摘 要

随着城市化进程的不断加快，房地产市场无疑已经成为国民经济的支柱产业和重要的增长点,房地产的发展趋于持续、稳定、快速,目前已进入相对成熟的发展阶段。一方面，房地产行业的健康发展可以推动国民经济的发展,改善城乡居民的居住条件,提高人们的生活质量;但另一方面,房地产行业的发展也存在某些问题,作为国民经济的支柱产业，房价的过快增长,使得房地产市场面临着巨大的调整要求；过高房价造成的房地产泡沫如果破裂，将会给中国经济带来灾难性的后果。

项目可行性研究是确定建设项目之前具有决定性意义的工作，通过对项目的主要内容和配套条件，从工程 、技术、经济等方面进行调查、比较、研究、分析，并对项目运营后的财务、经济效益进行估算并对可能产生的社会影响进行预测，从而得出结论：该项目是否值得投资及如何进行建设。这是为项目决策提供依据的一种综合性的分析方法。

本文采用定性与定量分析相结合的方法对武汉驿山高尔夫房地产项目进行全面、系统的可行性研究分析。本文的主要内容分为项目概况及项目策划，宏观全国、市、区市场分析和微观项目财务状况分析三部分。通过对武汉驿山高尔夫房地产项目进行系统全面的分析及研究，综合论证此项目开发的可行性，并以此为投资决策提供依据。

关键词：市场分析；经济评价；房地产开发项目；可行性研究

Abstract

With the accelerating process of urbanization, the real estate market has undoubtedly become a pillar industry of the national economy and an important growth point, the development of real estate tends to be sustained, steady and fast, has entered a relatively mature stage of development. On the one hand, the healthy development of the real estate industry can promote the development of national economy and improve the living conditions of urban and rural residents, improve the quality of life; but on the other hand, the development of real estate industry, there are also some problems, as a pillar industry of the national economy, excessive growth of house prices, making the real estate market faces enormous regulatory requirements; high housing prices caused by the real estate bubble, if broken, would have disastrous consequences for the Chinese economy.

Project feasibility study is of decisive significance to determine before construction projects, by supporting the main content and conditions of the project, compared to the financial completion of the project may be made in the future and carry out research and analysis of the technical, economic, engineering and other aspects, economic and social impact of forecasting, which made the project worth the investment and construction advice how to provide a comprehensive analysis of the basis for project decisions.

In this article, qualitative and quantitative analysis method of combining Wuhan Station Hills Golf real estate projects to conduct a comprehensive, systematic analysis of the feasibility study. The main content of this paper is divided into project profiles and project planning, macro country, city, district market analysis and microscopic analysis of the financial situation of the project in three parts. Through the real estate project in Wuhan Station Hills Golf systematic and comprehensive analysis and studies demonstrate the feasibility of this integrated project development, provide scientific basis for investment decisions.

Key Words： Real estate; Feasibility research; Project planning; Economic evaluation

目 录

第1章 绪论 1

1.1项目建设背景 1

1.1.1项目名称 1

1.2项目概况 1

1.2.1 项目地块位置及周边环境 1

1.2.2项目合作单位介绍 3

1.3项目可行性研究报告的编制依据 4

1.4项目可行性研究报告范围 4

1.5可行性研究的目的及意义 5

1.6国内外现状分析 5

第2章 项目市场调查分析与定位 6

2.1全国房地产市场运行态势分析 6

2.1.1全国政策环境分析 6

2.1.2全国经济环境分析 7

2.1.3全国房地产市场状况分析 7

2.1.4全国房地产市场行业现状 11

2.1.5全国房地产市场之趋势展望 12

2.2城市房地产市场运行态势分析 13

2.2.1武汉市政策环境分析 13

2.2.2武汉市经济环境分析 14

2.2.3武汉市房地产市场状况分析 16

2.2.4武汉市房地产市场特点分析 20

2.2.5武汉市房地产市场趋势展望 21

2.3区域房地产市场运行态势分析 22

2.3.1洪山区发展概况 22

2.3.2洪山区房地产市场状况分析 24

2.4 项目竞争对手分析 25

2.5项目SWOT分析 31

2.5.1 优势（Strength） 31

2.5.2 劣势（Weakness） 35

2.5.3 机会（Opportunity） 35

2.5.4 威胁（Threat） 35

2.6项目定位分析 36

2.6.1 客户定位 36

2.6.2产品定位 37

2.6.3价格定位 38

第3章 项目规划设计 40

3.1 项目地块概述 40

3.2 总体规划设计 42

3.3建筑方案设计 44

3.3.1整体建筑风格设计 44

3.3.2初步户型设计 46

3.3.3室外环境风格设计 59

3.4公建与配套系统设计 61

3.4.1教育配套 61

3.4.2医院配套 62

3.4.3娱乐配套 63

3.4.4道路设计 64

3.5 工程管线布置方案 65

3.5.1 给排水 65

3.5.2 供电 65

3.5.3 燃料供应 65

第4章 项目实施过程策划 66

4.1项目组织架构 66

4.1.1组织结构图 66

4.2项目实施原则 66

4.3项目管理目标分解 67

4.4项目质量、进度、成本管理 67

4.4.1项目质量管理 67

4.4.2项目进度管理 68

4.4.3项目成本管理 69

第5章 投资估算与资金运用 70

5.1 项目费用估算 70

5.1.1 开发成本估算 70

5.1.2 开发费用估算 73

5.1.3 项目的总投资估算 73

5.2 资金的来源与运用 74

5.2.1 资金的来源 74

5.2.2 资金的运用 74

5.3销售收入和营业税金及附加计算 75

第6章 项目财务分析及经济评价 77

6.1 项目现金流量分析 77

6.1.1 还本付息分析 77

6.1.2 损益分析 78

6.1.3现金流量分析 78

6.1.4资金来源与运用分析 79

6.2财务分析 80

6.3 项目不确定性分析 83

6.3.1 盈亏平衡分析 83

6.3.2 敏感性分析 83

第7章 结论及建议 85

7.1 结论 85

7.2建议 85

参考文献 86

致 谢 88

第1章 绪论

1.1项目建设背景

1.1.1项目名称

武汉驿山高尔夫房地产项目。

1.2项目概况

驿山高尔夫项目位于东湖国家自主创新区的行政中心区，占地2330亩，毗邻九峰国家森林公园，北靠风景秀丽的马驿山水，是为社会精英阶层专属打造的城市高尔夫综合项目。

社区总体建设规模约44万方。项目首期D地块临风景秀丽的5、6、7号球道，建筑面积达4万多方，以160-190㎡叠拼别墅为主力产品，特别预设290-550㎡稀缺精品独栋和少量约270㎡特色联排别墅。