摘 要

我国经济正在处于高速发展的阶段，一二线城市的房地产市场中，一些中心地带的房价水涨船高，这其中包含一部分房地产的投机现象。很多人不能承受买房所带来的经济压力，引起了一些社会问题。所以中央不断出台政策对房地产市场进行调控，对房地产市场影响很大。如果不对将要要建设的项目进行可行性研究，那么项目在建设和运营阶段可能会遇到很多风险。

项目的建设和运营阶段会受到多种不确定因素的影响，因此本文对学府鑫苑项目的基本概况、建设条件、项目所在地房地产市场、SWOT分析、项目规划、实施方案、投资分析、项目经济评价和不确定性分析等多方面进行了考察和分析。SWOT分析分别分析了优势、劣势、机会和威胁，针对武汉学府鑫苑房地产项目所在片区的市场运行情况，并对2018年作出市场预测，对项目在武汉市的定为作出分析。然后是是对项目的实施方案和进度进行规划。接下来就是项目的建设投资预算、融资渠道分析、各种财务指标的计算、不确定性分析和项目相关的一些评价，最后得出结论。

关键词：建设投资；可行性研究；SWOT分析；财务评价

Abstract

China's economy is in the stage of rapid development, a second-tier cities in the real estate market, some central area of ​​housing prices have gone up, which includes part of the real estate speculation. Many people can not afford to buy a house brought about by the economic pressure, causing some social problems. So the central authorities continue to introduce policies on the real estate market regulation, a great impact on the real estate market. If there is no feasibility study on the project to be built, the project may encounter many risks during the construction and operation phases.

The project construction and operation phase will be affected by a variety of uncertain factors, so this article on the school Xinyuan project basic profile, construction conditions, the project location real estate market, SWOT analysis, project planning, implementation plan, investment analysis, project economic evaluation And uncertainty analysis and other aspects of the study and analysis. SWOT analysis analyzed the advantages, disadvantages, opportunities and threats, respectively, for the Wuhan Institute of Xinyuan real estate projects where the market operation of the area, and 2018 to make market forecasts, the project in Wuhan City to make an analysis. And then is the project implementation plan and progress planning. The next step is the construction investment budget, the financing channel analysis, the calculation of various financial indicators, the uncertainty analysis and the project related to some evaluation, and finally draw the conclusion.

Key words: Construction investment; Feasibility Study; SWOT analysis; Financial evaluation

目 录

第1章 绪论 1

1.1项目业主简介 1

1.2 项目概况 1

1.2.1 项目简介 1

1.2.2 项目基本信息 1

1.2.3 项目周边配套 2

1.2.4 建材装修 2

1.2.5楼层状况 2

1.2.6 地理位置 3

1.3项目建设条件 3

1.4.1 可行性研究的依据 3

1.4.2可行性研究工作范围及要求 4

第2章 项目市场调查与预测 5

2.1 全国房地产市场运行现状 5

2.1.1 国内现行房地产政策 5

2.1.2 2017年国内房地产市场运行现状及2018年形势预测 5

2.2武汉房地产市场分析 6

2.2.1 武汉房地产市场运行现状 6

2.2.2 武汉房地产市场走势预测 6

2.3项目周边状况 7

2.4项目定位 8

2.4.1 定位背景 8

2.4.2市场定位 8

2.4.3 项目设计定位 8

2.4.2 项目设计规模 9

2.4.5客户群定位 10

2.5 项目SWOT分析 11

2.5.1 Strength(优势) 11

2.5.2 Weakness（劣势） 11

2.5.3 Opportunity（机会） 11

2.5.4 Threat(威胁) 12

2.5.5 策略矩阵 12

第3章 项目规划与策划 13

3.1 设计依据 13

3.2 项目地块简介 13

3.3 项目拟建规模 13

3.4 项目建筑方案 15

3.4.1 项目建筑风格 15

3.4.2初步户型设计 15

3.4.3道路设计 15

3.4.4给排水设计 16

3.5 项目结构设计 16

第4章 项目实施方案 17

4.1 组织机构及人力资源配置 17

4.1.1 开发商组织机构设置 17

4.1.2 项目人员配备情况 18

4.2 项目实施进度计划 18

第5章 建设投资与项目融资 20

5.1 估算依据及范围 20

5.2 建设投资估算 20

5.2.1 土地费用 20

5.2.2 建筑安装工程费 21

5.2.3 前期工程费 21

5.2.4 基础设施建设费 22

5.2.5 公共配套设施费 22

5.2.6 开发期间税费 22

5.2.7 不可预见费 23

5.3 资金使用计划与融资方案 25

5.3.1 融资方案 25

5.3.2 资金使用计划 25

5.3.3 财务费用 25

第6章 投资分析基础数据 28

6.1 销售收入 28

6.2 税费计算 28

6.2.1 销售费用 28

6.2.2 经营税费 29

6.3 利润分配 29

第7章 项目经济效益评价 31

7.1 现金流量表 31

7.2 财务评价 32

7.2.1 盈利能力分析 32

7.2.2 偿债能力分析 35

第8章 不确定性分析与风险分析 36

8.1 盈亏平衡分析 36

8.2 敏感性分析 37

8.3 项目风险 38

8.3.1 政策风险 38

8.3.2工程延期险 38

8.3.3 企业风险 39

8.3.4销售风险 39

第9章 项目评价 40

9.1 环境评价 40

9.2 社会评价 40

第10章 结论和展望 41

参考文献 42

致 谢 43

第1章 绪论

2016年，根据相关调查可知，武汉的用房成交套数和面积又在全国范围内各大地区名列前茅。武汉新建商品住宅的各项指标和去年相比的话，是有明显的提高的，其中成交套数增长29.8%，成交面积增长了34.9%，而成交金额增长了惊人的53%。而且2016年的住宅成交均价上涨了13.7%，套均总价上涨了16%，这种种迹象表明，武汉楼市消费者对价格的承受能力较去年是有很大提升的。根据这样的成绩单来看，今年武汉楼市的表现超出预期。这对项目的建设是有利的，如果想要项目顺利的建设运营，那么前期策划是很重要的。所以我们要先设身处地地去了解项目的基本概况，如项目的业主是哪家公司，企业资质是怎样的。了解项目建设的风格在人群或市场中的欢迎程度等。线面先介绍一些项目的基本信息，如建筑类别、占地面积、建筑面积、项目周边配套、楼层情况等。最后罗列了一些可行性研究的依据和可行性研究工作的范围及要求。

1.1项目业主简介

湖北中信鑫鑫置业开发有限公司陈成立于2003年，注册资金约4千万元，该公司地处武昌区武珞路七巷68号，联系人是金响林，企业类型是有限责任公司。目前主要经营房地产开发、商品房销售；建筑及装饰材料、汽车配件、液化气灶具批发兼零售。

1.2 项目概况

1.2.1 项目简介

位于珞狮路北段之上，是武昌地区的繁华地段。该项目是商业、住宅、公寓三位为一体的小型商业综合体。项目的soho公寓带有独立的阳台，层高约3.6米，而且划分出了办公区和居住区，刷卡进入。商业裙楼以业态规划进行合理经营管理，并引入国际一线大牌，为消费者提供了环境优雅大方的购物天堂，和周边的群光广场、街道口百货形成全新的武昌国际商圈。该项目户型丰富。

1.2.2 项目基本信息

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