摘 要

自上个世纪引入以来，可行性研究在房地产开发决策中的重要性逐步增加，成为项目开发的必要程序。

本文对武汉融科天域项目进行了可行性研究，采用进行可研的一般性方法。先调查项目的基本信息，如：地理位置，周边环境条件等；然后分析了武汉区域和全国房地产市场的宏观环境，预测了未来的发展趋势。对项目进行了技术方案和融资方案的设计，并分析了方案的盈亏平衡情况及敏感性；最后对项目进行社会评价及风险分析。研究的成果为项目进行投资决策提供科学的依据。

本文是可行性研究在房地产开发上的一个简单的应用，在国内房地产开发项目中有一定的参考意义。

关键字： 房地产；可行性研究；经济分析

Abstract

Since the introduction of feasibility study at last century, the importance in real estate development decision-making has gradually increased, and has become the necessary procedure of project development.

The feasibility study of Wuhan Raycom horizon project takes the general methods . First to investigate the project basic information, such as: geographical location, the surrounding environmental conditions. Then to analyse the macro environment of Wuhan Regional and national real estate market predicted the development trend in the future. Next to design The technology scheme and financing scheme, and analyses the scheme of profit and loss balance and sensitivity; finally, social evaluation and risk analysis of the project. Research for the project of investment decision-making provide scientific basis.

This paper is a simple application of the feasibility study in real estate development, and it has a certain reference value in the domestic real estate development projects.

Key words: real estate; feasibility study; economic analysis

目 录

第1章 绪论 1

1.1 项目概况综述 1

1.1.1 项目基本情况介绍 1

1.1.2项目开发企业介绍 2

1.2项目可行性研究报告的编制依据 2

1.3项目可行性研究报告范围 3

1.4可行性研究的目的及意义 3

1.5国内外现状分析 3

第2章 市场调查分析与预测 5

2.1全国房地产市场运行态势分析 5

2.1.1全国政策环境分析 5

2.1.2全国经济环境分析 5

2.1.3全国房地产市场状况分析 6

2.1.4全国房地产市场趋势展望 9

2.2城市房地产市场运行态势分析 10

2.2.1武汉市房地产市场状况分析 10

2.2.2武汉市房地产市场趋势展望 13

2.3 项目竞争对手分析 13

2.4项目SWOT分析 17

2.4.1 优势（Strength） 17

2.4.2 劣势（Weakness） 18

2.4.3 机会（Opportunity） 18

2.4.4 威胁（Threat） 19

2.5价格定位 19

2.6风险分析与控制 21

第3章 项目规划设计 22

3.1 设计依据 22

3.2项目地块概述 22

3.3建筑方案设计 23

3.3.1整体建筑风格设计 23

3.3.2初步户型设计 24

3.4公建与配套系统设计 31

3.4.1商业配套 31

3.4.2消防与人防设计 32

3.4.3智能设施 32

3.4.4道路设计 33

第4章 项目实施过程策划 34

4.1项目组织架构 34

4.1.1组织结构图 34

4.1.2企业主要部门职能 34

4.2项目管理目标分解 34

4.3项目管理的工作内容分解（WBS） 35

4.4项目质量、进度、成本管理 35

4.4.1项目质量管理 35

4.4.2项目进度管理 36

4.4.3项目成本管理 37

第5章 项目投资及融资分析 38

5.1项目费用估算 38

5.1.1开发成本估算 38

5.1.2开发费用估算 41

5.1.3开发成本费用估算汇总 42

5.2项目融资与投资 42

5.2.1资金筹措计划 42

5.2.2资金使用计划 43

5.2.3项目运营期税费估算 44

第6章 项目财务分析及经济评价 46

6.1项目现金流量分析 46

6.1.1借款偿还计划 46

6.1.2静态盈利能力分析与损益表 47

6.1.3动态盈利能力分析与现金流量表 48

6.1.4资金平衡分析与资金来源与运用表 50

6.2财务分析 51

6.2.1财务评价指标计算 51

6.2.2参数分析及评价 54

6.3不确定性分析 55

6.3.1盈亏平衡分析 55

6.3.2敏感性分析 55

第7章 社会评价  58

7.1项目对社会影响分析  58

7.2项目对所在地的互适性分析  58

7.3社会评价结论 58

第8章 结论和建议 59

8.1 结论  59

8.2建议  59

参考文献 60

致谢 61

第1章 绪论

1.1 项目概况综述

1.1.1 项目基本情况介绍

(1)项目名称：武汉融科天域房地产项目

(2)宗地位置：本项目地处关山大道与南湖大道交汇处，是光谷联想总部区内唯一的商品住宅，与光谷天地商圈相邻、电车1号线从附近通过、受到地铁2号线延长线的辐射，周边有全套的全龄学府，2大甲级医院，配套设施齐全。

(3)周边环境：小区内计划建造的有3000㎡运动场馆，有羽球馆、室内恒温游泳池池、健身中心等；拟建全龄乐享公园，有魔幻主题的儿童游乐园、林荫漫跑道、阳光草坪等。金融：中国工商银行（黄金山支行）、中国光大银行（东湖支行）、招商银行（武汉光谷天地支行）、中国建设银行（武汉软件园科技支行）、平安银行、中信银行（光谷支行）、武汉市农村商业银行（光谷支行）、中国民生银行、中国银行（武汉金融港支行）、中国农业银行、交通银行、中国工商银行；幼儿园：金地格林东郡幼儿园、亿童幼儿园、曙光新城阳光幼儿园；小学：武汉市光谷第一小学、武汉市洪山区楚才小学、武汉市洪山区建才小学、新竹路小学、中南民族大学附小、武汉光谷第六小学；中学：武汉市关山中学、华中科技大学附属中学；大学：武汉纺织大学、湖北广播电视大学传媒艺术学校、湖北经济管理大学；医院：长江荣达医院、武汉武职医院、普仁医院光谷体检中心、达尔文口腔、普仁医院(光谷分店)；交通：地铁：地铁2号线南沿线南湖大道站 ；有轨电车：有轨电车1号线凌华路站；公交：301、510、529、715、733、755、757、785、788、789、903、909、912路至关山大道曙光村站下车步即到项目售楼部。本项目地理位置及周边环境见图1.1

（4）物业类别：普通住宅