摘 要

摘 要

本报告首先按照估价报告的内容，分别撰写了致委托方函、估价师声明、估价的限制条件、房地产估价结果报告、房地产估价技术报告。重点放在了估价方法，我选择了市场比较法对估价对象的住宅房进行估价。收益法对估价对象的商业用房进行估。市场法主要是选择与估价对象相近的可比实例。最后求取比准价值。收益法是求取资本化率，然后通过房地产未来第一年的净收益比资本化率求出商业用房房地产价值。最后相加得出总的估价结果。

关键词：致委托方函 房地产估价结果报告 市场比较法 收益法

Qingdao Shimao Yuehai 2.2 period real estate appraisal report

Abstract

Abstract

The report is based on the assessment report，Write the respectively：Send to the letter,Registered real estate appraiser statement，The limitation of the valuation，Report on the appraisal of real estate，Technical reports on property appraisal.The focus is on the valuation method，I chose the market comparison method to evaluate the residential property of the valuer.The revenue method values the commercial occupancy of the valued object.The market method is to choose a comparable example that is similar to the valuation object..The yield method is to find the capitalization rate, and then the net income of the first year of the real estate is calculated by the value of the commercial housing property.And then you add up the total estimate.

Key words: Send to the letter；Report on the appraisal of real estat；market comparison approach；income approach

目 录

摘 要

Abstract

第一章 致委托方函

第二章 估价师声明 2

第三章 估价的假设和限制条件 3

第四章 房地产估价结果报告 5

4.1委托方 5

4.2估价方 5

4.3估价对象 5

4.4估价目的 6

4.5估价时点 6

4.6价值定义 6

4.7估价依据 6

4.8估价原则 7

4.9估价方法 7

4.10估价结果 8

4.11股价人员 9

4.12估价作业日期 9

4.13估价报告应用的有效期 9

4.14估价人员 9

第五章 房地产估价技术报告

5.1估价对象价格影响因素分析 10

5.2估价方法选用 13

5.3评估结论 35

附 件 36

参考文献 39

致谢 40

第一章 致委托方函

南京工业大学本科生毕业设计

王明先生：

受您的委托，为确定房地产现时市场价格，我公司于2018年4月20日到5月20日，对您委托评估的位于青岛市世茂悦海2.2期项目（此次评估房产面积为45294㎡）房地产价值进行了评估。

本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值的估价目的对估价对象进行估价。我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，估价对象在估价时点2018年5月20日的公开价值总额为593215616元，大写伍亿玖仟叁佰贰拾壹万屋仟陆佰壹拾陆圆整。

江苏德恒估价公司

2018年5月20日

第二章 估价师声明

第二章 估价师声明

（1）我们在本估价报告中陈述事实是真实的和准确的。

（2）本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

（3）我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

（4）我们依照中华人民共和国住房和城乡建设部公告第797号《房地产估价规范（GB/T 50291-2015）》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

（5）注册房地产估价师薛宗硕已于估价时点对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查勘并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其他被遮盖，未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。我们不承担对建筑物结构质量进行调查的责任。

（6）没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。

（7）本报告中所依据的有关估价对象建筑面积和权益资料由委托人提供，委托人应对资料的真实、可靠性负责。

（8）本估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以有权管理部门认定为准。

第三章 估价的假设和限制条件

3.1本次估价的一般假设

3.1.1估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。

3.1.2买卖双方的交易目的都是追逐自身最大经济利益，在适当的期间完成谈判和交易，洽谈交易期间物业价值将保持稳定。

3.1.3交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识，不考虑特殊买家的附加出价。

3.1.4市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。

3.2不确定事项假设

3.2.1本次评估面积数据根据委托方提供的与本次估价相关的资料进行测算，此类情况根据青岛市的规定“当建设过程或房地产初始登记时各用途建筑面积与原出让合同各用途建筑面积不符，或核准的拆迁面积有所调整的，按原价格标准及规定进行调整，不进行年限修正”，本次评估已按该规定扣除了相应土地出让金，若与实际不符，应以国土部门核定为准。

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