摘 要

可行性研究就是在投资项目拟建之前，运用技术经济学、社会学、经济学及系统工程学等多种科学手段，通过对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济与社会等方面的问题进行全面分析、论证和评价。综合论证项目在技术上是否先进、实用和可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，为投资决策提供科学的依据^[1]。

本文对武汉CBD楚世家房地产项目进行可行性研究，首先对客观环境进行调查，对政策环境、经济环境、地理位置、拟建规模、建设条件进行全面综合分析，对经济指标进行分析与评价以及社会评价等，采用实地调查、环境分析、考虑项目区域城市规划措施，建立多种方案，对方案进行优化选择，最后对项目的盈利能力进行多个方面的综合分析，对项目的社会效益进行评价，最后确定项目经济效益良好，项目符合城市规划发展要求，满足环境保护设计指导思想，该房地产开发项目可行。

可行性研究作为房地产项目建设周期前期工作中的重要内容，其目的就是要获得正确的建设项目决策，避免或减少因决策失误而造成的投资浪费。

关键词：房地产；可行性研究；项目策划；经济评价

Abstract

Feasibility study is before the planned investment projects, the use of technology, economics, social science, economics and system engineering, a variety of scientific means, through comprehensive analysis, demonstration and evaluation of related market, resource, technology, economy and society. Comprehensive demonstration project in the technology is advanced, practical and reliable, in the economy is reasonable, whether the financial profit, to provide a scientific basis for investment decision-making [1]

In this paper, the feasibility study on Wuhan CBD Chu family real estate projects, the first survey of the objective environment, make a comprehensive analysis of the policy environment, economic environment, geographical location, construction scale, construction conditions, the economic indicators for analysis and evaluation and social evaluation, using field survey, environmental analysis, considering the measures of regional city project planning, the establishment of a variety of solutions to optimize scheme, finally to the profitability of the project to conduct a comprehensive analysis of multiple aspects, to evaluate the social benefit of the project, and finally determine the project has good economic benefits, the project conform to the city planning and development requirements, meet the environmental protection design of the guiding ideology, the real estate development project.

Feasibility study is an important part of the real estate project construction period, the purpose is to get the right construction project decision-making, to avoid or reduce the waste caused by the decision-making errors.

Key Words： Real estate; Feasibility research; Project planning; Economic evaluation

目 录

第1章 绪论 1

1.1 项目概况综述 1

1.1.1 项目基本情况介绍 1

1.1.2项目开发企业介绍 2

1.2项目可行性研究报告的编制依据 3

1.3项目可行性研究报告范围 3

1.4可行性研究的目的及意义 3

1.5国内外现状分析 4

第2章 市场调查分析与预测 5

2.1全国房地产市场运行态势分析 5

2.1.1全国政策环境分析 5

2.1.2全国经济环境分析 5

2.1.3全国房地产市场状况分析 6

2.1.4全国房地产市场特点分析 10

2.2城市房地产市场运行态势分析 13

2.2.1武汉市政策环境分析 13

2.2.2武汉市经济环境分析 13

2.2.3武汉市房地产市场状况分析 16

2.3 项目竞争对手分析 19

2.4项目SWOT分析 22

2.4.1 优势（Strength） 22

2.4.2 劣势（Weakness） 23

2.4.3 机会（Opportunity） 23

2.4.4 威胁（Threat） 23

2.5项目定位分析 24

2.5.1 客户定位 24

2.5.2产品定位 24

2.5.3价格定位 24

第3章 项目规划设计 27

3.1 设计依据 27

3.2项目地块概述 27

3.3 总体规划设计 30

3.4建筑方案设计 31

3.4.1整体建筑风格设计 31

3.4.2初步户型设计 33

3.5公建与配套系统设计 35

3.5.1商业配套 35

3.5.2幼儿园 35

3.5.3消防与人防设计 36

3.5.4智能设施 36

3.5.5节能、节水设计 37

第4章 项目实施过程策划 38

4.1项目组织架构 38

4.1.1组织结构图 38

4.1.2项目人员配置 38

4.2项目管理目标分解 39

4.3项目质量、进度、成本管理 40

4.3.1项目质量管理 40

4.3.2项目进度管理 40

4.3.3项目成本管理 42

第5章 项目投资及融资分析 43

5.1项目费用估算 43

5.1.1开发成本估算 43

5.1.2开发费用估算 46

5.1.3开发成本费用估算汇总 47

5.2项目融资与投资 47

5.2.1资金筹措计划 47

5.2.2资金使用计划 48

5.2.3项目运营期税费估算 49

第6章 项目财务分析及经济评价 51

6.1项目现金流量分析 51

6.1.1借款偿还计划 51

6.1.2静态盈利能力分析与损益表 52

6.1.3动态盈利能力分析与现金流量表 53

6.2财务分析 54

6.2.1财务评价指标计算 54

6.2.2参数分析及评价 56

6.3风险分析 57

6.3.1盈亏平衡分析 57

6.3.2敏感性分析 57

第7章 结论及建议 59

7.1 结论 59

7.2 建议 60

参考文献 61

致谢 62

第1章 绪论

1.1 项目概况综述

1.1.1 项目基本情况介绍

（1）项目名称：武汉CBD楚世家项目

（2）宗地位置：本项目位于武汉市江汉区建设大道181号（海军工程大学旁）王家墩CBD西南门户，建设大道营房村至双墩北侧。项目北侧200米为武汉CBD人工湖泊（梦泽湖）。湖对岸为武汉CBD核心商务中心区，西邻华中建材市场汉西建材市场。南对国家重点大学海军工程大学。

（3）周边环境：本项目地理位置交通便利：距离轨道交通3号线双墩站仅300米，距离建设大道营房村公交站直线最近，覆盖此地的公共交通有506路、557路、550路、560路、796路、802路、812路。教育资源丰富：凌云幼儿园，南村幼儿园，东方红小学，汉西小学，太平洋小学，红领巾学校，武汉十一寄宿初级中学，武汉市第二十六中学海军工程大学，中国地质大学汉口校区等。金融商业圈覆盖全面：建设银行，交通银行，工商银行，农业银行，中百仓储，武商量贩。医疗设施配套齐全：武汉东大中医肛肠医院，武汉东方阳光中西医结合医院，武汉国医堂医院，省白癜风医院，武汉仁民医院，三六O四医院。本项目地块位置及周边环境见图1.1。

图1.1 武汉CBD楚世家项目地块位置及周边环境