摘 要

千鹤湾既是高端的国际养生社区，也是生态的低碳养生基地和休闲的特色度假景区，采用了各式各样与国际接轨的硬件设施，由国际化专业团队运营管理，拥有：A区护理型公寓、B区自理型公寓、疗养中心、综合服务中心、老年专科医院、老年艺术大学、图书馆、博物馆、寺庙、教堂、公园、温泉会所、商业街区、影视中心及15000亩生态农场等；为老人提供健康、生态、高品质的生活。

本报告对千鹤湾老年公寓的二期工程的社会必要性，经济可行性以及其未来的社会经济效益进行了探讨，对项目的投资与进行概算，对其建筑规模也做了测算，最后给出了不同的运营方案并提供了一个最佳的运营模式供参考。

关键词：千鹤湾 老年公寓 必要性 可行性

Second-stage Project of the International Senior Housing in Cane bay, Yancheng, China

Abstract

Crane bay, which is not only a high-end health care private club, but also a special holiday resort with ecological leisure environment, equipped with advanced hardware facility and professional management team. It has：Nursing apartment (A area) , Self care apartment (B area), Rest center, Service center, Geriatric hospital, Geriatric university, Library, Museum, Temple, Church, Garden, Spa club, commercial district, TV center and a huge Eco-Farm. All those things together provide the elderly with healthy and high quality lifestyle.

This report mainly discusses the necessity, feasibility and the influences of the second-stage project of the senior housing in Cane bay. We not only estimated the construction scale, but also estimated the project cost and then provide three different operation plans and give the best choice among them, which may better help the developer to make a wise decision.

Key Words:Crane bay; Senior housing; Necessity; Feasibility

目 录

摘 要 I

Abstract II

第一章 项目总论 1

1.1 项目概况 1

1.2 项目基本情况 1

1.2.1 功能定位、服务范围及建设规模 1

1.2.2 项目建设地点及主要建设内容 2

1.3 建设单位概况 3

1.3.1 公司基本情况 3

1.3.2 项目地块位置及周边现状 3

1.4 可行性研究报告编制依据 4

第二章 项目建设的必要性及需求分析 6

2.1 建设的必要性分析 6

2.2 建设条件分析 6

2.2.1 自然地理条件 6

2.2.2 基础设施条件 6

第三章 项目总体方案 9

3.1 功能设置 9

3.1.1 功能设置原则 9

3.1.2 功能设置 9

3.2 建设规模确定 10

3.2.1 颐养规模 10

3.2.2 建设规模确定 11

3.2.3 项目总建筑规模 13

3.2.4 工程技术指标 13

3.3 项目实施进度 14

3.3.1 项目建设期 14

3.3.2 建设进度计划 14

3.4 产品设计建议 15

第四章 项目建设条件 16

4.1 自然地理条件 16

4.2 基础设施条件 16

第五章 工程建设方案 18

5.1 平面布局 18

5.2 工程技术指标 18

5.3 建筑及结构工程 18

5.3.1 建筑方案 18

5.3.2 结构方案 19

5.4 给水工程 20

5.5 供电工程 20

第六章 节能环保及安全 21

6.1本项目遵循的合理用能标准及节能设计规范 21

6.2建设项目能源消耗种类和数量分析 21

6.2.1能源消耗种类 21

6.2.2能源消耗数量分析 22

6.3项目所在地能源供应状况分析 22

6.4主要能耗指标及分析 22

6.5节能措施和节能效果分析 23

6.5.1企业节能 23

6.5.2节水措施 23

6.5.3建筑节能 24

6.5.4企业节能管理 24

第七章 项目组织及人员培训 25

7.1 人员管理 25

7.2 人力资源 25

7.3 规章制度管理 25

7.3.1 行政工作制度 25

7.3.2 出入园工作制度 26

7.3.3 健康医养制度 26

7.3.4 护理工作制度 26

第八章 投资估算与资金筹措 27

8.1 投资估算 27

8.1.1 估算范围及依据 27

8.1.2 建设投资估算 27

8.1.3 建设投资借款及建设期利息估算 29

8.1.4 流动资金估算 29

8.1.5 总投资及其构成分析 29

8.2 资金筹措 30

第九章 财务评价 31

9.1 范围及方法 31

9.2 计算期及其构成 31

9.3 收支估算 31

9.3.1 收入及税费估算 31

9.3.2 项目支出及费用估算 32

9.4 还款能力分析 34

9.5财务评价计算指标 35

9.6财务评价结果分析 39

9.7 敏感性分析 40

9.8 临界点分析 42

9.9 经济评价结果综述 43

9.10 财务评价 43

第十章 社会影响分析 45

10.1 社会发展效果 45

10.2 社会风险及对策分析 45

附录 47

参考文献 68

致谢 69

第一章 项目总论

1.1 项目概况

20世纪90年代以来，人口老龄化成为一个全球性问题。在人口老龄化背景下，家庭养老模式的不足日益凸显，社会养老服务体系建设问题受到广泛关注。2013年国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发【2013】35号），要求以老年生活照料，老年健康服务、老年体育健身、老年文化娱乐等为主的养老服务中充分融入健康理念，加强医疗卫生服务支撑，形成规模适宜、功能互补、安全便捷的健康养老服务网络。

2014年4月江苏省政府印发《江苏省人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见》（苏政发【2014】39号），指出：将社会力量逐步引导成为养老服务业发展主体，大力发展各种类型的养老服务和产品，满足多层次、多样化的养老服务需求，进一步健全具有江苏特色市委养老服务体系；到2020年，全面建成以居家为基础、社会为依托、机构为支撑、信息为辅助、功能完善、服务优良、覆盖城乡的养老服务体系。

省民政厅公布，截至2015年底，盐城市老年人口约占全市总人口的18.6%，略低于全省20.57%的平均老龄化水平，但老龄化基数大、增速快、寿龄高、空巢多、失能半失能老年人口多等问题较为突出。面对人口老龄化的严峻形势，近年来盐城市整合各类资源，统筹推进城乡养老服务，坚持以信息化为统领，全面构建城乡一体的居家养老服务体系。

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