摘 要

我国养老地产是在“未富先老”的条件下发展的，目前还处于发展初期，发展模式还很不成熟。所以，对我国养老地产开发运营管理现状的分析研究十分必要。

本文在分析国内外养老地产发展经验的基础上，调查了我国养老地产的发展现状和养老产品的开发经营状况，研究了我国养老政策、养老市场的需求和供给状况。并通过对武汉市相关项目的实地调查和案例分析，重点研究分析了我国养老地产市场开发运营管理中存在的问题，并针对这些问题从土地获取模式、融资模式、运营模式和管理模式四个方面提出了改善的对策和措施。

在土地获取模式方面，希望政府能够提供更多的政策支持，降低土地取得成本；在融资模式方面，积极引进多元化的融资方式和渠道，如REITs模式；在运营模式方面，在目前的租售结合模式上逐渐向长期持有经营发展，借鉴国外反向抵押贷款模式,推进以房养老；在管理模式方面，采用专业化的管理方式,提高服务质量。

关键词：养老地产；土地获取模式；融资模式；运营模式；管理模式

Abstract

China's old-age real estate develops under the condition of “getting old before getting rich”, and now it is still in the early stage of development, the pattern of development is still not very immature. Therefore, analyzing the present situation of the operation and management of old-age real estate in our country is very necessary.

Based on the analysis of old-age real estate development experience at home and abroad, this article investigates the development status of China’s old-age real estate and operating condition of pension products, studies the pension policy in China, and supply and demand situation in pension market. And through the field investigation and case analysis of the related project in Wuhan, this paper pays a lot of attention on the analysis of the existing problems during the operation and management of old-age real estate market in our country and aiming at improving the current situation, this article puts forward strategies and measures from four aspects, including land acquisition mode, financing mode, operation mode and management mode.

In terms of land acquisition mode, we hope the government to offer more policy support, to reduce the cost of land acquisition; in terms of financing mode, we can actively introduce diversified financing modes and channels, such as REITs mode; in terms of operation mode, gradually turn to the long-held business development on the basis of the current rental binding mode, learning the reverse mortgages mode from foreign，promoting the housing endowment; in the aspect of management mode, take the way of professional management to improve the quality of service.

Key Words：old-age real estate；land acquisition mode; financing mode；operation mode；management mode

目 录

摘 要 I

Abstract II

第1章 绪论 1

1.1 研究背景 1

1.1.1 人口老龄化背景 1

1.1.2 政策背景 2

1.1.3 养老地产产业发展背景 2

1.2 国内外研究现状 3

1.2.1 国外研究现状 3

1.2.2 国内研究现状 3

1.3 研究目的及意义 4

1.3.1 研究目的 4

1.3.2 研究意义 4

1.4 研究方法及框架 5

1.4.1 研究方法 5

1.4.2 研究框架 6

第2章 养老地产相关概念及理论综述 7

2.1 养老地产的概念 7

2.2 养老地产的特点 7

2.3 养老地产分类 7

2.4 养老地产业界定 9

第3章 国外养老地产开发运营管理模式及经验借鉴 10

3.1 美国养老地产的发展 10

3.1.1 美国养老地产的发展状况 10

3.1.2 美国养老地产的融资模式分析 10

3.1.3 美国养老地产的运营模式分析 11

3.1.4 美国养老地产的管理模式分析 11

3.2 日本养老地产的发展 11

3.2.1 日本养老地产的发展状况 11

3.2.2 日本养老地产的融资模式分析 12

3.2.3 日本养老地产的运营模式分析 12

3.2.4 日本养老地产管理模式分析 13

3.3 国外养老地产发展经验借鉴 13

第4章 我国养老地产市场开发运营管理现状研究 15

4.1 我国养老地产业发展阶段分析 15

4.2 我国养老地产市场供需状况分析 16

4.2.1 我国养老地产市场需求状况 16

4.2.2 我国养老地产市场供给状况 17

4.3 我国养老地产开发运营管理模式 17

4.3.1 土地获取模式 17

4.3.2 融资模式 17

4.3.3 运营模式 18

4.3.4 管理模式 19

4.4 我国养老地产市场开发运营管理中面临的问题 19

4.4.1 融资方面 20

4.4.2 运营方面 20

4.4.3 管理服务方面 21

4.4.4 其他方面 21

第5章 我国养老地产市场开发运营管理模式研究分析 23

5.1 土地获取模式方面 23

5.2 融资模式方面 23

5.3 运营模式方面 25

5.4 管理模式方面 26

5.5 案例分析-武汉合众优年养老社区 27

5.5.1 项目开发概况 27

5.5.2 土地获取方面 28

5.5.3 融资方面 28

5.5.4 运营方面 28

5.5.5 管理服务方面 29

第6章 结论与展望 30

参考文献 31

致谢 33

第1章 绪论

• 1. 研究背景
     1. 人口老龄化背景

所谓人口老龄化，是指老年人口占总人口的比重逐步增加，并达到一定比例这样一种动态变化的过程[^[1]]。国际上通常看法是，一个国家或地区的60岁以上人口占该国家或地区人口总数的10%或以上，或是一个国家或地区的65岁以上人口占该国家或地区人口总数的7%或以上，那么，该国家或地区就进入了老龄化社会[^[2]]。