摘 要

可行性研究是项目投资决策前对工程建设项目“可以行得通的方案”进行全面技术经济分析论证。可研的主要任务是通过市场调研和预测，对投资的合理性以及必要性进行分析；还有对施工技术和施工条件是否可行进行分析；其最重要的任务是对经济投资的合理性进行重点分析和评价。可行性研究是根据国家经济发展趋势和当地政府的长期规划以及行业规划要求，对拟建项目从投资方案、工程技术、社会影响以及对企业的经济效益等多方面，进行计算、分析与评价，为项目的决策提供依据。

本文是结合当前房地产行业前景和当前居民对住房的需求，对武汉碧桂园泰富城房地产项目运用SWOT研究该房地产项目在经济技术和需求上的可行性。首先，查阅各种资料对武汉当前房地产市场进行调查和分析，结合项目的地理位置准确定位该项目开盘后的前景；然后，在对人力（人员配备与组织机构）、财力（投资与成本）、物力（物料流程与平衡）、时间（建设与投资进度）进行合理的论证分析编制出选定的最优方案；最后，对武汉碧桂园泰富城项目从经济、环境、节能减排、社会影响和风险进行全面的分析与论证。最后确定，该房地产项目在各方面可行。

关键词 房地产开发；可行性研究；投资与融资；SWOT分析；市场调研

Abstract

Feasibility study is a comprehensive technical and economic analysis of the project construction project "can work through the program" before the project investment decision. The main task is to conduct market research and forecast the product to do the necessity of investment research; technical solutions and construction conditions for technical basis feasibility study; and focus on the economic effect of "rationality" and effectiveness of the analysis and evaluation The The main task of the feasibility study is in accordance with the long-term planning of the national economy and regional planning, industry planning requirements, the proposed project investment planning, engineering and technical demonstration, social and economic effects forecast and organizational analysis, after a variety of calculations , Analysis of demonstration evaluation, project decision-making to provide a reliable basis and recommendations.

This paper is based on the current real estate industry prospects and the current needs of residents of the housing, Wuhan Country Garden Tai Fu City real estate projects using SWOT to study the real estate projects in the economic and technical and demand feasibility. First of all, access to a variety of information on the current real estate market in Wuhan to investigate and analyze, combined with the location of the project to accurately locate the prospects after the opening of the project; and then, in the human (staffing and organization), financial (investment and cost) (Material and balance), time (construction and investment progress) to make a reasonable demonstration and analysis of the selected optimal program; Finally, the Wuhan Country Garden Tai Fu City project from the economic, environmental, energy saving, social impact and risk To conduct a comprehensive analysis and demonstration. Finally determined that the real estate project is feasible in all aspects.

Key Words: Real estate development;Feasibility study;Investment and financing;

SWOT analysis;

目 录

第1章 绪论 1

1.1 项目概况综述 1

1.1.1 周边配套 1

1.1.2 房屋信息 2

1.1.3 地理位置 3

1.2 项目的综合背景 3

1.3 可行性研究依据 4

1.3.1 可行性研究的工作范围 4

1.3.2 可行性研究的要求 4

1.4 项目主要经济指标 5

1.5 项目建设条件 5

第2章 市场调查与预测 6

2.1 市场调查国内外近期投资环境及需求状况 6

2.1.1 2016年国内房地产市场运行情况及2017年形势预测 6

2.1.2 2016年武汉市房地产市场的运行状况 7

2.1.3 项目所在位置房地产市场运行情况 10

2.2 项目周边房地产开发情况 10

2.3 项目市场定位 11

2.3.1 定位背景 11

2.3.2 市场定位 12

2.3.3 客户群定位 14

2.4 项目SWOT分析 14

2.4.1 Strength（优势） 14

2.4.2 Weakness（劣势） 15

2.4.3 Opportunity(机会) 15

2.4.4 Threat（威胁） 16

第3章 项目的规划与策划 18

3.1 项目地块简介 18

3.2 项目拟建规模 18

3.3 项目实施方案 19

3.4 项目结构设计 20

3.4.1 技术规范 20

3.4.2 结构设计概况 20

3.5 环境影响评价 21

3.5.1 项目周边环境调查及分析 21

3.5.2 环境保护措施 21

3.5.3 环境影响评价 21

第4章 项目实施方案 23

4.1 组织机构及人力资源配置 23

4.1.1 组织机构设置 23

4.1.2 员工的培训与发展 24

4.2 项目实施进度计划 26

第5章 投资估算与融资方案 28

5.1 建设投资 28

5.1.1 土地费用 28

5.1.2 建筑安装工程费 29

5.1.3 前期工程费 29

5.1.4 基础设施建设费 30

5.1.5 公共设施配套费 31

5.1.6 开发期间税费 31

5.1.7 不可预见费 31

5.2 资金使用计划与融资方案 32

5.2.1 资金使用计划 32

5.2.2 融资方案 32

5.2.3 建设期利息 34

第6章 投资分析基础数据 36

6.1 销售收入 36

6.2 成本及税金 37

6.2.1 投资成本 37

6.2.2 销售费用 37

6.2.3 税金 37

6.3 利润分配 38

第7章 项目经济效益评价 40

7.1 现金流量表 40

7.2 财务评价 41

7.2.1 盈利能力分析 41

7.2.2 偿债能力分析 44

7.2.3 不确定分析 45

第8章 社会评价 50

第9章 结论和建议 51

9.1 项目结论 51

9.2 建议 51

参考文献 52

附 录 53

致 谢 54

第1章 绪论

近几年，随着城镇化的迅猛发展，我国的房地产行业也是发展迅速，为我们的GDP做出了巨大贡献。国内的房地产市场在2014年，由于贷款政策较宽松加上银行信贷额度增加，并在一线城市的带动下让整个房地产市场在2015年快速发展。2015年全年全国40个大中城市住宅的销售额达到4.9万亿元，相比去年增长了20％，全国住宅销售面积达到5万亿平方米，相比去年增长了9.1％。在2015年的行情带动下，在2016年1-6月全国40座大中型城市住宅销售金额达2.9万亿，同比增长49.0%，而住宅的销售面积达到2.7万亿㎡，同比增长32.1%。而且在部分大中型城市解禁限购和二套房房贷的政策放松，购房者的消费需求由刚性需求逐渐转变为改善性需求。同时受到二胎政策的影响，对住房市场的需求也是增加。

房地产开发是一项复杂的工作，从投资者有投资意向开始，中间要经过看地、筛选、可行性研究、土地使用权获取、各种许可证的获取等前期工作，然后还要经过施工准备、工程施工、竣工验收、项目出租出售等过程。在这个较长的持续时间过程中，会有许多不确定因素和风险存在。所以，在前期对项目的可行性研究十分的重要。

1.1 项目概况综述

武汉碧桂园泰富城房地产项目位于洪山区南湖经济开发区沌口三环线与江城大道交界处。占地面积128211平方米，建筑面积468299平方米。项目容积率3.0，绿化率20.0%。车位约4000个（地上900，地下3000）。

1.1.1 周边配套

公共汽车站：蔷薇站（637、）、蔷薇路四新中路公交站（637、383、385）、春晓路蔷（637、653、335、547）