摘 要

可行性研究是一项具有决定性意义的工作，它是投资者进行决策之前对拟建项目进行的一次技术、经济方面的分析论证。在房地产项目的投资管理中，可行性研究指对与拟建项目有关的一切因素进行调查、分析比较并估计建成后的社会经济效益。在此前提下，这才开始综合讨论项目建设的必要性，项目的盈利性，经济上是不是合理，以及技术上是否可行性，最终依据可行性研究来进行投资决策。

本文通过对可能影响目标项目的所有因素进行调查分析，包括全国经济、国家政策、地方经济、地方政策、房地产市场等等，认真调查了竞争项目，进行大量科学计算，用多种方法对项目的可行性进行论证，运用项目决策分析、管理科学理论及经济效益理论，密切结合房地产项目的可行性研究的实际情况，从解决可行性研中发现的问题的角度出发，做出全面、科学、合理的可行性研究结论,提出正确的建议及意见,可以为其他房地产项目在进行可行性研究的时候提供参考。

本文可行性研究结果表明武汉中国核城房地产项目是可行的。

关键字： 经济 房地产 可行性

Abstract

Feasibility study is a decisive work, which is a technical and economic analysis of the project before the decision of the investors. In the real estate project investment management, feasibility study refers to all the natural, social and economic factors that are related to the proposed project to investigate, analyze and compare the social and economic benefits after the completion of the project. Under this premise, which began to discuss the comprehensive project construction necessity, the profitability of the project, the economy is not reasonable, and technology whether feasibility, eventually based on the feasibility study to investment decision.

Through the investigation and Analysis on all factors that may affect the objectives of the project, including the national economy, the national policy, the local economy, the local real estate market policy and so on, to seriously investigate the competition project, a large number of scientific computing, to demonstrate the feasibility of the project using a variety of methods, the use of project decision analysis, theory of management science and economics benefit theory, closely combined with the actual situation of the real estate development project feasibility study, starting from the feasibility research to solve the problems found in the point of view, conclude a comprehensive feasibility study, scientific and reasonable suggestions and opinions, correct, can provide a reference for other real estate projects in the feasibility study.

The feasibility study of this paper shows that the real estate project in Wuhan China is feasible.

Key words: economic； real estate；feasibility

目 录

目 录 1

第1章 绪论 1

1.1 项目概况综述 1

1.1.1 项目基本情况介绍 1

1.1.2项目开发企介绍 2

1.2项目可行性研究报告的编制依据 3

1.3项目可行性研究报告范围..................................................................................................3

1.4可行性研究的目的及意义..................................................................................................3

1.5 国内外现状分析.................................................................................................................4

第2章 市场调查分析与预测..........................................................................................................5

2.1全国房地产市场运行态势分析 5

2.1.1全国政策环境分析 5

2.1.2全国经济环境分析 5

2.1.3全国房地产市场状况分析 6

2.1.4全国房地产市场特点分析 6

2.1.5全国房地产市场趋势展望 6

2.2城市房地产市场运行态势分析 8

2.2.1武汉市政策环境分析 8

2.2.2武汉市经济环境分析 9

2.2.3武汉市房地产市场状况分析 9

2.3区域房地产市场运行态势分析 12

2.3.1蔡甸区发展概况 12

2.3.2洪山区房地产市场状况分析 14

2.4 项目竞争对手分析 15

2.5项目SWOT分析 21

2.5.1 优势（Strength） 22

2.5.2 劣势（Weakness） 23

2.5.3 机会（Opportunity） 23

2.5.4 威胁（Threat） 23

第3章 项目规划设计 24

3.1 设计依据 24

3.2项目地块概述 24

3.3 总体规划设计 25

3.4建筑方案设计 26

3.4.1整体建筑风格设计 26

3.4.2初步户型设计 29

3.5消防与人防设计 31

第4章 项目实施过程策划 32

4.1项目组织架构 32

4.2项目管理目标分解 32

4.3项目管理工作内容分解（WBS） 32

4.4项目质量、进度、成本管理 33

4.4.1项目质量管理 33

4.4.2项目进度管理 33

4.4.3项目成本管理 34

第5章 项目投资及融资分析 35

5.1 建设投资 35

5.1.1 土地费用 35

5.1.2 建筑安装工程费 35

5.1.3 前期工程费 36

5.1.4 基础设施建设费 36

5.1.5 公共配套设施费 37

5.1.6 开发期间税费 37

5.1.7 不可预见费 37

5.2 资金使用计划与融资方案 38

5.2.1 资金使用计划 38

5.2.2 建设期利息 39

第6章 投资分析基础数据 40

6.1 销售收入 40

6.2 成本及税金 40

6.2.1 投资成本 40

6.2.2 销售费用 41

6.2.3 税金 41

6.3 利润分配 42

第7章 项目经济效益评价 43

7.1 现金流量表 43

7.2 财务评价 44

7.2.1 盈利能力分析 44

7.2.2 偿债能力分析 47

7.2.3 不确定性分析 47

第8章 风险分析 51

第9章 结论和建议 52

9.1 主要结论 52

9.2 建议 53

致谢………………...............……………………………………………………….……………..54

中外文参考文献…………...............………………………………………………….…………..55

第1章 绪论

1.1 项目概况综述

1.1.1 项目基本情况介绍

（1）项目名称：武汉中国核建锦城房地产项目

（2）宗地位置： 武汉中国核建锦城房地产项目地处武汉市蔡甸区的汉阳大道中核世纪广场对面即在新天大道南面，汉蔡高速北面。

（3）周边环境：项目所处位置交通便利，临近地铁4号线的延长线，更有地铁11号线凤凰山站临近本项目，可以乘坐公交266路、267路、269路、270路等到汉阳大街凤凰山站下车，即可马上到达项目附近；地铁4号线延长线（规划建设中）凤凰山站地铁口就在项目附近，从汉口驾车至汉江路，进入汉阳大街行驶1.1公里自驾就可以到达。项目附近的生活配套有中核世纪广场、欧尚超市、中百超市、摩尔城、大洋百货、家乐福、农业银行、建设银行、工商银行、9年制试验中学、蔡甸一小、新农小学、蔡甸一中、莲花湖中学、后官湖湿地公园及小区内的两所高品质幼儿园等等，配套十分齐全。

（4）物业类别：住宅