摘 要

进入21世纪以来，中国加快了城市化进程，同时也促进了人们对改善生活条件的需求，生活小区开始在全国范围内兴起。然而，随着国家宏观政策的不断调整，目前建筑业正面临着前所未有的挑战，建筑业市场风险进一步加剧，企业间竞争趋于白热化。

本文将通过对全国及武汉市近一年的房地产市场调研与数据分析，以武汉新长江林肯国际城房地产项目为研究对象，结合实际情况，对该项目进行项目综述、市场调查与预测、建筑规划设计、组织资源配置等，利用经济学手段进行项目投资估算、融资策划和财务分析，同时又对该项目进行社会影响和风险分析，综合判断本项目是否可行。

关键词：建设项目；可行性研究；市场分析；经济评价

Abstract

Since the 2000s, China has accelerated the process of urbanization and promoted people's demand for better living conditions. However, with the constant adjustment of national macro policies, the construction industry is facing unprecedented challenges, the construction market risks are further intensified, and the competition among enterprises tends to be white-hot.

This article through to nearly a year in China and Wuhan city real estate market research and data analysis, new Yangtze Lincoln international city real estate project in Wuhan as the research object, to project the project review, market research and prediction, building planning and design, organization, resource allocation, and project investment estimation, by economics means, finance planning and financial analysis and social impact on the project and risk analysis, comprehensive judge whether the project is feasible.

Key Words：The construction project; Feasibility research; Market analysis; Economic evaluation

目 录

第1章 总论 1

1.1 项目概况综述 1

1.1.1 项目名称与性质 1

1.1.2 宗地位置 1

1.1.3 周边匹配 1

1.2 研究背景和意义 2

1.3 可行性研究的主要依据、工作范围及要求 4

1.3.1 可行性研究的主要依据^[3] 4

1.3.2 可行性研究的工作范围^[4] 4

1.3.3 可行性研究的要求 4

1.3.4 可行性研究的必要性 4

1.4 项目主要技术经济指标 4

1.5 项目建设概况 4

1.5.1 项目建设单位 5

1.5.2 项目建设条件 5

第2章 市场调查与预测 6

2.1 项目周边同类楼盘分析 6

2.2 项目SWOT分析 6

2.2.1 优势（strength） 6

2.2.2 劣势（weakness） 6

2.2.3 机会（opportunity） 6

2.2.4 威胁（threat） 7

2.3 项目市场定位 7

2.3.1 项目总体定位 7

2.3.2 项目客户群定位 7

2.3.3 项目销售价格预测 7

2.4 新冠肺炎疫情对武汉房地产市场的影响 8

第3章 项目规划设计与策划方案 9

3.1 整体规划设计 9

3.1.1 项目规划技术指标 9

3.1.2 总体平面布局 9

3.2 建筑方案设计 10

3.2.1 高层住宅 10

3.2.2 商业区位 10

3.2.3 小区广场 11

3.3 户型设计^[9] 12

3.4 公建与配套系统设计 15

3.4.1 绿化工程 15

3.4.2 道路设计 15

第4章 项目实施过程策划 16

4.1 项目组织架构 16

4.1.1 组织结构图 16

4.1.2 项目机构职能 16

4.2 项目开发进度安排 16

4.3 项目开发经营安排 17

第5章 项目投资及融资分析 18

5.1 投资估算范围与依据 18

5.1.1 投资估算的范围 18

5.1.2 投资估算的依据^[10] 18

5.2 项目建设投资估算 18

5.2.1 土地费用 18

5.2.2 建安工程费 18

5.2.3 前期工程费 19

5.2.4 基础设施配套费 20

5.2.5 公共设施配套费 21

5.2.6 开发期间税费 21

5.2.7 不可预见费 22

5.2.8 开发费用 22

5.3 项目融资及资金使用计划 24

5.3.1 资金来源 24

5.3.2 资金使用计划与筹措 24

5.4 项目销售收入及税金计算 25

5.4.1 销售收入 25

5.4.2 销售收入分期比例估算 25

5.4.3 项目增值税金及附加的估算 26

第6章 项目财务分析及经济评价 27

6.1项目现金流量分析 27

6.1.1还款付息分析 27

6.1.2 静态盈利分析 27

6.1.3 动态盈利分析 28

6.1.4 资金来源与运用分析 29

6.2 财务评价指标分析 29

6.2.1 评价指标计算 29

6.2.2 参数分析与评价 31

6.3 不确定性分析 32

6.3.1 盈亏平衡分析 32

6.3.2 敏感性分析 32

第7章 社会评价 34

7.1社会影响分析 34

7.2项目互适性分析 34

7.3社会风险分析 34

7.4 社会评价结论 34

第8章 风险分析 36

8.1 项目风险分析 36

8.2 风险防范措施 36

第9章 研究结论及建议 37

9.1 结论 37

9.2 建议 37

参考文献 38

致谢 39

第1章 总论

1.1 项目概况综述

1.1.1 项目名称与性质

项目名称：武汉新长江林肯国际城

项目性质：商品住宅楼

1.1.2 宗地位置

武汉新长江林肯国际城位于武汉市江夏区，总建筑面积127619m²，总占地面积35078m²，楼栋总数共18栋，总户数共996户。武汉新长江林肯国际城的具体地理位置如图1.1。

图1.1 武汉新长江林肯国际城地理位置定位图

1.1.3 周边匹配

公交：小区附近有公交站中山舰博物馆站，可乘坐910路换乘其他公交线路前往武汉市内各地。

地铁：项目附近有地铁15号线（规划中），建成后将成为武汉的机场线^[1]。

医疗：项目附近的江夏开发区金港新区社区卫生服务中心，智仁大药房，江夏区金口中心卫生院，定康大药房，金口街永胜村卫生室，金口街准山村卫生室，勤建村卫生室，同济堂(火焰村分店)，纸坊大药房(金岭路店)，纸坊大药房等多家医院和药店，为住户的健康提供帮助 。

教育：金口高中，武汉市江夏区求实中学，江夏区金口小学，金港幼儿园，武汉市农科院畜牧兽医科学研究所，贝德堡艺术幼儿园，红苹果幼儿园，武汉市江夏区金口街中心幼儿园等多所教育机构。