1.1可行性研究的含义和背景

房地产开发项目可行性研究是房地产开发项目开发前期工作的主要内容。在房地产开发项目开发前，为了避免由于决策失误、盲目开发建设带来的损失和不良后果，以期实现项目开发的效益最大化。必须从经济学、生产技术科学、系统工程学、社会环境、法律因素等方面进行具体的调查、分析、研究，并在此基础上对可能采取的规划方案、设计方案、建设方案和技术方案等进行仔细的分析和综合比较，对该房地产开发项目建成后的经济效益、社会效益和环境生态效益进行合理的预测和评估，确定其中的有利和不利因素，估算成功率大小和经济效益，评估项目是否可行，并作为进一步开展工作的基础。^[1]

随着城市化进程的推进，我国的部分大型及中型城市的房地产业已从高速膨胀期逐渐走向成熟阶段。房地产开发项目具有众多特点，高收益性吸引了众多投资者的眼球，然而其投资回收期长、不确定性因素多，也决定了其极高的风险性。理智的投资决策者应如何对房地产开发项目的收益与风险进行综合考量，如何在相对成熟的市场中进行理性开发，就在于可行性研究工作是否科学、有效。同时，目前我国多个地区房地产业出现了一系列问题，诸如商品房空置率高达26%远超欧美国家，”烂尾”工程此起彼伏等等，以上都将成为房地产业健康发展的掣肘。如何从根源上消除弊病，房地产开发项目可行性研究亟待得到重视。^[2]

1.2可行性研究的作用

（1）对房地产开发商而言

一是房地产项目可行性研究是可行性研究是编制项目初步设计的依据，是项目投资决策的依据；二是房地产项目可行性研究可用于向金融机构贷款，以便企业融资、对外招商合作；三是房地产项目可行性研究是企业向政府、规划部门等机构申请建设执照的依据和企业合理的组织生产的依据^[3]，也是环保部门审查项目对环境影响的依据；四是房地产项目可行性研究可用于环境评价、审批用地的作用；最后房地产项目可行性研究可作为房地产项目开发后阶段规划设计工作的前提^[4]。作为开展房地产开发项目设备和原材料订货施工准备等房地产开发项 目建设前期工作的基础为后续建设工作顺利进行铺垫。

（2）对金融机构而言

要在审查项目的可行性研究得出结论的基础上，判断如果借出资金，在项目建设后有无偿还能力，贷款的风险有多少，从而决定是否贷款以及确定贷款的利率。

（3）对国家政府部门而言

如果房地产开发项目投资失败，会导致对银行的还款滞后，甚至影响城市的开发进程。因此房地产开发项目可行性研究可以作为政府各级管理计划部门编制固定资产投资计划和编制各个阶段规划设计的依据。^[1]

1.3可行性研究的原则，主要内容和理论指导依据

（1）基本原则

可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。房地产开发项目可行性研究报告编制及评估遵循的原则就是科学性、客观性和公正性。^[5]