摘 要

房地产业对于我国国民经济的增长有决定性作用。由于其投资规模较大，开发和消费周期长，使得房地产业涉及范围广、关联度高、经济带动力强，风险也高，具有较强的不确定性。因此，为了房地产业的稳定发展，对房地产项目进行可行性研究分析具有必要性。房地产项目可行性研究通过对项目进行详细的调查和相应的分析，对他的技术、环境和经济效应进行评价。本文以武昌区的融创中心武汉壹号院房地产开发项目为研究对象，

首先，在查阅各种文献资料的基础上分析了武汉市房地产市场的发展情况，并对最近一年武汉武昌区的房地产市场进行了详细的分析和调查，除此之外还对土地市场进行了经济性评价。然后，在这些调查与评价的基础上进行了项目物业及客户群的定位，并进行规划设计、设施配套、管理规划等。接着进行项目的投融资分析，分别计算投资和收入等财务报表，并结合财务评价和敏感性分析、临界点分析等数学方法和模型最后确定该房地产开发项目具有可行性。

关键词：房地产；可行性研究；项目策划；经济评价

Abstract

The real estate industry plays a decisive role in the growth of our national economy. Due to its large investment scale and long development and consumption cycle, the real estate industry has a wide range, high correlation degree, strong economic driving force, high risk and strong uncertainty. Therefore, it is necessary to analyze the feasibility of real estate projects for the stable development of real estate industry. Through detailed investigation and corresponding analysis, the feasibility study of real estate project evaluates its technical, environmental and economic effects. In this paper, the real estate development project of wuhan no. 1 college, rongchuang center, wuchang district, is taken as the research object.

First of all, on the basis of all kinds of literature review on the development of the real estate market in wuhan city is analyzed, and the most recent year of wuchang district of wuhan real estate market has carried on the detailed analysis and investigation, in addition to the land market in the economic evaluation. Then, on this basis, the project property, residential property and customer group positioning, and planning design, facilities, management planning. Project investment and financing analysis, then calculate the financial statements, such as investment and income and combining the financial evaluation and sensitivity analysis, finally determine the critical point analysis and other mathematical methods and models of real estate development project is feasible.

Key Words： Real estate; Feasibility research; Project planning; Economic evaluation

目 录

第1章 绪论 1

1.1 项目概况综述 1

1.1.1 项目名称 1

1.1.2项目地块位置及周边环境 1

1.1.3项目基本信息 1

1.2项目可行性研究报告的编制依据 2

1.3项目可行性研究报告范围 2

1.4可行性研究的目的及意义 3

1.5国内外现状分析 4

第2章 市场调查与预测 4

2.1项目市场研究及分析 5

2.1.1 全国房地产市场运行态势分析 5

2.1.2 武汉市房地产运行态势分析 10

2.1.3区域房地产运行态势分析 17

2.2 市场机会分析 18

2.2.1 武汉市人口结构特征 18

2.2.2 武汉市经济发展状况 19

2.3 区域竞争对手分析 19

2.4项目SWOT分析 23

2.4.1 优势（Strength） 23

2.4.2 劣势（Weakness） 23

2.4.3 机会（Opportunity） 23

2.4.4 威胁（Threat） 23

2.5项目定位分析 24

2.5.1 物业类型定位 24

2.5.2价格定位 24

2.5.3项目目标消费群体定位 25

第3章 项目规划设计策划 27

3.1 项目地块概述 27

3.2 总体规划设计 27

3.3项目建筑方案设计 29

3.3.1整体建筑风格设计 29

3.3.2初步户型设计 29

3.3.3室外环境风格设计 31

3.4公建与配套系统设计 32

3.4.1幼儿园 32

3.4.2会所及物业用房 32

3.4.3大型健身活动中心 32

3.4.4道路设计 32

第4章 项目实施过程策划 33

4.1项目组织架构 33

4.1.1组织结构图 33

4.1.2企业主要部门职能 33

4.2项目管理目标分解 34

4.3项目管理工作内容分解（WBS） 35

4.4项目质量、进度、成本管理 35

4.4.1项目质量管理 35

4.4.2项目进度管理 36

4.4.3项目成本管理 37

第5章 项目投资及融资分析 38

5.1项目投资估算及开发成本费用分析 38

5.1.1项目总投资估算 38

5.1.2开发成本费用分析 38

5.2项目融资及资金使用计划 42

5.2.1资金筹措计划 42

5.2.2资金使用计划 43

5.2.3销售收入和增值税及附加计算 426

第6章 项目财务分析及经济评价 48

6.1项目现金流量分析 48

6.1.1还款付息分析 48

6.1.2利润分析 48

6.1.3现金流量分析 49

6.1.4资金来源与运用分析 50

6.2财务分析 51

6.2.1财务评价指标计算 51

6.2.2参数分析及评价 53

6.3不确定性分析 54

6.3.1盈亏平衡分析 54

6.3.2敏感性分析 54

第7章 项目营销策划 53

7.1 项目总体销售策略 53

7.1.1项目销售计划 56

7.1.2销售方式 56

7.1.3销售渠道 56

7.2 销售卖点设计分析 53

7.3 营销策略原则 54

7.4 项目营销策略及实施安排 55

7.5 推广工作 58

7.5.1整体推广策略 58

7.5.2推广方式 58

7.5.3活动方案 59

第8章 结论及建议 61

8.1 结论 61

8.2 建议 62

参考文献 63

致谢 64

第1章 绪论

1.1 项目概况综述

1.1.1 项目名称

融创中心武汉壹号院

1.1.2项目地块位置及周边环境

融创中心武汉壹号院项目地块位置及周边环境见图1.1。

图1.1 融创中心武汉壹号院项目地块位置及周边环境

1.1.3项目基本信息

行政区域：武昌区

项目位置：沙湖大道与公正路交汇处

建筑类型：高层、超高层

物业类别：大平层、住宅底商

开发单位：武汉合富联银置业发展有限公司

项目主要基本参数如表1.1。

表1.1 项目基本参数表

1.2项目可行性研究报告的编制依据

（1）与委托方签订的咨询协议