摘 要

随着中国经济的发展，中国房地产同样在迅速壮大。房地产业在促进国民经济的增长中扮演了极重要的作用，也为许多投资人带来了极高的收益。在房地产市场日益成熟的条件下，房地产的投资应更加注重于前期投资分析与市场调查。可行性研究就是一个在投资决策前对工程建设项目各个进行全面的技术经济分析论证的科学方法。它工作之后形成的可行性研究报告，也项目投资决策的基础与项目投资决策的科学依据。^[1]所以在房地产市场中，可行性研究是房地产开发的必备阶段。

本文主要根据国家当前对房地产宏观调控的基调——“房住不炒”，结合我国新型城镇化与疫情影响的现状，通过进行房地产项目可行性研究和各项经济指标的分析计算，针对武汉奥山首府进行的可行性硏究分析。通过查阅文献资料以及对本项目所在的地区进行市场调研，通过投资估算，销售策略分析，盈亏平衡分析，敏感性分析等等各方面进行全面地评价。

关键词：可行性研究；盈亏平衡分析；市场分析；财务评价

Abstract

Because of the development of China's economy,the real estate in China is also growing fast. The real estate industry has played a important part in developing national economy, and it has also brought very high returns to investors. With the steady maturity of the real estate market, the investment of real estate should pay more attention to the investment analysis and market investigation in the early stage. The feasibility study is a scientific method for comprehensive technical and economic analysis and demonstration before investment decision-making. So in the real estate market, feasibility study is the necessary stage of real estate development.

This paper is based on the current national tone to the macro-control of real estate - "dwelling but not speculating", combined with China's new urbanization and epidemic impact in China, with the help of the feasibility study skills of real estate projects and various Analysis and calculation of economic indicators, this paper would get the feasibility study report and analysis of the of Wuhan Aoshan real estate project. Through literature review and Market Research of the project area, with investment estimation, sales strategy analysis, break even analysis, sensitivity analysis and other aspects,we will get a total estimate.

Keywords: feasibility study； break-even analysis； market analysis； financial evaluation

目 录

第1章 总论 1

1.1项目概况综述 1

1.1.1 项目名称与性质 1

1.1.2 宗地位置 1

1.1.3 周边配置 1

1.2 研究背景和意义 1

1.3 可行性研究的主要依据、工作范围及要求 2

1.3.1 可行性研究的主要依据 2

1.3.2 可行性研究的工作范围 2

1.3.3 可行性研究的必要性 2

1.4 项目主要技术经济指标 3

1.5 项目建设概况 3

1.5.1 项目建设单位 3

1.5.2 项目建设条件 3

第2章 市场调查与预测 4

2.1 年国内近期投资环境及需求状况 4

2.2 2019年国内房地产供需情况 4

2.3 项目周边同类型楼盘分析及本楼盘销售与价格预测 5

2.4 项目SWOT分析 5

2.4.1 优势（strength） 5

2.4.2 劣势（weakness） 5

2.4.3 机会（opportunity） 5

2.4.4 威胁（threat） 6

2.5 项目市场定位 7

2.5.1 项目总体定位 7

2.5.2 项目地址定位 7

2.5.3 项目客户群定位 7

2.6 项目户型与面积分析 7

2.7 项目销售价格预测 7

第3章 拟建规模与产品方案 8

3.1 项目拟建规模 8

3.2 项目产品方案 8

3.2.1 户型设计 8

3.2.2 建筑设计 8

3.2.3 道路设计 8

3.2.4 项目结构设计 9

第4章 建设条件及建设地址选择 10

4.1 建设地址的地理位置 10

4.2 基本信息 10

第5章 环境影响评价 11

5.1 地区环境现状调查及影响因素分析预测 11

5.2 环境保护措施 11

5.3 对环境影响预评价 11

第6章 组织机构与人力资源配置 12

6.1 组织机构及结构分析 12

6.1.1 组织结构设置 12

6.1.2 组织机构适应性分析 12

6.2 人力资源配置、员工培训方案 12

6.2.1 人力资源配置 12

6.2.2 员工培训方案 13

第7章 项目实施进度 14

第8章 项目投融资分析 15

8.1 投资估算 15

8.1.1 投资估算的范围 15

8.1.2 投资估算的依据 15

8.1.3 建设投资估算 15

8.2 融资方案 18

8.2.1 融资组织形式 18

8.2.2 资金使用计划及筹措方案 19

8.2.3 银行贷款所需偿还金额 19

8.3 建设项目销售 19

8.3.1 项目税费计算 20

8.3.2 项目利润 21

第9章 财务评价 22

9.1 项目现金流量分析 22

9.1.1 还本付息分析 22

9.1.2 静态盈利分析 22

9.1.3 动态盈利分析 22

9.1.4 财务净现值NPV 22

9.1.5 动态投资回收期 22

9.1.6 静态投资回收期P_t 23

9.1.7 总投资收益率ROI 23

9.1.8 资本金净利润率ROE 24

9.2 偿债能力分析 24

9.3 不确定性分析 25

9.3.1 盈亏平衡分析 25

9.3.2 敏感性分析 25

第10章 社会评价 26

10.1 社会影响分析 26

10.2 互适应性分析 26

10.3 社会风险分析 26

10.4 社会评价结论 26

第11章 风险分析 27

11.1 风险来源 27

11.1.1 政策风险 27

11.1.2 市场风险 27

11.1.3 决策风险 27

11.2 防范措施 27

第12章 研究结论与建议 28

12.1 研究结论 28

12.2 建议 28

参考文献 29

附表、附图及附件 30

致谢 38

第1章 总论

1.1项目概况综述

项目名称与性质

项目名称：武汉奥山首府

项目性质：商品住宅楼

宗地位置

武汉奥山首府房地产项目位于蔡甸区内常奓沌一体化产能区，地处常福新城旁常福大道与黄星大道交汇处，交通十分发达，由于工业区所需工人数量较多，故附近人口较多。武汉奥山首府具体位置如图1.1。

图 1.1 武汉奥山首府地理位置图

周边配置

项目附近交通条件较好，有数个交通公交站点，教育设施较完备，具有自带幼儿园与奓山中心幼儿园星光小学、奓山中学等基础教育设施；购物中心也有商场万隆广场、武商量贩等便民超市；附近还有同济医院分部，常福医院等医疗部门。

研究背景和意义

由于新冠肺炎疫情带来的经济衰退，不少地区看中了房地产业可以提供的巨量利益，很多地方政府都希望本地受到疫情冲击的经济形势能够尽快复苏。为此，多地分别出台了针对房地产领域的“宽松新政，^[1]希望本地的经济形势能够尽快复苏，但是政策变动很快又被撤了下来。这些举措表明，“房住不炒”仍是房地产发展红线^[2]，坚持让房地产市场的稳健性与理性。

武汉市身为本次疫情中心，房地产市场不确定性增加不可避免。在经济下行的世界环境下，中国经济正处于“新常态”下的“L”型筑底区间。这对房地产发展既是挑战，也是机会。一方面，政府会对企业提供一定政策优惠；另一方面，房地产企业会遭受一定的资金，融资等困境。这一变化已经深刻地影响了一批房地产企业。