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摘 要

随着中国经济的发展，中国房地产市场的发展尤其重要，可行性研究报告是所有投资方在投资之前的准备工作，所以房地产市场可行性研究是房地产开发的必备阶段。本报告就是针对杭州市祥符单元GS0904-R21-02地块建设项目进行的可行性研究。通过对本方案的周边环境调查，投资估算，销售策略分析，盈亏平衡分析，敏感性分析等等进行全面的评价，从而确定本项目是可行的。

本文在项目的背景做出简要的说明后，结合宏观投资环境的调查与分析和杭州市的房地产投资环境分析后，设计出三个可选方案。根据三个方案，分别编制了投资与收入等报表，根据经济评价评选出最优方案。最后进行敏感性分析，分析最优方案的敏感性因素以及临界点分析，分析最优方案的抗风险能力。

通过对杭州市祥符单元GS0904-R21-02地块房地产开发项目进行的可行性研究，得出了最优方案和项目可行的结论，并提出了项目的投资建议，为投资决策提供依据。

关键词：盈亏平衡分析；投资估算；财务评价

Feasibility study on the construction project (real

estate project) of plot GS0904-R21-02 of Xiangfu unit

Abstract

With the development of China's economy, the development of China's real estate market is particularly important. The feasibility study report is the preparatory work of all investors before investment, so the feasibility study of the real estate market is the necessary stage of real estate development. This report is a feasibility study on the construction project of plot GS0904-R21-02 of Xiangfu unit in Hangzhou. Through the comprehensive evaluation of the surrounding environment investigation, investment estimation, sales strategy analysis, profit and loss balance analysis, sensitivity analysis, etc, it is determined that the project is feasible.

After a brief description of the background of the project, combined with the investigation and analysis of the macro investment environment and the analysis of the real estate investment environment in Hangzhou, this paper designs three options. According to the three schemes, the investment and income statements are prepared respectively, and the best scheme is selected according to the economic evaluation. Finally, sensitivity analysis is carried out to analyze the sensitivity factors and critical points of the optimal scheme, and to analyze the anti risk ability of the optimal scheme.

Based on the feasibility study of the real estate development project of plot gGS0904-r21-02 in Xiangfu unit of Hangzhou City, the optimal scheme and the feasible conclusion of the project are obtained, and the investment suggestions of the project are put forward to provide the basis for the investment decision.

Key words: Break-Even analysis; Estimated Investment; Financial Evaluation

目 录

摘 要 Ⅰ

Abstract Ⅱ

第一章 概述 1

1.1 建设单位情况简介 1

1.2 项目概况 2

1.2.1 项目名称 2

1.2.2 项目地块情况 2

1.2.3 项目建设情况 2

1.3 项目提出的背景 3

1.4 可行性研究的目的 5

1.5 可行性研究的主要依据 6

1.6 可行性研究的工作步骤 6

第二章 市场调查与预测 8

2.1 投资环境的调查与分析 8

2.1.1国内近期房地产市场现状及投资环境分析 8

2.1.2 杭州市房地产投资环境的调查与分析 11

2.2 项目市场状况的调查与分析 12

2.2.1 杭州市近期房地产市场现状 12

2.2.2 类似房地产竞争项目分布图 19

2.3 目标客户的确定及目标客户的需求分析 22

第三章 规划设计方案 23

3.1 项目规划设计要求 23

3.2 方案一 23

3.3 方案二 26

3.4 方案三 29

3.5 幼儿园 32

第四章 项目建设周期的确定 33

4.1 方案一的开发经营周期 33

4.2 方案二的开发经营周期 33

4.3 方案三的开发经营周期 34

第五章 项目投资估算 35

5.1项目投资估算内容 35

5.2 方案一项目投资估算 35

5.2.1 建设投资 35

5.2.2 增值税及附加 39

5.2.3 资金筹措费 39

5.3 方案二项目投资估算 39

5.3.1 建设投资 39

5.3.2 增值税及附加 41

5.3.3 资金筹措费 41

5.4 方案三项目投资估算 41

5.4.1 建设投资 41

5.4.2 增值税及附加 43

5.4.3 资金筹措费 43

第六章 项目收入估算 44

6.1 销售单价的估算 44

6.1.1 高层精装修住宅销售单价的估算 44

6.1.2洋房精装修住宅销售单价的估算 48

6.2 方案一项目收入估算 52

6.2.1 销售单价 52

6.2.2 销售面积、机动车停车位的确定 52

6.2.3 销售比例的确定 52

6.2.4 销售收入与税金 52

6.3 方案二项目收入估算 53

6.3.1 销售单价 53

6.3.2 销售面积、机动车停车位的确定 53

6.3.3 销售比例的确定 53

6.2.4 销售收入与税金 53

6.4 方案三项目收入估算 54

6.4.1 销售单价 54

6.4.2 销售面积、机动车停车位的确定 54

6.4.3 销售比例的确定 54

6.4.4 销售收入与税金 54

第七章 资金筹措计划 56

7.1 方案一资金筹措计划 56

7.2 方案二资金筹措计划 56

7.3 方案三资金筹措计划 56

第八章 经济评价 57

8.1 财务经济评价 57

8.1.1 方案一财务评价 57

8.1.2 方案二财务评价 61

8.1.3 方案三财务评价 62

8.2 财务评价指标结果比较与分析 64

8.2.1 方案比选 64

8.2.2 综合分析 66

第九章 不确定性分析 67

9.1 敏感性分析 67

9.2 临界点分析 70

第十章 结论 71

10.1 经济评价与不确定性分析的结果综述 71

10.1.1 经济评价结果综述 71

10.1.2 不确定性结果综述 72

10.2 优选的建设方案简介 72

10.2.1 方案建设内容 72

10.2.2 方案开发经营周期 73

10.2.3 方案销售计划 74

10.2.4 方案融资计划 75

10.2.5 方案财务评价 75

10.2.6 方案风险评价 75

10.3 建议 76

结束语 77

参考文献 78

附表Ⅰ 方案一 79

附录Ⅱ 方案二 92

附录Ⅲ 方案三 105

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