摘 要

可行性研究就是运用多种科学手段对拟建项目的必要性、可行性、合理性进行技术经济论证的综合科学。其基本任务是通过广泛的调查研究，综合论证一个项目在技术上是否先进、实用和可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，为投资决策提供科学的依据。同时可行性研究还能为银行贷款、合作者签约、工程设计等提供依据和基础资料，它是决策科学化的必要步骤和手段。

本文以我国大中城市中房地产项目的经营情况为起点，结合当前国家对房地产市场从紧宏观调控的新形势，对湖北省武汉市亿达云山湖房地产项目进行可行性研究。首先，对全国房地产政策环境、经济环境、市场状况进行分析，引申到对武汉市房地产政策环境、经济环境、市场状况进行分析，在深入研究的基础上进行了项目物业及客户群的定位。然后，通过市场调查以及查找资料得了相关的基础数据，在此基础上编制了基本财务报表，计算经济评价指标，对项目进行了财务评价和国民经济评价。最后，对亿达云山湖房地产开发项目从经济、环境、生态、社会影响和风险方面进行了详细的分析和研究。最后证明，该房地产开发项目具有可行性。

关键字：房地产 可行性研究 经济评价 项目投资与融资

Abstract

The feasibility study is the use of a variety of scientific methods for the project the necessity, feasibility, rationality of comprehensive technical and economic analysis of science. The basic task is through extensive research, a comprehensive demonstration project is technically advanced, practical and reliable, whether it is economically reasonable, whether the profit in the finance, to provide a scientific basis for investment decision. At the same time, but also for the feasibility study of bank loans, cooperation contract, engineering design can provide basic information, it is a necessary step for scientific decision-making and means.

Based on the operation of real estate projects in China's large and medium city as a starting point，this design combined with the current state of the real estate market tight macroeconomic regulation and control of the new situation and on the billion, Wuhan City, Hubei Province of Yidayunshanhu project feasibility study. First，analysis of the national real estate policy environment, economic environment, market conditions, is extended to the Wuhan real estate policy environment, economic environment, market conditions analysis, on the basis of in-depth study of the project property and the positioning of the customer base。And it based on the market survey and the data obtained, the basic financial statements, the calculation of economic evaluation indicators, the financial evaluation of the project and the national economic evaluation.Finally, the Yidayunshanhu real estate development project has carried on the detailed analysis and research from the aspects of economic, environmental, ecological and social impacts and risks. Proved that the real estate development project is feasible.

Key Words： Real estate Feasibility research Economic evaluation Project investment and financing

目录

摘 要 I

Abstract II

第一章 绪论 1

1.1项目概况 1

1.1.1项目的基本情况 1

1.1.2项目综述 2

1.2项目可行性研究的目的及意义 2

1.3 项目可行性研究的范围 3

1.4项目可行性研究的依据 3

第二章 市场调查分析与预测 4

2.1全国房地产市场形势分析 4

2.1.1全国产房产政策环境分析 4

2.1.2全国房地产经济环境分析 5

2.1.3全国房地产市场状况分析 5

2.1.4全国房地产市场发展趋势 7

2.2武汉市房地产市场形势分析 8

2.2.1武汉市房地产政策分析 8

2.2.2武汉市房地产经济环境分析 9

2.2.3武汉市房地产状况分析 10

2.2.4武汉市房地产市场发展趋势 12

2.3项目定位分析 13

2.3.1客户定位 13

2.3.2项目定位 13

2.4SWOT分析 14

2.4.1优势 14

2.4.2劣势 14

2.4.3机会 14

2.4.4威胁 14

第三章 项目规划设计 16

3.1设计依据 16

3.2项目地块概述 16

3.3总体项目规划 17

3.4建筑方案设计 20

3.4.1建筑风格 20

3.4.2户型设计 22

3.4.3室外环境风格设计 26

3.5配套系统设计 28

3.5.1商业配套 28

3.5.2教育配套 28

3.5.3智能设施 29

3.5.4道路设计 29

第四章 项目实施策划 31

4.1项目的组织架构 31

4.2企业主要部门及职能 31

4.3项目管理目标分解 32

4.4项目管理工作内容分解 32

4.5项目进度、质量、成本管理 33

4.5.1项目进度管理 33

4.5.2项目质量管理 33

4.5.3项目成本管理 34

第五章 项目投融资分析 35

5.1项目费用估算 35

5.1.1土地费用估算 35

5.1.2开发费用估算 38

5.1.3开发成本费用估算汇总 39

5.2项目融资与投资 40

5.2.1资金筹措计划 40

5.2.2资金使用计划 40

5.2.3项目运营期税费估算 41

第六章 财务分析及经济评价 43

6.1项目现金流量分析 43

6.1.1借款偿还计划 43

6.1.2静态盈利能力分析与损益表 43

6.1.3动态盈利能力分析与现金流量表 44

6.1.4资金平衡分析与资金来源与运用表 45

6.2财务分析 46

6.2.1财务评价指标计算 46

6.2.2参数分析及评价 48

6.3不确定性分析 49

6.3.1盈亏平衡分析 49

6.3.2敏感性分析 49

6.3.3风险分析 50

第七章 项目营销策划 52

7.1目价值体系梳理 52

7.2销售目标 52

7.3销售开展工作 52

7.4.销售手段原则 53

第八章 总结 54

参考文献 55

致谢 56

第一章 绪论

1.1项目概况

1.1.1项目的基本情况

（1）项目名称：武汉亿达云山湖房地产项目。

（2）地理位置：湖北省武汉市 东湖高新区花城大道9号(软件新城公交站旁)。

（3）周边环境：医疗设备齐全，设有光谷同济医院、中法医院、花山卫生站等。教育环境优秀，拥有国际双语幼儿园，华师附小、花山中学等教育机构。还有华中地区首家超五星级希尔顿酒店，为商务人士提供便利条件。文艺气息浓厚，严西湖湿地公园、花山生态艺术馆可供参观。设有中国工商银行,中国建设银行。交通便利，乘坐公交345路或18路到花城大道软件新城站下车行走200米左右即可到达。