摘 要

房地产项目是具有资金密集度高，建设周期长，受环境因素影响大等特点的开发项目，开发建设房地产项目是一个繁杂的系统工程。因此，房地产开发方需要对拟建项目执行可行性研究，以此切实有效地提高房地产开发计划的科学性和有效性，从而最终达成开发项目的预期目标。

房地产项目执行可行性研究的目的是：说明并论证该开发项目在现有的工程技术、资金准备条件和社会影响因素等方面的可操作性；合理评述为达到项目开发目标而可能选择的各种方案并说明论证所选定的方案。一般条件下，房地产可行性研究是以该项目在市场上的供需情况为基础，以资源投入量为限度，以科学合理的方法为手段，以经济效益评价指标为结果，对该投资建设项目在投资决策之前进行全面、科学的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标植，以最终确定该项目是否可行的综合研究。

武汉市长投珑庭房地产项目位于武昌区丁字桥路和福安街交汇处，毗邻洪山区，其可行性研究主要是通过对全国、武汉市和武昌区近年内房地产的住宅市场研究和武汉市房地产市场销售情况分析后进行展开的。房地产开发项目的可行性研究从委托到最终提交成果的整个过程是有一定的客观规律和程序。在研究此项目时，应对该房地产项目的地理区位、开发条件、周边环境和市场环境以及项目开发的前景等进行调查分析，对可能采用的各种开发方案进行科学合理的经济分析和比较论证，对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价，综合论证该项目在技术上是否先进、可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，由此判断该项目是否应该投资建设和得出如何进行投资建设的结论性意见。通过对项目开发可行性和市场性的分析，项目融资情况和形象定位的分析，项目开发过程优劣势的分析，以这一系列的分析结果作为评价指标，最终判定该项目在技术上能否实施，在经济上能否获得最佳效益。

关键词：房地产；可行性研究；项目策划；经济评价

Abstract

The development of real estate projects has a long construction period, high capital intensity, by the impact of environmental factors, such as the characteristics of the development and construction of the whole project is a complex system engineering. Therefore, real estate developers need to implement the proposed project feasibility study, in order to effectively improve the scientific and effective real estate development plan, and ultimately to achieve the goal of development projects.

Feasibility study of the implementation of the purpose is: to illustrate the feasibility of the development project of existing technical and economic conditions and social factors, such as; review in order to achieve the development goals is reasonable and may choose a variety of programs, explanation and demonstration of the selected scheme. Under general conditions, the feasibility study is to the market supply and demand as the starting point, to resource investment limits, to the scientific method as a means, to a series of evaluation indexes for results, all invest in the development of the project before the investment decision on the proposed development projects of comprehensive and systematic investigation research and the analysis, using the technical evaluation of the scientific method, obtained a series of indexes planting, to finalize the comprehensive study of the feasibility of the project.

The mayor of Wuhan investment exquisite courtyard real estate project is located in the Wuchang District T-shaped Bridge Road and Fuan Street Interchange, adjacent to the Hongshan District, the feasibility study is mainly through the country, Wuhan City, Wuchang District in recent years real estate residential market research and Wuhan City real estate market situation analysis is carried out. The feasibility study of real estate development projects from the Commission to the final results of the whole process is a certain objective laws and procedures. In this research project, the response of the real estate project geographical location, development conditions and the surrounding environment and market environment and project development prospects were investigated and analyzed, and may use a variety of developmental scheme for scientific and rational economic analysis and comparisons, the scientific prediction and assessment on the economic benefits after the completion of the project, comprehensive demonstration of the project technology is advanced, reliable, whether it is economically reasonable, in the financial profit. Judging from the the project should construction investment and that how to carry on the investment in the construction of the concluding observations. Analysis of the advantages and disadvantages of the project development process through analysis of project development feasibility and market analysis, project financing and image positioning, with a series of analysis results as the evaluation index, final judgement in the project technology can be implemented, in the economy can get the best benefits.

Key words: real estate; feasibility study; project planning; economic evaluation

目录

第1章 绪论 1

1.1 项目概况 1

1.1.1 项目基本指标情况 1

1.1.2项目周边交通及配套 1

1.2项目可行性研究报告的编制依据 2

1.3可行性研究的目的及意义 2

1.4国内外可行性研究的发展 3

第2章 市场调查分析与预测 5

2.1全国房地产市场状况分析 5

2.2武汉市房地产市场状况分析 8

2.3武昌区房地产市场状况分析 14

2.4项目SWOT分析 18

2.4.1 优势（Strength） 18

2.5.2 劣势（Weakness） 19

2.5.3 机会（Opportunity） 19

2.5.4 威胁（Threat） 19

第3章 项目规划设计 20

3.1 设计依据 20

3.2 总体规划设计 20

3.3建筑方案设计 21

3.3.1整体建设布局 21

3.3.2初步户型设计 23

3.3.3室外环境风格设计 31

3.4项目公共建设与配套系统 34

3.4.1周边商业配套 34

3.4.2学校教育配套 34

3.4.3消防防护设计 34

3.4.4小区物业方面 34

3.4.5道路设计 34

第4章 项目实施策划 36

4.1项目组织架构 36

4.1.1组织结构图 36

4.1.2企业主要部门职责 36

4.2项目目标管理 39

4.3 项目实施进度计划 39

4.4项目质量管理 40

第5章 项目投资及融资分析 42

5.1项目费用估算 42

5.1.1开发成本估算 42

5.1.2 建筑安装工程费 42

5.1.3 前期工程费 43

5.1.4 基础设施建设费 43

5.1.5 公共配套设施费 44

5.1.6 开发期间税费 44

5.1.7 不可预见费 44

5.2 资金使用计划与融资方案 45

5.2.1 资金使用计划 45

5.2.2 融资方案 45

5.2.3 建设期利息 46

第6章 投资分析基础数据 48

6.1 销售收入 48

6.2 成本及税金 48

6.2.1 投资成本 48

6.2.2 销售费用 49

6.2.3 税金 49

6.3 利润分配 50

第7章 项目经济效益评价 51

7.1 现金流量表 51

7.2 财务评价 52

7.2.1 盈利能力分析 52

7.2.2 偿债能力分析 54

7.2.3 不确定性分析 55

7.2.4敏感性分析 55

第8章 结论及建议 57

8.1 结论 57

8.2 建议 58

参考文献 59

致谢 60

第1章 绪论

1.1 项目概况

1.1.1 项目基本指标情况

（1）项目名称：武汉长投珑庭房地产项目

（2）项目位置：本项目地处武汉市武昌区丁字桥路与福安街交汇处，占地面积12680平方米，建筑面积63404平方米。

（3）项目环境：项目以“城央领仕生活”为营造理念，在“出则繁华，入则静谧”的丁字桥路为来往于中南中央商务区的人士打造一处高端、舒适的尊贵私邸。整个社区将私密性列为规划重点，设有玲珑户型，营造中庭园林，为住户保留了充足的隐私和活动空间。在景观规划上，项目在园林和住宅首层架空层中的空间里融入了娱乐、养生、休闲、健身等功能，营造开放、友好的园区社交平台，同时在小区中特别设置了大型景观廊架、休闲木平台、镜面水景、天使雕塑等景观节点，为住户打造一个都市中的休闲栖息地。

（4）物业类别：物业类别为住宅、普通住宅、公寓，容积率5.00，绿化率26%。

1.1.2项目周边交通及配套

轨道交通：项目临近有地铁2号线和4号线和规划中的11号线。