直到20世纪90年代房地产投资出现过热，可行性研究才真正开始运用到房地产领域并逐步深入。我国建设部2000年颁发的《房地产项目经济评价办法》由于其主要内容和研究方法的全面科学性，目前是我国房地产投资项目可行性分析的重要管理办法。

由于历史原因 ,我国房地产投资活动起步较晚 ,初期房地产市场不正规 ,有些房地产投资决策靠”拍脑门”;也有许多投资者靠”投机”行为获取暴利;更有投资者没有对项目可行性研究引起重视,结果损失惨重。进入新世纪,房地产投资环境逐渐趋于成熟,房地产法规的完善和市场行为的规范,对未来的投资者来讲,即将面临的是一个完备的房地产市场体系和一个公平、公正、公开的竞争环境,房地产项目投资中可行性研究环节就显得尤为重要^[3]。房地产开发项目可行性研究，是指在房地产开发项

目投资决策前，对项目进行全面的技术经济分析、论证，综合研究开发项目的经济合理性、技术先进性、适用性以及开发的可能性，以确定项目是否可行，为投资决策提供依据。在实际开发中，可行性研究方面还是存在着很多不足的地方，比如说就没有进行详细的可行性研究，只是凭着决策者的感觉或经验来决策，由工程造价人员、财务管理人员或其它人员撰写，造成可行性研究不全面以及不科学，缺乏准确的市场调查和预测等等问题，这些问题的存在为项目带来了相当大的风险。房地产开发项目的可行性研究主要从市场、技术、效益三方面对项目进行全面技术、经济方面的分析。其中最重要的是市场和效益研究^[4]。

1.2可行性研究的作用及影响

作为投资项目中的前期工作的重要内容，对项目具有十分重要的作用，主要体现在以下几个方面：

（1）可行性研究是坚持科学发展观、建设节约型社会的需要；

（2）可行性研究是建设项目投资决策和编制设计任务书的依据；可行性研究是项目建设单位筹集资金的重要依据；可行性研究是建设单位与各有关部门签订各种协议和合同的依据；

（3）可行性研究是建设项目进行工程设计、施工、设备购置的重要依据；

（4）可行性研究是向当地政府、规划部门和环境保护部门申请有关建设许可文件的依据；