摘 要

近年来，中国经济快速发展，房地产业已成为我国国民经济中一个重要的支柱产业。房地产项目由于其投资规模大，开发和消费周期长，使得房地产业涉及面广、关联度高、经济带动力强，风险也高，具有较强的不确定性。因此，为了房地产业的稳定发展，对房地产项目进行可行性研究分析是尤为重要的。房地产项目可行性研究是房地产开发决策分析过程中的重要环节，也是房地产开发项目投资决策的重要依据。项目可行性研究可以减少投资决策的盲目性，提高房地产企业的经济效益和促进城市土地的合理使用，从而使房地产市场健康发展和不断完善。

本文根据房地产项目可行性研究方法和经济评价理论，以我国大中城市在城市化发展的过程中对商品住房的需求为出发点，结合当前国家对房地产市场从紧宏观调控的新形势，对湖北省武汉市钰龙旭辉半岛房地产开发项目进行可行性研究。首先，在查阅各种文献资料的基础上分析了武汉市房地产市场的发展情况，并对项目所在区域进行了详细的市场调查和分析，以及项目的土地经济指标和市场分析。然后，在此基础上进行了项目物业、住宅及客户群的定位，并进行规划设计、设施配套、管理规划等。接着进行项目的投融资分析、财务分析和经济评价。最后确定该房地产开发项目具有可行性。

关键词：房地产；可行性研究；项目策划；经济评价

Abstract

In recent years, with the rapidly developing of Chinese economy, the real estate industry has already become an important pillar industry in the national economy. The real estate project’s large scale investment, the development and consumption cycle is long, so the real estate industry’ covers is extensive, degree of association is high, risk is high. It has strong uncertainty. Therefore, in order to the stable development of the real estate industry, the feasibility study analysis of real estate project is particularly important. Feasibility study is the first and most important thing before undertaking project design and construction ^[1]. Real estate project feasibility study is the important link in the process of real estate development decision-making analysis, also the important basis of real estate development project investment decision. Project feasibility study can reduce the blindness of investment decisions, also improve the economic benefits of real estate enterprises and promote the rational use of urban land. So that the real estate market can healthy development and constantly improve.

According to the method of real estate project feasibility study and economic evaluation theory, as the starting point to the large and medium-sized cities in our country in the process of urbanization development of commercial housing demand, combined with the new situation of the real estate market tightening of macroeconomic regulation, it will make the real estate development project feasibility study for the Yulong Xuhui peninsula project, Wuhan, Hubei province. Firstly, on the basis of literature review to analyze the development of the real estate market in Wuhan. And the project area has carried on the detailed market investigation and analysis, as well as the project land economic indicators and market analysis. Afterwards, on this basis to determine project residential property and target customers, also proceed with planning and design, arrangement of facilities planning, management of planning, etc. Then will proceed with project investment and financing analysis, financial analysis and economic evaluation. Finally draw a conclusion about the feasibility of this real estate development project.

Key Words： Real estate; Feasibility research; Project planning; Economic evaluation

目 录

第1章 绪论 1

1.1 项目概况综述 1

1.1.1 项目名称 1

1.1.2项目地块位置及周边环境 1

1.1.3项目基本信息 1

1.2项目可行性研究报告的编制依据 2

1.3项目可行性研究报告范围 2

1.4可行性研究的目的及意义 3

1.5国内外现状分析 3

第2章 市场调查与预测 5

2.1项目市场研究及分析 5

2.1.1 全国房地产市场运行态势分析 5

2.1.2 武汉市房地产运行态势分析 12

2.1.3区域房地产运行态势分析 13

2.2 市场机会分析 15

2.2.1 武汉市人口结构特征 15

2.2.2 武汉市经济发展状况 15

2.3 区域竞争对手分析 15

2.4项目SWOT分析 17

2.4.1 优势（Strength） 17

2.4.2 劣势（Weakness） 17

2.4.3 机会（Opportunity） 17

2.4.4 威胁（Threat） 18

2.5 项目市场定位 18

2.5.1定位背景 18

2.5.2市场定位 18

2.5.3价格定位 19

2.5.4客户群定位 21

第3章 项目规划设计策划 22

3.1 项目地块概述 22

3.2 总体规划设计 22

3.3项目建筑方案设计 23

3.3.1整体建筑风格设计 23

3.3.2初步户型设计 25

3.3.3室外环境风格设计 26

3.4公建与配套系统设计 27

3.4.1给排水设计 27

3.4.2智能设施 27

3.4.3道路设计 27

第4章 项目实施过程策划 29

4.1项目组织架构 29

4.1.1组织结构图 29

4.1.2企业主要部门职能 29

4.2项目管理目标分解 30

4.3项目管理工作内容分解（WBS） 30

4.4项目质量、进度、成本管理 31

4.4.1项目质量管理 31

4.4.2项目进度管理 31

4.4.3项目成本管理 32

第5章 项目投资及融资分析 33

5.1项目投资估算依据及范围 33

5.2建设投资估算 33

5.2.1土地费用 33

5.2.2建筑安装工程费 33

5.2.3前期工程费 34

5.2.4基础设施建设费 35

5.2.5 公共配套设施费 35

5.2.6 开发期间税费 35

5.2.7 财务费用 35

5.2.8 不可预见费 36

5.3 资金使用计划与融资方案 37

5.3.1 融资方案 37

5.3.2 资金使用计划 37

5.3.3销售收入和增值税金及附加计算 39

第6章 项目财务分析及经济评价 41

6.1项目现金流量分析 41

6.1.1还款付息分析 41

6.1.2利润分析 42

6.1.3现金流量分析 42

6.1.4资金来源与运用分析 43

6.2财务分析 44

6.2.1财务评价指标计算 44

6.2.2参数分析及评价 47

6.3不确定性分析 47

6.3.1盈亏平衡分析 47

6.3.2敏感性分析 47

第7章 项目营销策划 49

7.1 项目总体销售策略 49

7.2 销售卖点设计分析 49

7.3 营销策略原则 50

7.4 项目营销策略及实施安排 50

第8章 结论及建议 52

8.1 结论 52

8.2 建议 53

参考文献 54

致谢 55

第1章 绪论

1.1 项目概况综述

1.1.1 项目名称

武汉钰龙旭辉半岛房地产项目

1.1.2项目地块位置及周边环境

武汉钰龙旭辉半岛房地产项目由武汉惠誉御恒置业有限公司开发，总占地面积约129941平方米。该项目位于武汉市汉阳区墨水湖北路与汉桥路的交汇处，位于主城之内，墨水湖畔，领馆区旁，二环地铁双干线交汇、正南约3.5公里的一线湖景，三面环湖的纯正湾区，环境适宜。

钰龙旭辉半岛项目周围交通便利，位于二环汉桥路出口，距离地铁4号线和3号线都不远，周边公交网络发达，拥有多条直达武昌、汉口、青山等公交线路。此外，项目附近的配套齐全，周边中小学林立，有武汉市第二十三中学，楚才中学，楚才小学等。该项目位于五里墩武汉商业中心文化区（在建），周边配套设施齐全，综合商场有中百仓储、摩尔城、人信汇，大洋百货、红星美凯龙、海天欢乐购、汉商21实际购物中心等；医疗机构有武汉桃花岛中西医结合医院，第五医院分院（三甲）、武汉儿童医院汉阳分院（三甲），中日友好医院等；各大银行也分布密集，包括工商银行、农业银行、中国银行、招商银行、建设银行、中信银行、交通银行等。总的来说，项目地理位置较为优越。

武汉钰龙旭辉半岛项目地块位置及周边环境见图1.1。