摘 要

近十年来，房地产行业蓬勃发展，一跃成为了国明经济的支柱产业，其原因主要是一方面是人们的硬性需求，另一方面是因为房地产投资可以给开发商门带来高回报。随着经济的发展，人们生活质量的不断提升，住房需求也随之提高，不仅仅是单纯需求一个居住的地方，相比于以前人们对住房的需求，现在人们对住房和生活环境有了愈来愈高的要求，这也使得房地产开发商在投资项目时更为慎重。随着房地产行业的不断发展与我国相关的法律法规越来越完善房地产开发商已经慢慢了解到了在项目开发的前期阶段进行可行性研究的重要性。可行性研究是在对项目投资决策前对准备投建的项目从技术、经济等方面展开全方位的调查与研究，采用科学方法证明该项目在经济和技术上是否可行。

本文对武汉市近年来的房地产市场数据进行了研究与分析，以武汉融侨滨江城作为研究对象，对该项目进行SWOT分析、市场定位分析、组织实施策划的基础上，利用经济学手段进行项目投资估算、融资策划和财务分析，综合判断得出本项目是具有可行性的。

关键词：房地产；可行性研究；经济评价；财务评价

Abstract

In the past decade, the real estate industry has developed vigorously and has become the pillar industry of the Guoming economy. The main reason is that on the one hand, it is the hard demand of people, on the other hand, because real estate investment can bring high returns to developers. With the development of the economy, people's quality of life is constantly improving, and the demand for housing is also increasing. It is not just a place to live. Compared with the previous demand for housing, people now have more and more housing and living environment. The higher requirements have made real estate developers more cautious when investing in projects. With the continuous development of the real estate industry and the improvement of relevant laws and regulations in China, real estate developers have slowly learned the importance of conducting feasibility studies in the early stages of project development. The feasibility study is to conduct a full range of technical and economic investigations and studies on the project to be constructed before the investment decision of the project, and use scientific methods to prove whether the project is economically and technically feasible.

This article has conducted research and analysis on the real estate market data of Wuhan in recent years, taking Wuhan Rongqiao Riverside City as the research object, on the basis of SWOT analysis, market positioning analysis, organization and implementation planning for the project, using economic means to carry out the project Investment estimation, financing planning, and financial analysis, comprehensive judgment that this project is feasible.

Key Words： Real estate; feasibility study; economic evaluation; financial evaluation

目 录

第1章 项目总论 1

1.1 项目背景 1

1.1.1 项目综述 1

1.1.2 项目周边配套 1

1.2 武汉融侨置业有限公司介绍 2

1.3 研究背景和意义 2

1.4 可行性研究的主要依据、工作范围及要求 3

1.4.1 可行性研究的主要依据 3

1.4.2 可行性研究的工作范围 3

1.4.3 可行性研究的要求 4

1.4.4 可行性研究的必要性 4

第2章 项目市场调查与预测 5

2.1 武汉市宏观环境分析 5

2.2 武汉市行业环境分析 6

2.2.1 武汉市房地产市场政策 6

2.2.2 武汉市房地产市场供需分析 8

2.3项目周边同类型楼盘分析 10

2.4 项目SWOT分析 14

2.4.1 优势分析 14

2.4.2 劣势分析 15

2.4.3 机会分析 15

2.4.4 威胁分析 15

2.5 项目市场分析与定位 15

2.5.1 项目市场定位 15

2.5.2 项目目标客户群分析 16

2.5.3 项目销售价格定位 17

第3章 项目规划设计与策划方案 18

3.1 项目的规划设计与方案 18

3.1.1 项目总体规划 18

3.1.2 项目建筑设计 18

3.2 建筑配套设计 22

3.3 项目的经济技术指标 22

第4章 项目实施过程策划 24

4.1 项目组织架构 24

4.1.1 项目组织结构图 24

4.1.2 项目机构职能 24

4.2 项目开发进度安排 25

4.3 项目销售计划安排 26

第5章 项目投资与融资分析 27

5.1 投资估算范围与依据 27

5.1.1 投资估算的范围 27

5.1.2 投资估算的依据 27

5.2 项目投资建设估算 27

5.2.1 项目建设成本估算 27

5.2.2 项目总投资估算构成 31

5.3 项目资金来源与使用计划 32

5.3.1 项目资金来源 32

5.3.2 项目资金使用计划 32

5.4 项目销售收入及税金计算 33

5.4.1 项目销售收入 33

5.4.2 项目销售收入分期比例 33

5.4.3 项目增值税及附加税 34

第6章 项目经济分析与评价 36

6.1 项目现金流量分析 36

6.1.1 项目借款还本付息分析 36

6.1.2 项目利润分析 36

6.1.3 项目现金流量分析 37

6.1.4 项目资金来源与运用分析 38

6.2 项目财务评价指标分析 38

6.2.1 净现值 38

6.2.2 内部收益率 38

6.2.3 总投资收益率 39

6.2.4 资本金的净利润率 39

6.2.5 利息备付率 39

6.2.6 投资回收期 39

6.2.7参数分析 40

6.3 项目不确定性分析 41

6.3.1 盈亏平衡分析 41

6.3.2 敏感性分析 41

6.3.3 项目风险分析 43

第7章 项目营销策划 44

7.1 营销现状 44

7.2 营销策略 44

7.2.1 产品策略 44

7.2.2 价格策略 45

7.2.3 促销策略 45

7.2.4 渠道策略 45

第8章 研究结论及建议 46

8.1 结论 46

8.2 建议 46

参考文献 47

致谢 48

第1章 项目总论

1.1 项目背景

1.1.1 项目综述

武汉融侨滨江城房地产项目位于武汉市武昌区和平大道与铁机路交汇处，由武汉融侨置业有限公司开发。项目一共由六栋楼组成，其中一、四、五号楼50层住宅楼，二号楼49层住宅楼，三号楼37层住宅楼，六号楼为28层商业楼。项目基本信息见表1.1。

表1.1 项目基本信息表

1.1.2 项目周边配套

（1）商业方面：该项目毗邻徐东商业圈和武汉天地商业圈，周边拥有沃尔玛，家乐福等大型超市、百商购物中心、奥山世纪广场等众多商业配套。