摘 要

房地产行业向来是人们所热点关注的行业，其关系到我们每个人的自身利益，并且它也是我国主要的支柱产业。随着房地产业持续的发展与完善，整个行业开始意识到在项目开发初期阶段进行可行性研究的重要性。房地产项目可行性研究是在建设项目投资初期阶段，对拟建项目进行全面，系统的技术经济分析和论证，在此基础上对建设项目进行合理选择。

本文通过对全国及武汉市近一年的房地产市场调研与数据分析，以武汉万科新都会房地产项目为研究对象，对该项目进行项目综述、SWOT市场分析、建筑规划设计、组织实施策划等，利用经济学手段进行项目投资估算、融资策划和财务分析，同时又对该项目进行风险分析，综合判断本项目是否可行。

关键词：房地产；市场分析；经济评价

Abstract

The real estate industry has always been a hotspot industry, which is related to each of us ’own interests, and it is also a major pillar industry in China. With the continuous development and improvement of the real estate industry, the entire industry began to realize the importance of conducting feasibility studies in the early stages of project development. The feasibility study of a real estate project is a comprehensive and systematic technical and economic analysis and demonstration of the proposed project in the initial stage of the investment of the construction project, and on this basis, a reasonable choice is made for the construction project.

In this paper, through the survey and data analysis of the real estate market in the whole country and Wuhan in the past year, taking Wuhan Vanke Metropolitan Real Estate Project as the research object, the project is reviewed, SWOT market analysis, architectural planning and design, organization and implementation planning are used Economic methods are used for project investment estimation, financing planning and financial analysis. At the same time, risk analysis are carried out on the project to comprehensively judge whether the project is feasible.

Key Words：Real estate; Market analysis; Economic evaluation

目 录

第1章 总论 1

1.1 项目概况 1

1.1.1 项目名称与性质 1

1.1.2 宗地位置 1

1.1.3 周边匹配 1

1.2 研究背景和意义 2

1.3 可行性研究的主要依据、工作范围及要求 2

1.3.1 可行性研究的主要依据 2

1.3.2 可行性研究的工作范围 2

1.3.3 可行性研究的要求 3

1.3.4 可行性研究的必要性 3

1.4 项目主要技术经济指标 3

1.5 项目建设概况 3

1.5.1 项目建设单位 3

1.5.2 项目建设条件 3

第2章 市场分析与定位 5

2.1 项目市场研究与分析 5

2.1.1 2019年国内房地产市场政策 5

2.1.2 2019年全国房地产经济分析 6

2.1.3武汉市房地产市场的需求状况 8

2.2 项目周边同类楼盘分析 10

2.3 项目SWOT分析 11

2.3.1 优势（strength） 11

2.3.2 劣势（weakness） 11

2.3.3 机会（opportunity） 11

2.3.4 威胁（threat） 11

2.4 项目市场定位 12

2.4.1 项目总体定位 12

2.4.2 项目客户群定位 13

2.4.3 项目户型与面积分析 13

2.4.4 项目价格定位 13

第3章 项目规划设计与策划方案 14

3.1 整体规划设计 14

3.1.1 项目规划技术指标 14

3.1.2 项目规划设计思路 15

3.1.3 项目总体平面布局 15

3.2 建筑方案设计 16

3.2.1 高层建筑 16

3.2.2 园林景观 16

3.2.3 娱乐中心 17

3.3 户型设计 17

3.3.1 项目主要户型 17

3.3.2 项目主打户型 19

3.4 公建与配套系统设计 19

3.4.1 幼儿园 19

3.4.2 商业配套 20

3.4.3 道路设计 20

第4章 项目实施过程策划 21

4.1 项目组织结构 21

4.1.1 组织结构图 21

4.1.2 组织机构分析 21

4.1.3 项目机构职能 21

4.1.4 员工培训方案 22

4.2 项目开发进度安排 22

4.3 项目开发经营安排 23

4.3.1 项目销售计划 23

4.3.2 项目销售策略 24

第5章 项目投资及融资分析 25

5.1 投资估算范围与依据 25

5.1.1 投资估算范围 25

5.1.2 投资估算依据 25

5.2 项目建设投资估算 25

5.2.1 土地费用 25

5.2.2 建安工程费 26

5.2.3 前期工程费 26

5.2.4 基础设施配套费 27

5.2.5 公共设施配套费 28

5.2.6 开发期间税费 28

5.2.7 不可预见费 29

5.2.8 开发费用 29

5.3 项目融资及资金使用计划 31

5.3.1 资金来源 31

5.3.2 资金使用计划与筹措 31

5.4 项目销售收入及税金计算 32

5.4.1 销售收入估算 32

5.4.2 项目增值税金及附加的估算 33

第6章 项目财务分析及经济评价 35

6.1 项目现金流量分析 35

6.1.1 还款付息分析 35

6.1.2 静态盈利分析 35

6.1.3 动态盈利分析 36

6.1.4 资金来源与运用分析 37

6.2 财务评价指标分析 38

6.2.1 评价指标计算 38

6.2.2 参数分析与评价 40

6.3 不确定性分析 40

6.3.1 盈亏平衡分析 40

6.3.2 敏感性分析 41

6.3.3 风险分析 43

第7 章 研究结论及建议 44

7.1 结论 44

7.2 建议 44

参考文献 45

致谢 47

第1章 总论

1.1 项目概况

1.1.1 项目名称与性质

项目名称：武汉万科新都会

项目性质：商品住宅楼

1.1.2 宗地位置

该房地产项目是由万科集团子公司武汉金色万耀房地产公司负责开发建设。万科新都会房地产项目位于洪山区丁字桥路与岭南路交汇处，项目周边高校众多，商业圈林立，医疗资源丰富，是城市资源综合体。武汉万科新都会房地产项目共包括12栋住宅，以及一栋12班制幼儿园。其中1、2号楼为塔楼建筑，余下10栋为板楼。武汉万科新都会房地产项目的具体地理位置如图1.1。