论文总字数：120057字

摘 要

房地产项目可行性研究通过对开发项目的全面分析、论证、各方案比较和评价，从而保证它在技术上可行、环境上允许、经济上合理、经济效益显著，可行性研究是房地产开发决策分析过程中的重要步骤，也是房地产开发项目决策的重要依据。本文以南京市江宁区都会学府房地产开发项目为研究对象，并对此项目三种规划方案的可行性研究问题展开研究。

本文在对项目背景和可行性研究意义进行简要说明后，结合国家宏观、微观投资环境和南京市房地产发展现状对项目的市场需求进行了分析，并规划了三种方案。根据三种方案分别计算投资和收入等财务报表，并结合财务评价和敏感性分析、临界点分析等数学方法和模型，确定最佳方案。

通过对南京市都会学府房地产开发项目进行的可行性研究，得出了最优方案和项目可行的结论，并提出了相关的投资意见，为投资者投资决策提供了依据。

关键词：房地产项目 可行性研究 经济效益

Feasibility study on the real estate project of Metropolis Mansion,

in Jiangning District,Nanjing

Abstract 

Real estate project feasibility study based on the comprehensive analysis and demonstration of development projects, the scheme comparison and evaluation, to ensure that it is technically feasible, allowed on environment, economically rational, economic benefit is remarkable, the feasibility study is the important step in the process of real estate development decision analysis, decision making of real estate development project is the important basis.This paper takes the real estate development project of Metropolis Mansion,in Jiangning District,Nanjing, as the research object, and studies the feasibility of the three planning schemes of the project.

After a brief description of the project background and the significance of the feasibility study, this paper analyzes the market demand of the project in combination with the national macro and micro investment environment and the current situation of real estate development in nanjing, and plans three schemes.According to the three schemes, financial statements such as investment and income were calculated respectively, and the best scheme was determined by combining financial evaluation, sensitivity analysis, critical point analysis and other mathematical methods and models.

Based on the feasibility study of the real estate development project of Metropolis Mansion,in Jiangning District,Nanjing, the optimal scheme and feasible conclusion of the project are obtained, and the relevant investment opinions are put forward, which provide the basis for investors to make investment decisions.

Key Words: Real estate project; Feasibility study; Economic benefit

目 录

摘 要 I

ABSTRACT II

第一章 概述 1

1.1 建设单位情况简介 1

1.1.1 项目建设单位名称 1

1.1.2 建设单位简介 1

1.2 项目概况 1

1.2.1 项目名称 1

1.2.2 项目地块情况 1

1.2.3 项目建设情况 2

1.3 项目提出的背景 4

1.4 可行性研究的目的 5

1.5 可行性研究的主要依据 5

1.6 可行性研究的工作步骤 5

第二章 市场调查与预测 7

2.1 房地产投资环境的调查与分析 7

2.1.1 国家宏观投资环境的调查与分析 7

2.1.2 南京市房地产投资环境的调查与分析 8

2.1.3 江宁区房地产投资环境的调查与分析 11

2.2 房地产市场状况的调查与预测 11

2.2.1 南京市房地产市场的状况 11

2.2.2 类似房地产商品价格的调查与分析 17

2.2.3 项目周边房地产竞争情况 19

2.2.4 项目周边环境 27

2.3 目标客户的确定及目标客户的需求分析 28

2.3.1 目标客户 28

2.3.2 客户需求分析 29

第三章 规划设计方案 31

3.1 项目规划设计要求 31

3.2 项目方案 32

3.2.1 方案一 32

3.2.2 方案二 34

3.2.3 方案三 36

第四章 项目开发经营周期 39

4.1 方案一的开发经营周期 39

4.2 方案二的开发经营周期 39

4.3 方案三的开发经营周期 40

第五章 项目投资估算 41

5.1 投资估算的编制依据 41

5.1.1 投资估算的编制依据 41

5.1.2 投资估算的范围及组成 41

5.2 方案一投资估算 41

5.2.1 建设投资 41

5.2.2 增值税及附加 46

5.2.3 资金筹措费 46

5.3 方案二投资估算 46

5.3.1 建设投资 46

5.3.2 增值税及附加 50

5.3.3 资金筹措费 51

5.4 方案三投资估算 51

5.4.1 建设投资 51

5.4.2 增值税及附加 55

5.4.3 资金筹措费 55

第六章 项目收入估算 57

6.1 销售单价的估算 57

6.1.1 高层精装中小户型住宅销售单价的估算 57

6.1.2 高层精装中大户型住宅销售单价的估算 61

6.1.3 沿街商业出售单价的估算 66

6.1.4 机动车停车位使用权价格的估算 68

6.2 方案一的收入估算 68

6.2.1 销售单价 68

6.2.2 销售面积、机动车停车位的确定 69

6.2.3 销售比例的确定 69

6.2.4 销售收入与经营税金 69

6.3 方案二的收入估算 69

6.3.1 销售单价 69

6.3.2 销售面积、机动车停车位的确定 69

6.3.3 销售比例的确定 70

6.3.4 销售收入与经营税金 70

6.4 方案三的收入估算 70

6.4.1 销售单价 70

6.4.2 销售面积、机动车停车位的确定 70

6.4.3 销售比例的确定 70

6.4.4 销售收入与经营税金 71

第七章 资金筹措计划 72

7.1 方案一的资金筹措计划 72

7.2 方案二的资金筹措计划 72

7.3 方案三的资金筹措计划 72

第八章 经济评价 73

8.1 财务经济评价 73

8.1.1 方案一财务评价 73

8.1.2 方案二财务评价 77

8.1.3 方案三财务评价 80

8.1.4 方案比选 84

8.2 综合评价 86

第九章 不确定性分析 87

9.1 敏感性分析 87

9.1.1 单因素敏感性分析 87

9.1.2 多因素敏感性分析 90

9.2 临界点分析 91

第十章 结论 93

10.1 经济评价与不确定性分析的结果综述 93

10.1.1 经济评价结果综述 93

10.1.2 不确定性结果综述 94

10.2 优选的开发经营方案简介 94

10.2.1 市场调查与客户需求 94

10.2.2 方案建设内容 95

10.2.3 方案开发经营周期 96

10.2.4 方案销售计划 97

10.2.5 方案融资计划 97

10.2.6 方案财务评价 98

10.2.7 方案风险评价 98

10.3 建议 99

结语 100

附录Ⅰ 方案一 102

附录Ⅱ 方案二 120

附录Ⅲ 方案三 138

致谢 156

第一章 概述

1.1 建设单位情况简介

1.1.1 项目建设单位名称

南京金澎企业管理咨询有限公司（金地）

1.1.2 建设单位简介

南京金澎企业管理咨询有限公司是金地集团南京置业发展公司的对外投资公司之一。金地集团南京置业发展公司隶属于世界500强企业——金地集团，金地集团初创于1988年，1993年开始正式经营房地产。2001年4月，金地（集团）股份有限公司在上海证券交易所正式挂牌上市，注册资本金451458.3572万元，是中国建设系统企业信誉AAA单位、房地产开发企业国家一级资质单位。

金地集团秉承“用心做事，诚信为人”、“以人为本，创新为魂”等核心价值观，坚守“科学筑家”的使命，在企业经营中体现专业和科学的特质，为客户提供高品质的产品，并逐步形成了地产开发业务的核心竞争优势，已经成为中国地产行业内极富特色与竞争力的全国化品牌公司。

1.2 项目概况

1.2.1 项目名称

南京市都会学府房地产开发项目

1.2.2 项目地块情况

1. 项目位置

位于江宁区东山街道，东至万安北路，南至天云路，西至学前路，北至天靖路。

图1-1 项目位置示意图

1. 出让土地面积

73538.42平方米

1. 用地性质

二类居住用地

1. 出让年限

住宅70年（2018年-2087年）

1. 相关要求
2. 该地块须配建建筑面积不少于7720平方米的人才房（含租赁住房），由竞得人建成后无偿移交江宁区政府。
3. 住宅建筑高度不得低于35米。
4. 建、构筑物高度最高点（包括所有突出物），其绝对高度（黄海高程）应不超过72米。
5. 沿天靖路一侧设置沿街商业，商业建筑面积为地上总建筑面积的3%-5%。
6. 该地块装配式建筑面积的覆盖比例为100%，建筑单体预制装配率不低于50%，其中住宅用地成品住房比例为100%。

1.2.3 项目建设情况

1. 规划性质

住宅

1. 主要技术经济指标
2. 规划用地面积：73538.42平方米
3. 容积率：2.1
4. 建筑高度：35米≤H≤60米
5. 绿地率：≥35%
6. 建筑密度：≤20%
7. 装配式建筑面积覆盖比例（%）：100
8. 建筑单体预制装配率：≥50%，其中住宅用地成品住房比例：100%。
9. 自然条件
10. 气候条件

江宁区属亚热带季风气候，四季皆宜旅游观光。气候温和，无霜期长，雨水充沛，光照充足，气候条件较为优越。年平均气温15.7℃，平均无霜期为224天，年平均降水量为1072.9毫米。雨热同季，天气的变化比较复杂，常出现春秋季低温冷害、雨涝、台风、寒潮、干旱、冰雹、雷雨大风等灾害性天气。年极端最低气温-13.3℃，年极端最高气温为40.4℃。

1. 水文地质条件

江宁区境内河道主要有秦淮河和长江两大水系。秦淮河为区境最长的河流，位于境内中部，纵贯南北，经南京市雨花台区入江，支流密布，灌溉江宁区一半以上的农田。境内西部濒临长江，江岸线长22.5公里，水面3667公顷。江宁境内多数水库对防洪抗旱、农田灌溉、水产品养殖、人民生活用水起着重要作用，少量水库还开发成风景区，成为旅游观光景点。

江宁区境内地质条件十分复杂。常态地貌有低山、丘陵、岗地、平原和盆地，其中丘陵岗地面积最大。地势南北高而中间低，形同“马鞍”。境内有大小山丘400个，主要山峰有东北部的青龙山、黄龙山、汤山、孔山等，海拔约300米，是宁镇山脉主体；西南部的横山、云台山、天马山、莺子山等，海拔多在250米～350米，多系茅山余脉；中部的牛首山、方山等，海拔200米～243米。江宁区地形呈马鞍状，两头高，中间低，地势开阔，山川秀丽，山体高度都在海拔400米以下，属典型的丘陵、平原地貌。

1. 市政基础设施条件
2. 城市供排水

项目地区供水由市政统一管网提供，饮用水质达到GB5749－2006《生活饮用水卫生标准》，水质、水压接近100%，出厂水浊度低于0.1NTU，优于国家标准。

1. 电力系统

项目地区供电由市政统一管网提供，南京电网已形成500千伏跨长江双环网、220千伏江南、江北双环网、110千伏辐射互联、10千伏“网格状”的供电架构。

1. 城市交通

从项目到河西、水游城、新街口、紫金山、江宁万达等重要区域比较方便，可通过822路直接换乘地铁1号线，未来地铁12号线上坊站开通后会和1、2、3、5号线、10号线二期、S1号线无缝换乘。

1. 通讯

在中国移动、中国联通、中国电信的电讯覆盖范围内。

1. 商业

项目所在版块——青龙山新城区域内规划70万的商办用地，整个板块正处于东山商圈、百家湖商圈、南站商圈之中，形成3环相绕之势，共享城市级、优质的商业、教育、医疗等配套。另外，项目沿天靖路一侧设置沿街商业，可满足基本生活需求。

1.3 项目提出的背景

江宁区位于南京市东南部，是南京主城八区之一，国家重要的科教中心和创新基地，国家东部地区先进制造业基地、交通物流枢纽和空港枢纽，江宁从东西南三面环抱南京主城，航空、航运、铁路、公路交通体系汇聚，是南京对外沟通的重要枢纽。

江宁区近期（2015-2020）建设规划的建设格局为“一轴一带，一核五城八市镇”，其中“一轴”指主城、南京南站、东山副城、空港枢纽城镇发展主轴，重点建设现代服务业走廊、战略性新兴产业基地，打造创新型高科技产业发展的标志轴；“一带”为科技创新与旅游休闲符合发展带，包括以麒麟科创园、高新园、开发区为主体的东南部科技创新带，以汤山、青龙山、方山、秦淮河湿地、牛首山为节点的环绕越文化休旅经济带；“一核”即东山副城、开发区、高新园组成的一城两区，将全力打造南部中心核心城区。

项目所在的板块青龙山国际生态新城交通便捷，通过主干道可快速到达市中心、南京南站、机场等重要节点，主城人口的导入可依赖于纬七路东延段与石杨路西延，真正畅达。青龙山国际生态新城到江宁主城的直线3.5公里范围内，各类商业、医疗等生活配套一应俱全，全方位满足购物、文化、娱乐所需。此外，新城内规划自建约70万方商业、景观区，业态涵括住宅、五星级酒店、写字楼、公寓等类型，一站式消费新据点。

在“一带一路”建设、长三角一体化等国家战略叠加机遇下，加速发展东部对于提升南京作为省会城市功能和中心城市首位度的使命显得尤为关键，故此省级领导于2019年初重启东部发展计划，而青龙山作为门户板块，未来价值可期。青龙山拥有1.2万亩森林，是南京东南部的真正的“绿肺”，能让居者于呼吸间感受馥郁鮮氧，且其轻松可至南朝石刻，可谓荟萃千古文脉。

青龙山国际生态新城毗邻江宁大学城资源，引入的南京市琅琊路小学江宁分校于2018年9月份正式开学，未来，新城还将引入南京知名学校及国际教育资源，打造一座全生命周期一站式的优教名城，此次琅小分校的成功引进以及如期开学，也展现了新城强大的资源引进能力和城市运营能力。

1.4 可行性研究的目的

房地产开发项目的可行性研究工作，是在房地产项目投资决策前期，对项目中的市场、资源、技术、经济等各个方面进行分析、评估与论证，分析其在经济、市场，以及实施上的可行性和可能性，并为最终的项目决策提供专业的技术服务，确保房地产项目能够选择出科学、合理的实施方案。

房地产工程是耗资量大、投资周期长的项目产品，因此项目的可行性分析与研究是决定项目成败与企业盈利多少的工作，它也是提高房地产企业项目整体质量的必要性工作。

可行性研究旨在使决策科学化、程序化、提高决策的可靠性，并为项目的实施和控制提供依据或参考。

1.5 可行性研究的主要依据

• 1. 房地产、工程建设的有关法律法规、政策和规范标准。
  2. 国家及项目所在地投资环境资料。
  3. 国家及项目所在地房地产市场信息资料。
  4. 项目所在地城市的总体规划及详细规划。
  5. 项目所在地城市的土地利用总体规划。
  6. 项目《规划设计条件通知书》。
  7. 项目所在地类似项目市场调查资料。
  8. 国家规定的经济评价的方法、参数和指标

1.6 可行性研究的工作步骤

1. 组织准备

在项目建议书被批准之后，建设单位（主管部门或企业）即可委托工程咨询公司对拟建项目进行可行性研究，双方签订合同协议，明确规定可行性研究的工作范围、目标意图、进度安排、费用支付办法及协作方式等内容；承担单位接受委托时，应获得项目建议书和有关项目背景及文件，搞清委托者的目的和要求，明确研究内容，制定工作计划，并收集有关的基础资料、基本参数、指标、规范、标准等基本依据。

1. 资料收集及市场调查

市场调查应查明和预测产品的需求量、价格和竞争能力，以便确定产品方案和经济规模；资源调查包括原材料、建材、劳动力、运输条件、外围基础设施、环境保护、组织管理和人员培训等社会和经济的调查，为选定建设地点、生产工艺、技术方案、设备选型、组织机构和定员等提供确切的技术经济分析资料。

1. 开发方案的设计及评价

根据项目建议书的要求，结合市场和资源调查，在收集到的资料和数据的基础上，建立几种可供选择的设计方案和建设方案，进行反复的方案论证和比较，会同委托部门明确方案选择的重大原则问题和优选标准，从若干个方案中选择合理方案，研究论证项目在技术上的可行性，进一步确定产品方案,开发的经济规模、开发流程、设备选型、项目组成、组织机构、人员配置等方案。

1. 详细研究

对经上述分析后所确定的最佳方案进行详细的财务预测、财务分析、经济效益和国民经济评价。由项目的投资、成本和销售收益进行赢利性分析、费用效益分析和不确定性分析，研究论证项目在经济上的合理性和盈利性，进一步提出资金筹措建议和项目实施总进度计划。

1. 编写研究报告

经过上述分析与评价，即可编制详尽的可行性研究报告，推荐1个以上的可行方案和实施计划，提出结论性意见和措施建议，供决策部门作为决策的依据。

第二章 市场调查与预测

2.1 房地产投资环境的调查与分析

国家宏观投资环境的调查与分析

1. 政治方面

当前市场已经进入调整期，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”重点强调避免政策大幅放松进入新一轮的市场热炒期；“因城施策”指各地方政府结合当前市场调整期的实际市场条件，确定宽松调整政策力度。“稳地价、稳房价、稳预期”在当前市场环境下，指避免部分城市过快下降、影响市场稳定。

2019年7月30日 中共中央政治会议 坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，落实房地产长效管理机制，不讲房地产作为短期刺激经济的手段；财政政策要加力提效，继续落实落细减税降费政策；货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕。

2019年12月12日 中央经济工作会议 要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，全面落实因城施策，稳定价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展；稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕，货币信贷、社会融资规模增长同经济发展相适应，降低社会融资成本。

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