摘 要

由于房地产项目所具有的特点，为了避免出现重大的失误，确定项目是否进行投资，就需要做好前期策划，而前期策划中比较重要的就是可行性研究^[1]。其是决定项目可否成功的重要因素，所以，可行性研究是每个项目必不可少的环节。

本文将根据房地产行业的现状以及对行业的未来展开预测，针对武汉长江凯旋城房地产项目进行探讨。以项目概况开始，多方面了解项目的背景和环境；然后就开始着重分析该项目的可行性，以SWOT分析、项目规划、实施方案、投资分析、项目经济评价等多方面为基础评价分析；接着就是对武汉长江凯旋城房地产项目从环境、经济、社会影响以及风险多个方面进行分析与论证，最后进行总结，证实该项目的可行性。

关键词：可行性研究；经济评价；SWOT分析；

Abstract

Because of the characteristics of real estate projects , in order to choose to invest the project or not and not to make the serious mistakes , it is importance to do the preliminary planning well, and one of the most important in it is the feasibility study. It is necessary to do the feasibility study for the project.

This article will be based on the real estate industry and the future of the industry forecast, for the Wuhan Yangtze River Triumph City real estate project is discussed.We will start with an overview of the project, with a multi-faceted understanding of the context and environment of the project.In order to prove the project, we use SWOT analysis, project planning, implementation plan, investment analysis, project economic evaluation, etc. Then it is the Wuhan Yangtze River Triumph City Real Estate Project from the environment, economic, social impact and risk analysis and demonstration.Finally,conclude and confirm the feasibility of the project.

Key Words:Feasibility study;economic evaluation;SWOT analysis;

目 录

第1章 绪论 1

1.1 项目综述 1

1.2 项目概况 1

1.2.1 周边配套 1

1.2.2 房屋信息 1

1.2.3 地理位置 3

第2章 市场调查与预测 4

2.1 国内近期投资市场环境及需求状况 4

2.1.1 宏观市场经济分析 4

2.1.2 2019年房地产市场形势 4

2.1.3 2020年1-2月房地产开发投资和销售情况 6

2.1.4 武汉市房地产需求情况 8

2.2 项目周边状况 8

2.3 项目定位 10

2.3.1 定位背景 10

2.3.2 市场定位 10

2.3.3 人群定位 10

2.4 SWOT分析 11

2.4.1 Strength（优势） 11

2.4.2 Weakness（劣势） 11

2.4.3 Opportunity（机会） 11

2.4.4 Threat（威胁） 11

2.4.5 策略矩阵 11

第3章 项目规划与策划 13

3.1 项目地块简介 13

3.2 项目拟建规模 13

3.3 项目实施方案 13

3.3.1 户型设计 13

3.3.2 建筑设计 13

3.3.3 道路设计 14

第4章 项目实施过程策划 15

4.1 项目组织构架 15

4.1.1 组织结构图 15

4.1.2 项目机构职能 15

4.2 项目管理目标分解 15

4.2.1 成本目标 16

4.2.2 质量目标 16

4.2.3 进度目标 16

4.2.4 信息管理目标 16

4.2.5 安全生产目标 16

4.3 项目管理工作内容分解（WBS） 16

4.4 项目成本、质量、进度管理 16

4.4.1 项目成本管理 17

4.4.2 项目质量管理 17

4.4.3 项目进度管理 17

第5章 建设项目的投资与融资 19

5.1 投资估算内容及依据 19

5.1.1 投资估算内容 19

5.1.2 投资估算依据 19

5.2 建设投资估算 19

5.2.1 项目建筑安装工程费 19

5.2.2 项目土地费用 19

5.2.3 项目前期工程费 20

5.2.4 公共配套设施费 20

5.2.5 基础设施建设费 20

5.2.6 开发期税费 20

5.2.7 不可预见费 21

5.3 项目融资方案与资金使用计划 21

5.3.1 项目融资方案 21

5.3.2 资金使用计划 22

5.3.3 银行贷款利息计算 22

第6章 项目投资分析 24

6.1 销售收入 24

6.2 税费 24

6.2.1 销售费用 25

6.2.2. 经营税、城建税及教育费附加 25

6.2.3 土地增值税 25

6.2.4 企业所得税 25

6.3 利润 25

第7章 项目的经济效益评价 27

7.1 项目的现金流量表 27

7.2 项目财务评价指标分析 27

7.2.1 评价指标的计算 27

以上就是全部的经济指标的计算^[13]。 29

7.2.2 参数的分析与评价 29

7.3 不确定性分析 30

7.3.1 盈亏平衡分析 30

7.3.2 敏感性分析 31

第8章 社会评价 32

8.1 社会影响分析 32

8.2 项目互适性分析 32

8.3 社会风险分析 32

8.4 社会评价结论 32

第9章 风险评价 34

9.1 项目风险分析 34

9.1.1 不可抗力风险 34

9.1.2 政策风险 34

9.1.3 经济风险 34

9.1.4 市场风险 34

9.1.5 管理和内部决策风险 34

9.2 风险应对策略 34

第10章 研究结论及建议 36

10.1 研究结论 36

10.2 项目建议 36

参考文献 37

致 谢 38

第1章 绪论

随着中国经济的发展，房地产行业占据着越来越重要的地位。虽然现在房地产行业已趋于饱和状态，但是由于人们对于居住的环境以及舒适度有了更高的追求，所以每年还是会有很多新建住宅的出现。

1.1项目综述

位于汉施公路发展路公交站旁的武汉长江凯旋城房地产项目也就是在发展路与汉施公路交汇处三环线以东的方向，该项目的主推户型面积在92-125平方米之间，总户数2900，建筑面积380000平方米，占地面积113000平方米，空间利用大，绿化好是本项目的优势，具体表现在项目的容积率为2.9，绿化率为35%。

位于武汉宜居的长江新城核心区域的长江凯旋城在汉口北片区的位置特别好，不仅临近武湖滨江，且隔着新河桥就是武汉市政府所规划的黄浦新城，因为项目的地理位置，故项目又一大特色是可将江景尽收眼底。