摘 要

房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，受到中央和地方各级政府的高度重视。近年来，国务院不断出台房地产业相关的行政法规、部门规章以及战略部署，地方各级政府也随着不断调整当地的房地产业总体发展战略。然而，仍有声音表示在房地产开发项目的报建过程中遭遇层层困难。

是以，本文首先从国内现状和国外研究理论叙述进行房地产开发项目报建研究的目的和意义。其次主要介绍负责房地产开发项目行政审批的政府部门及其职能和相关许可证的办理，并根据现有的法律法规，总结出房地产开发项目报建内容的流程表；再以武汉市为例，绘制武汉市房地产开发项目报建的流程图。再次，采用问卷形式收集报建申请人和行政机关对现存报建问题的看法及其需求，并在此基础上分析房地产开发项目在报建过程中遇到问题以及产生问题的原因。第四，针对第三部分探讨的问题，本文重点着眼于《国务院办公厅关于全面开展工程建设项目审批制度改革的实施意见》，进一步进行研究，提出几点改善意见。最后根据第三章和第四章，绘制具有创新性和实用性的项目报建流程图模型。

关键词：房地产开发；行政许可；流程再造

Abstract

Real estate industry is an important pillar industry of our national economy, which is highly valued by the central and local governments at all levels. In recent years, the State Council has continuously promulgated relevant administrative regulations, departmental rules and strategic deployment of the real estate industry, and local governments at all levels have constantly adjusted the overall development strategy of the local real estate industry. However, there are still voices indicating that there are many difficulties encountered in the process of the administrative examination and approval of real estate development projects.

Therefore, this paper first describes the purpose and significance of the research for the administrative examination and approval of the estate development project from the domestic situation and foreign research theory. Secondly, it mainly introduces the government departments responsible for the administrative examination and approval of real estate development projects and their functions and the management of relevant licenses, and according to existing laws and regulations, it summarizes the flow chart of the content of real estate development project construction submission, and then draws the flow chart of Wuhan real estate development project construction submission, taking Wuhan as an example. Thirdly, the author collects the views and needs of the applicants and the administrative organs on the existing problems, and on this basis, analyses the problems encountered in the process of the real estate development projects and the causes of the problems. Fourthly, in view of the problems mentioned in the third part , focusing on the "Opinions of the General Office of the State Council on Implementing the Reform of the Examination and Approval System for Construction Projects in an All-round Way" and putting forward suggestions for improvement. Finally, according to Chapter 3 and Chapter 4, the flow chart model of project submission with innovation and practicability is drawn.

Key Words: Real estate development ; Administrative licensing ; Process optimization

目 录

目 录 1

第1章 绪论 1

1.1 研究背景 1

1.2 目的及意义 2

1.3 研究方法和技术路线 2

第2章 我国房地产开发项目报建现状研究 3

2.1 房地产开发项目报建与房地产项目行政审批的联系 3

2.1.1 房地产开发项目报建与行政审批的含义与联系………………………………………………3

2.1.2 行政审批制度的必要性…………………………………………………………………………………….3

2.1.3 行政审批制度的法律基础…………………………………………………………………………………3

2.2 房地产开发项目的行政审批机构及相关职能 4

2.2.1 发展和改革委员会及其职能…………………………………………………………………………….4

2.2.2 规划局及其职能………………………………………………………………………………………………..4

2.2.3 国土资源局及其职能. ……………………………………………………………………………………….4

2.2.4 建设局及其职能………………………………………………………………………………………………..5

2.2.5 园林局及其职能………………………………………………………………………………………………..5

2.2.6 市政市容管理委员会及其职能…………………………………………………………………………5

2.2.7 人防办及其职能………………………………………………………………………………………………..5

2.2.8 建设委员会及其职能…………………………………………………………………………………………5

2.3 房地产开发项目行政审批流程 6

2.3.1 建设用地规划许可证…………………………………………………………………………………………6

2.3.2 国有土地使用证………………………………………………………………………………………………..7

2.3.3 建设工程规划许可证…………………………………………………………………………………………7

2.3.4 建设工程施工许可证…………………………………………………………………………………………9

2.3.5 武汉市房地产开发项目的行政审批流程………………………………………………………….9

第3章 房地产开发项目行政审批制度存在的问题 12

3.1 相关法律法规尚不完善 12

3.2 体制机制尚待理顺 13

3.3 审批内容重复、程序烦琐 12

3.3.1部门审核批复繁杂……………………………………………………………………………………………12

3.3.2审批内容重复、冗余…………………………………………………………………………………………12

3.3.3限时办理缺少问责……………………………………………………………………………………………12

3.4 公众参与制度仍需改进 12

3.5 网上审批存在缺陷 13

3.5.1电子文件的有效性问题…………………………………………………………………………………….13

3.5.2网上审批制度不完善………………………………………………………………………………………..13

3.5.3在线流程不完整………………………………………………………………………………………………..13

3.5.4垂直部门之间的互联问题………………………………………………………………………………..13

3.5.5数据标准的发布问题………………………………………………………………………………………..14

3.5.6公众登入问题……………………………………………………………………………………………………14

第4章 房地产开发项目行政许可制度的建议 15

4.1 建立健全完善的法律体系 15

4.2 改革行政审批部门机构 15

4.3 流程再造 16

4.3.1 精简审批环节………………………………………………………………………………………………….17

4.3.2 规范审批事项………………………………………………………………………………………………….18

4.3.3 分类制定审批流程…………………………………………………………………………………………..18

4.3.4 实行联合审图和联合验收……………………………………………………………………………….18

4.3.5 加盖统一公章和一次收费……………………………………………………………………………….18

4.3.6 限时审批………………………………………………………………………………………………………….19

4.4 优化网上行政审批服务 19

4.5 健全约束监督机制 20

4.5.1 加强信用体系建设…………………………………………………………………………………………..20

4.5.2 强调审批违法责任…………………………………………………………………………………………..20

4.5.2 加强行政审批监督…………………………………………………………………………………………..21

第5章 完善房地产开发项目行政许可的基本模型 23

第6章 结论 24

参考文献……………………………………………………………………………………………………..…………27

致谢………………………………………………………………………………………………………………………..29

附录A 房地产开发项目报建流程问题及相关需求调查 30

第1章 绪论

1.1 研究背景

房地产业是我国国民经济的重要支柱产业^[1]，中央和地方各级人民政府都对房地产开发项目从立项到竣工验收的整个流程给予高度的重视和密切的关注。从项目立项、报建到施工、竣工验收，房地产企业和政府都有密切的行政往来。我国用地单位在工程建设中最初需要通过出让、划拨或者其他方式从政府获得国有土地使用权（本文对土地流转的二级市场不加以研究），用地规划许可证、工程规划许可证和施工许可证等相关证明以及相应审批手续需要在获得土地使用权后才能依次申请，这些事项的审核、备案、批准是由发改委、国土资源局、建设局、规划局等十几个部门共同进行的。

国内虽然存在有职能部门工作权限划分不清、房地产企业不懂报建流程、政府部门对申报项目态度消极等问题，但是近几年来，我国多地已进行了不少针对房地产项目审批的研究和实践，行政审批体系和制度的改革己初步地取得了阶段性的成就。然而，由于立法不完善、执法和司法落实不彻底、政府信息透明程度不足、公众参与度低、政府工作人员贪污腐败等问题，我国房地产开发项目的报建效率仍然较低，亟需整改。这便是专家、学者常说的流程再造。流程再造的方法一般分为两种，一个是流程的优化法，也就是根据现有的流程，通过合理的辩证分析，改善、完善出新的流程^[2]。另一种是全新设计的方法，也就是不依靠现有的、已经实施的流程，重新地、从无到有地设计出新的流程。我国倾向于流程的优化，这类方法是在原有的基础上逐步积累经验，逐步改善，对正常的工作不会造成影响，风险较小。而西方企业更青睐全新设计，这类方法更激进，可能会造成翻天覆地的变化，更符合西方个人英雄主义思想。

在国外，有关房地产开发项目的报建管理研究，与我国类似，都是基于严格的法律制度，专家、学者站在政府改革的角度，提出具有创新意义和实践意义的理论^[3]。20世纪90年代，迈克尔·哈默教授提出“房地产企业流程再造”理论，这是流程再造理论与房地产业的首次结合^[4]。盖布勒和奥斯本共同研究、出版的书籍《改革政府》，从与前人不同的研究角度阐述了政府再造的十条理论。劳伦斯和弗雷德站在前人的肩膀上，提出五个有关于公共部门的管理改革的战略，即五“R”理论：restructuring、reengineering、reinverting、realiging、rethinking ^[5]。