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摘 要

房地产项目可行性研究通过对开发项目的全面分析、论证、各方案比较和评价，从而保证它在技术上可行、环境上允许、经济上合理、经济效益显著。可行性研究是房地产开发决策分析过程中的重要步骤，也是房地产开发项目决策的重要依据。本文选取南京市上秦淮G94地块为研究对象，进行分析、规划和设计，并就本项目三种规划方案的可行性问题展开探究。

本文在对项目背景和可行性研究意义进行简要说明后，结合国家宏观、微观投资环境和南京市房地产发展现状对项目的市场需求进行了分析，并规划了三种方案。根据三种方案分别进行投资估算、收入估算，并结合财务评价和敏感性分析、临界点分析等数学方法和模型，确定最佳方案。

本文选取了不同的房地产项目进行比较分析，提高了本文的说服力和可借鉴程度，为投资者提供更科学、更合理的决策依据。

关键词：房地产项目 财务分析 可行性研究

Feasibility Study on Real Estate Project of G94 Land in Shangqinhuai, Nanjing

Abstract

The feasibility study of real estate project guarantees that it is technically feasible, environmentally permissible, economically reasonable and economically beneficial through comprehensive analysis, demonstration, comparison and evaluation of various schemes of the development project.Feasibility study is an important step in the decision-making process of real estate development, and also an important basis for the decision-making of real estate development projects.In this paper, the upper Qinhuai G94 block in Nanjing city is selected as the research object for analysis, planning and design, and the feasibility of three planning schemes for this project is explored.

After a brief description of the project background and the significance of the feasibility study, this paper analyzes the market demand of the project in combination with the national macro and micro investment environment and the current situation of real estate development in Nanjing, and plans three schemes.According to the three schemes, investment estimation and income estimation are carried out respectively, and combined with financial evaluation, sensitivity analysis, critical point analysis and other mathematical methods and models, the best scheme is determined.

This paper selects different real estate projects for comparative analysis, which improves the persuasiveness and referability of this paper and provides investors with more scientific and reasonable decision-making basis.

Keywords: real estate project; financial analysis; feasibility study

目录

摘要 I

ABSTRACT II

第一章 项目总论 1

1.1建设单位简介 1

1.1.1项目建设单位名称 1

1.1.2建设单位简介 1

1.2项目概况 1

1.2.1项目名称 1

1.2.2项目地块情况 1

1.2.3项目建设情况 3

1.3项目提出背景 6

1.4可行性研究的目的 7

1.5可行性研究的主要依据 8

1.6可行性研究的工作步骤 8

第二章 市场调查与预测 10

2.1 房地产投资环境的调查与分析 10

2.1.1 国家房地产宏观投资环境的调查与分析 10

2.1.2 南京市房地产投资环境的调查与分析 14

2.1.3 江宁区房地产投资环境的调查与分析 20

2.2 房地产市场状况的调查与分析 25

2.2.1 南京市房地产市场的状况 25

2.2.2类似房地产项目的调查与分析 32

2.2.3项目周边房地产竞争情况 34

2.2.4项目周边环境 42

2.3 目标客户的确定及需求分析 42

2.3.1目标客户的确定 42

2.3.2目标客户的需求分析 44

第三章 规划设计方案 46

3.1 项目规划设计要求 46

3.2项目方案 47

3.2.1方案一 47

3.2.2方案二 50

3.2.3方案三 54

第四章 项目建设周期的确定 59

4.1方案一的开发经营周期 59

4.2方案二的开发经营周期 60

4.3方案三的开发经营周期 61

第五章 项目投资估算 62

5.1 投资估算的编制依据 62

5.1.1 投资估算的编制依据 62

5.1.2 投资估算的范围及组成 62

5.2方案一投资估算 62

5.2.1建设投资 62

5.2.2增值税及附加 67

5.2.3资金筹措费 67

5.3方案二投资估算 67

5.3.1建设投资 67

5.3.2增值税及附加 72

5.3.3资金筹措费 72

5.4方案三投资估算 72

5.4.1建设投资 72

5.4.2增值税及附加 77

5.4.3资金筹措费 77

第六章 项目收入估算 78

6.1销售单价的估算 78

6.1.1精装中小户型住宅销售单价的估算 78

6.1.2精装中大户型住宅销售单价的估算 82

6.1.3机动车停车位使用权价格估算 86

6.2方案一的收入估算 86

6.2.1销售单价 86

6.2.2销售面积、机动车停车位的确定 87

6.2.2销售比例的确定 87

6.2.4销售收入与税金 87

6.3方案二的收入估算 87

6.3.1销售单价 87

6.3.2销售面积、机动车停车位的确定 87

6.3.3销售比例的确定 87

6.3.4销售收入与税金 88

6.4方案三的收入估算 88

6.4.1销售单价 88

6.4.2销售面积、机动车停车位的确定 88

6.4.3销售比例的确定 88

6.4.4销售收入与税金 88

第七章 资金筹措计划 89

7.1方案一的资金筹措计划 89

7.2方案二的资金筹措计划 89

7.3方案三的资金筹措计划 89

第八章 经济评价 90

8.1财务经济评价 90

8.1.1方案一财务评价 90

8.1.2 方案二财务评价 95

8.1.3 方案三财务评价 99

8.2 财务评价指标结果比较与分析 104

8.2.1 方案比选 104

8.2.2 综合评价 106

第九章 不确定性分析 108

9.1 敏感性分析 108

9.1.1 单因素敏感性分析 108

9.1.2 多因素敏感性分析 110

9.2 临界点分析 111

第十章 结论 113

10.1 经济评价与不确定性分析的结果综述 113

10.1.1 经济评价结果综述 113

10.1.2 不确定性结果综述 114

10.2 优选的建设方案简介 114

10.2.1 市场调查与客户需求 114

10.2.2 方案建设内容 115

10.2.3 方案开发经营周期 118

10.2.4 方案销售计划 119

10.2.5 方案融资计划 119

10.2.6 方案财务评价 120

10.2.7 方案风险评价 120

10.3 建议 121

结语 122

参考文献 124

附录Ⅰ方案一 125

附录Ⅱ方案二 146

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